Restructurer le coût des projets de logements
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), un appartement de milieu de gamme (2 pièces) coûte actuellement environ 2,5 milliards de VND (35 millions de VND/m2), soit environ 20 fois plus que le revenu moyen des ménages et des particuliers qui peuvent économiser environ 100 millions de VND/an.
Les appartements abordables dont le prix est d'environ 2 milliards de VND ou moins (25 à 30 millions de VND/m2) et les appartements sociaux sont très peu nombreux, ils ont donc été pratiquement absents du marché de Hô-Chi-Minh-Ville au cours des deux dernières années.
Il est nécessaire de restructurer le calcul des coûts et des prix des projets de logements commerciaux pour répondre aux besoins de logement de la majorité des personnes à faible revenu.
Le président de l'HoREA a insisté sur la nécessité de réduire les prix de l'immobilier et de multiplier les projets de logements commerciaux abordables, de nombreux projets d'appartements commerciaux à loyer modéré et de nombreux projets de logements sociaux afin de répondre aux besoins de logement de la majorité des personnes à revenus moyens. Parallèlement, il est nécessaire d'assurer la sécurité sociale à long terme en matière de logement tout en développant le marché immobilier de manière transparente, saine, stable et durable.
La solution proposée par HoREA est de restructurer le coût et le calcul des prix de vente des projets de logements commerciaux.
Les principaux coûts des projets de logements commerciaux comprennent les frais de création de fonds fonciers, les coûts de construction, les coûts financiers et les coûts de gestion.
En ce qui concerne le coût de création des fonds fonciers, selon HoREA, il est nécessaire de changer la manière dont les taxes d'utilisation des terres sont collectées, en les convertissant en une taxe sur « l'acte de changer l'usage des terres de terres agricoles , de terres non agricoles à des terres résidentielles », avec un taux d'imposition transparent (qui peut être d'environ 15 à 20 % du prix du terrain dans la liste des prix des terrains).
Cela éliminera le mécanisme de « demande-don » et le harcèlement, et réduira les frais d’utilisation du sol par rapport à la méthode actuelle, ce qui contribuera à réduire les coûts du logement, créant ainsi les conditions pour réduire les prix de l’immobilier.
Il n'y a pas non plus lieu de s'inquiéter outre mesure si les investisseurs continuent de vendre leurs maisons à des prix trop élevés, car ils devront payer davantage d'impôt sur les sociétés et, en principe, les prix sont déterminés par le marché. S'ils vendent leurs maisons à un prix trop élevé, ils risquent d'être refoulés et boycottés par les acheteurs.
De plus, la hausse des prix de l'immobilier est également due à la stagnation et à la prolongation des projets, qui augmentent les coûts de construction. La cause réside dans des « goulots d'étranglement juridiques et institutionnels », qui empêchent la mise en place d'une « procédure administrative » standardisée et raisonnable, générant ainsi négativité et harcèlement.
Concernant les coûts de gestion et la capacité des investisseurs dans les projets immobiliers. Les retards de projets ne sont pas seulement dus à des difficultés liées aux processus d'investissement dans la construction et à la longueur des procédures administratives, mais peuvent également être dus à une mauvaise gestion des investisseurs ou à un manque de ressources financières, ce qui augmente les coûts de gestion, les coûts financiers, les coûts de vente, les coûts après-vente, les coûts et les prix des logements, et peut même affecter la qualité des travaux.
Français Par conséquent, les entreprises doivent se concentrer sur l'augmentation des ressources financières, l'amélioration de la qualité de la gouvernance d'entreprise, l'innovation, l'application des technologies de l'information, la numérisation, l'intelligence artificielle (IA) et la gestion de projet selon des processus scientifiques (BIM), pour améliorer la productivité, la qualité, l'efficacité et contrôler les risques, comme l'a noté le professeur Dr. Paul Krugman (prix Nobel d'économie 2008) : « La productivité du travail n'est pas tout. Mais à long terme, c'est presque tout. »
Il existe également des coûts « non identifiés » liés à la préparation des investissements et à la mise en œuvre des projets. Selon l'HoREA, ces coûts, qu'ils soient plus ou moins importants, en hausse ou en baisse, dépendent des résultats obtenus par l'État dans la création d'un environnement commercial de plus en plus transparent, transparent et responsable, conformément aux normes internationales.
Solutions pour augmenter l'offre de logements commerciaux à bas prix
Selon HoREA, une autre méthode efficace consiste à augmenter l'offre de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix, en s'appuyant sur la construction et le perfectionnement de mécanismes de soutien efficaces.
L'HoREA a proposé que le gouvernement adopte prochainement une résolution visant à encourager les entreprises à investir dans des projets de logements commerciaux dont les prix des appartements ne dépassent pas 20 millions de VND/m2 dans les provinces et ne dépassent pas 22 à 25 millions de VND/m2 dans les zones urbaines de classe I et spéciales.
HoREA a également proposé que le gouvernement et le ministère de la Construction envisagent de perfectionner le mécanisme et les politiques de développement du logement social, en particulier le logement social à louer et le logement social à louer-vente, en attirant davantage d'entreprises à participer et en utilisant efficacement les fonds fonciers prévus pour le développement du logement social, afin d'augmenter l'offre de logements sociaux pour répondre à l'énorme demande des bénéficiaires des politiques de logement social, contribuant ainsi à réduire les prix des logements commerciaux.
En outre, l'HoREA a proposé d'organiser des « sources de recapitalisation du budget de l'État » et une « compensation des taux d'intérêt » pour la Banque de politique sociale et 4 banques commerciales (désignées par la Banque d'État) afin de mettre en œuvre des incitations au crédit pour les bénéficiaires des politiques de logement social au cours des 5 prochaines années.
En ce qui concerne l'augmentation de l'offre de logements commerciaux à bas prix, HoREA a déclaré que la loi foncière ne prévoit aucune exonération ou réduction des frais d'utilisation du sol pour tous les projets de logements commerciaux, la loi fiscale ne prévoit qu'une réduction de 50 % de la taxe sur la valeur ajoutée et des taux d'impôt sur les sociétés pour les projets de logements sociaux, et la loi sur le logement ne prévoit pas non plus de mécanismes et de politiques pour soutenir les projets de logements commerciaux à bas prix.
En réalité, les projets de logements commerciaux se déclinent en plusieurs niveaux : haut de gamme (luxe), milieu de gamme, milieu de gamme et logements commerciaux à loyer modéré. Même si le prix d'un logement commercial à loyer modéré est équivalent à celui d'un logement social, il ne bénéficie pas de conditions préférentielles.
Mais la réalité du paquet de crédit préférentiel de 30 000 milliards de VND (2013-2016) montre qu'il existe un type de logement commercial avec un prix équivalent au prix du logement social, ne dépassant pas 1,05 milliard de VND/unité.
HoREA a proposé que le gouvernement adopte prochainement une résolution visant à mettre en œuvre le « Projet de développement de logements commerciaux à bas prix » avec des mécanismes et des politiques préférentiels sur les frais d'utilisation des terres, les taxes et le crédit pour encourager les entreprises à investir dans des projets de logements commerciaux avec des prix d'appartements ne dépassant pas 20 millions de VND/m2 dans les provinces et ne dépassant pas 22 à 25 millions de VND/m2 dans les zones urbaines de classe I et spéciales.
Source
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