Effet de levier financier et politique de crédit : opportunités de logement pour les jeunes

De nombreux jeunes souhaitent acheter une maison, mais craignent encore les taux d'intérêt élevés. (Photo : Vietnam+)

À Hanoï , les prix de l'immobilier sont désormais plus de vingt fois supérieurs au revenu moyen d'un ménage de deux personnes, ce qui éloigne de plus en plus le rêve de s'installer pour les jeunes. Dans ce contexte, l'effet de levier financier devient une véritable bouée de sauvetage, mais il présente également de grands risques s'il n'est pas utilisé correctement.

C'est l'avis de nombreux experts lors de l'atelier « Utiliser efficacement l'effet de levier financier - Opportunités de logement pour les jeunes », qui s'est tenu le 26 juin à Hanoi.

Forte demande d'accession à la propriété chez les jeunes

S'exprimant lors de l'atelier, M. Ha Quang Hung, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier du ministère de la Construction , a déclaré que la tranche d'âge des 22 à 40 ans devient progressivement le principal acquéreur de logements, remplaçant la tranche d'âge moyen. Rien qu'à Hô-Chi-Minh-Ville, environ 1,6 million de jeunes souhaitent devenir propriétaires, ce qui crée une forte demande sur le marché immobilier.

« La demande d'accession à la propriété parmi les jeunes au Vietnam atteint un niveau record, tant en termes de quantité que de proportion du total des acheteurs de logements », a souligné M. Hung.

Cependant, les prix de l'immobilier dans les grandes villes sont actuellement très élevés, autour de 3 à 4 milliards de VND pour un appartement de 70 m², ce qui oblige les jeunes à dépenser 20 à 25 ans de revenus pour pouvoir acquérir une maison. Ce ratio entre le prix de l'immobilier et le revenu personnel est l'un des plus élevés d'Asie du Sud-Est. En effet, la plupart des jeunes couples vivant en zone urbaine, avec un revenu mensuel de 20 à 30 millions de VND, doivent encore louer un logement ou vivre chez leur famille. Être propriétaire avant 30 ans est quasiment impossible sans le soutien de la famille ou des prêts à taux préférentiels.

Les principaux obstacles actuels sont l'offre limitée de logements adaptés, la longueur des procédures d'investissement dans l'immobilier et la hausse des prix, inaccessible à la majorité des ménages. De plus, le modèle de location longue durée ou de location-vente flexible est peu répandu, ce qui complique le choix d'un logement adapté pour les jeunes. En matière de financement, les taux d'intérêt des prêts immobiliers commerciaux restent élevés et les durées de prêt sont courtes, ce qui ne répond pas aux attentes des jeunes qui souhaitent alléger la pression des remboursements mensuels.

M. Hung a déclaré que les banques sont disposées à prêter, mais que les jeunes n'osent emprunter que lorsqu'ils bénéficient de conditions préférentielles avec des taux d'intérêt bas fixés à 5-6 % pour la période initiale. Les prêts à long terme, de 20 à 30 ans, constituent également un facteur important pour réduire la pression financière des jeunes acheteurs.

M. Ha Quang Hung, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier, ministère de la Construction. (Photo : Vietnam+)

Le Dr Nguyen Tri Hieu a également indiqué que le prix moyen d'un appartement à Hanoï se situe actuellement entre 70 et 80 millions de VND/m², ce qui signifie qu'un appartement de 70 m² coûte environ 5 milliards de VND. Parallèlement, le revenu moyen d'un ménage de deux travailleurs n'est que d'environ 21,4 millions de VND/mois, soit 256,8 millions de VND/an. Ainsi, le ratio prix de l'immobilier/revenu à Hanoï a été multiplié par 20, et selon le ministère de la Construction, ce chiffre est encore plus élevé – près de 24 fois – alors que le niveau idéal mondial n'est que de 5 à 7 fois.

Selon M. Hieu, la raison pour laquelle le logement est devenu inaccessible pour la majorité des gens est due à de nombreux facteurs tels que la liste des prix des terrains ajustés se rapprochant du prix du marché, la forte augmentation des coûts des intrants du projet, le développement du marché désynchronisé avec la priorité donnée au segment haut de gamme, ainsi que des procédures administratives lourdes, des activités spéculatives incontrôlées et un accès difficile au capital politique.

« La flambée des prix des matériaux, de la main-d'œuvre et des droits d'utilisation du sol a entraîné une flambée des prix de l'immobilier. Parallèlement, l'offre de logements sociaux et commerciaux abordables est extrêmement limitée », a souligné M. Hieu.

