Les entreprises immobilières dans une spirale de pénurie de liquidités et de pénurie de capitaux

Accès limité au capital pour les entreprises et les banques en difficulté

Lors d'une récente discussion, M. Le Hong Khang, directeur de l'analyse et de la notation de crédit chez FiinRatings, a indiqué qu'au premier semestre de l'année dernière, la situation économique des entreprises immobilières était encore globalement faible par rapport à la moyenne des cinq dernières années. L'activité s'est améliorée, mais pas de manière significative.

Cette unité de notation a déclaré que les évaluations ci-dessus sont basées sur des données relatives à la dette, à la rentabilité et à la qualité des bénéfices des entreprises immobilières à des niveaux moyens seulement.

À l'exception de quelques grandes entreprises disposant de fonds fonciers propres et d'un statut juridique clair, capables d'enregistrer des résultats positifs cette année, la plupart des entreprises immobilières de taille moyenne sont dans l'expectative. De plus, nombre d'entre elles sont actuellement confrontées à deux problèmes majeurs. Le premier est l'accès au capital, beaucoup plus difficile qu'au cours de la période précédente.

M. Khang a expliqué que par le passé, les entreprises immobilières pouvaient accéder à des sources de financement diversifiées et flexibles. Elles pouvaient mobiliser des capitaux via des contrats de coopération en matière d'investissement, des acquisitions immobilières, des obligations, des prêts bancaires, etc. Cependant, jusqu'à présent, ces canaux, notamment celui des prêts bancaires, se sont heurtés à de nombreuses difficultés.

Parallèlement, les banques commerciales ont récemment subi une forte pression pour soutenir les entreprises, conformément à l'esprit de la circulaire 02 et du décret 08, qui prévoient la restructuration de la dette des clients. Par conséquent, lorsqu'elles investissent dans des projets immobiliers, les banques commerciales doivent également accroître leurs critères d'investissement et examiner attentivement les projets.

Il a ajouté que les projets avec des investisseurs entièrement légaux mais qui ne font pas partie du segment dans lequel les banques se concentrent sur l'investissement sont également très difficiles à emprunter des capitaux.

Le rétrécissement de l'accès au capital par emprunt pour les entreprises immobilières se reflète également dans les données de trésorerie des entreprises. Les flux de trésorerie provenant des activités d'emprunt de la plupart des entreprises ont fortement diminué en 2023, lorsque le marché obligataire était morose et que les banques ont resserré leurs prêts. Par exemple, ces flux de trésorerie ont diminué de 30 150 milliards de VND à 4 876 milliards de VND pour Novaland , et de 7 351 milliards de VND à 3 300 milliards de VND pour Dat Xanh.

Au deuxième trimestre, les revenus d'emprunt de ces entreprises ne se sont pas améliorés. Au dernier trimestre, les revenus d'emprunt de Novaland équivalaient à 19 % de ceux de 2023, ceux de Dat Xanh à 27 % et ceux de DIC Corp à 16 %.

La question de l'accès difficile au capital pour les entreprises immobilières a également été évoquée par M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association bancaire du Vietnam.

M. Hung a déclaré que les prêts bancaires pour l'immobilier ne sont pas négligeables. Le total des prêts en cours pour l'immobilier et les entreprises immobilières représentait près de 22 % du total des prêts en cours de l' économie au 1er août. Les prêts en cours pour les entreprises immobilières directes étaient d'environ 1,2 million de milliards de VND et les prêts aux consommateurs de 1,8 million de milliards de VND.

Évaluant les problèmes juridiques signalés par les entreprises immobilières, M. Hung a soulevé la question de savoir si cela était dû au mécanisme ou au fait que les entreprises l'appliquent sans pouvoir le résoudre. Il a indiqué que de nombreux projets présentent des problèmes juridiques qui ne peuvent être résolus car ils ne sont pas conformes à la réglementation.

Parallèlement, le secteur bancaire est confronté à des difficultés liées à des projets en attente et à des problèmes juridiques. Les procédures n'ayant pas abouti, les banques sont confrontées à la stagnation des fonds, ce qui complique la rotation des capitaux. « Le secteur bancaire est confronté à ce défi, et non pas à l'absence de conditions propices à la production et aux activités, notamment immobilières. C'est un véritable sujet de préoccupation », a souligné M. Hung.