Dans le même temps, l'expert financier Dr Vu Dinh Anh a souligné que l'utilisation d'un effet de levier financier intelligent est la clé pour aider les jeunes à faire une percée dans l'emprunt pour acheter une maison.

M. Anh a souligné trois facteurs importants pour les jeunes lorsqu'ils décident d'acheter une maison : choisir un logement adapté à leurs moyens plutôt que de courir après des attentes d'investissement. Choisir un partenaire financier fiable, éviter les prêts à risque ou les crédits douteux, avoir un plan financier raisonnable et gérer efficacement ses finances personnelles.

M. Anh a averti que de nombreux jeunes s'endettent en empruntant auprès des banques, puis en empruntant à l'extérieur pour rembourser leurs dettes lorsqu'ils ne parviennent pas à maintenir leur trésorerie. Par conséquent, choisir le bon prêt et gérer ses finances personnelles sont des compétences essentielles dans le processus d'achat d'un logement.

Les flux de crédit sont dirigés vers le segment du logement abordable.

Sur le plan politique, Mme Ha Thu Giang, directrice du Département du crédit aux secteurs économiques de la Banque d'État, a déclaré que le secteur bancaire avait mis en place de nombreuses solutions pour aider les jeunes à accéder au logement. La Banque d'État a publié des circulaires visant à créer des espaces de crédit, à orienter les flux de capitaux prioritaires vers le segment du logement social et à assurer une étroite coordination avec le ministère de la Construction afin de mettre en œuvre les mesures conformément aux directives du gouvernement et du Premier ministre.

Mme Ha Thu Giang, directrice du Département du crédit aux secteurs économiques, Banque d'État du Vietnam. (Photo : Vietnam+)

Actuellement, neuf banques participent à ce programme de crédit de 145 000 milliards de dôngs, avec des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % à la normale. Le taux d'intérêt le plus bas est actuellement de 5,9 % par an. Les jeunes de moins de 35 ans bénéficient notamment de taux d'intérêt préférentiels, inférieurs de 2 % les cinq premières années et de 1 % les dix premières années par rapport au taux moyen des grandes banques.

« La jeune génération est la principale source de main-d'œuvre ; il est donc essentiel de créer les conditions qui leur permettent d'accéder à un logement. Le plus difficile est de trouver des projets à des prix abordables pour les jeunes », a déclaré Mme Giang, ajoutant que la coordination avec les collectivités locales et l'utilisation du crédit bancaire aideront rapidement les jeunes à stabiliser leur situation.

Accompagnant les jeunes clients, Agribank a mis en place un programme de prêts préférentiels pour l'achat de logements sociaux pour les jeunes de moins de 35 ans, d'une ampleur de 10 000 milliards de VND de mai 2025 à fin 2030. Taux d'intérêt préférentiel de 6,1%/an, durée maximale du prêt de 15 ans, procédures simples et prêts jusqu'à 100% des besoins en capital, permettant d'utiliser l'appartement acheté comme garantie.

À ce jour, le programme a déboursé près de 1 600 milliards de VND à 710 jeunes clients. Mme Dang Thu Thuy, directrice adjointe du département des clients particuliers d'Agribank, a commenté que ce produit aide les jeunes à revenus faibles et moyens à accéder facilement à la propriété, à accroître leur motivation à développer leur carrière et à stabiliser leur vie à long terme en zone urbaine.

L'expert Nguyen Tri Hieu espère toutefois que le programme de prêts au logement social de 145 000 milliards de VND sera mieux mis en œuvre pour résoudre en partie les difficultés. Il est toutefois nécessaire d'envisager les canaux de crédit commerciaux, car nous ne pouvons pas compter éternellement sur les incitations. Lorsqu'on emprunte pour acheter un logement, il faut tenir compte de sa capacité de remboursement et éviter de profiter du pic du marché immobilier. « Ne vous précipitez pas pour acheter un logement si vos revenus ne sont pas suffisamment stables ; n'empruntez pas 100 VND, mais payez 70 VND par mois en capital et intérêts ; c'est le seuil de la faillite », a souligné M. Hieu.

M. Hieu a également suggéré que la Banque d’État renforce les activités de notation de crédit personnel pour sensibiliser à l’emprunt et au remboursement et réduire le risque de créances douteuses dans le système.

Source : https://baolangson.vn/don-bay-tai-chinh-va-chinh-sach-tin-dung-co-hoi-an-cu-cho-nguoi-tre-5051364.html