Il a soulevé la question de l'absence actuelle de statistiques sur le nombre de projets immobiliers inachevés qui « accumulent » l'argent des particuliers et des banques, et sur le nombre de ces projets qui peuvent être achevés.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — M. Nguyen Quoc Hung, vice-président et secrétaire général de l'Association des banques du Vietnam (Photo : Dan Viet).

M. Nguyen Quoc Hung a déclaré que le secteur bancaire a également recommandé que tous les niveaux du secteur achèvent rapidement les procédures d'orientation et suppriment les obstacles afin que les projets bloqués puissent bientôt être mis en consommation.

Il a déclaré que si le secteur bancaire ne fait pas preuve de prudence, les conséquences juridiques seront considérables. Auparavant, même les entreprises sans ressources pouvaient se lancer dans l'immobilier, puis se retrouver dans des situations difficiles et nécessiter un sauvetage. Les trois lois immobilières en vigueur résoudront ce problème et offriront des opportunités aux entreprises immobilières performantes.

M. Hung a déclaré que les banques sont disposées à investir dans des entreprises disposant de capitaux et de capacités réels. Elles sont notamment disposées à prêter aux promoteurs immobiliers qui développent des logements sociaux. Quant aux promoteurs immobiliers, M. Hung a ajouté qu'ils devraient se restructurer et réévaluer leurs ressources.

gérer

L'accès aux capitaux bancaires ou obligataires d'entreprises devenant plus difficile qu'auparavant, les entreprises immobilières sont contraintes d'envisager d'autres options. Parmi les autres canaux de mobilisation de capitaux pour ces entreprises figurent l'émission d'actions, la vente de projets et l'emprunt en dollars américains.

De nombreux investisseurs ont vu leurs plans de mobilisation de capitaux approuvés par l'émission d'actions lors de l'assemblée générale annuelle de 2023. Par exemple, Novaland a émis 2 000 milliards de VND en émissions privées et 11 700 milliards de VND en droits d'achat aux actionnaires existants. Le groupe Dat Xanh a émis 1 700 milliards de VND en émissions privées et 1 800 milliards de VND en droits d'achat aux actionnaires existants.

Khang Dien House a émis 3 000 milliards de VND auprès d'investisseurs professionnels. Phat Dat a finalisé la liste des actionnaires pour émettre 1 300 milliards de VND de droits d'achat d'actions en mai dernier. DIC Corp prévoit d'émettre des droits d'achat d'actions pour une valeur totale de 3 000 milliards de VND.

Une autre option que les sociétés immobilières, bien que réticentes, continuent de mettre en œuvre pour obtenir des capitaux est la vente de projets. Parmi les transactions de vente de projets à des investisseurs étrangers, on peut citer la vente par la société par actions Tam Luc Real Estate d'un projet de 3,68 ha à Thu Duc City à Gamuda Land pour 315,8 millions de dollars américains.

La société par actions Thuan Thanh a vendu 2 060 mètres carrés de terrain d'une valeur de 14,3 millions de dollars américains dans le 8e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville à Sky World Development Berhad. Becamex IDC a vendu le projet de zone urbaine de Tan Thanh, d'une superficie de 18,9 hectares, à Capitaland. Lors de l'assemblée générale annuelle des actionnaires de 2024, Or Nam Long a annoncé son intention de lever environ 6 000 milliards de dongs au cours des trois prochaines années grâce à la vente de capitaux propres et d'actifs non stratégiques.

Si le projet n'est pas vendu, l'entreprise choisit d'établir une relation stratégique pour mettre en œuvre des projets tels que HTN coopérant avec Marubeni pour mettre en œuvre le nouveau projet de centre administratif dans la ville de Thu Duc.

Les chiffres des états financiers le montrent également lorsque les flux de trésorerie provenant de la vente d'investissements dans d'autres activités de grandes entreprises immobilières ont également fortement augmenté de 2022 à aujourd'hui.