Les ventes aux enchères de terrains dans la périphérie de Hanoi se refroidissent : les acheteurs se « réveillent-ils » ou s'agit-il d'un nouveau stratagème spéculatif ?

Le 23 novembre, la vente aux enchères de 25 terrains dans le district de Thanh Oai ( Hanoï ) s'est terminée après 11 tours. Le terrain le plus cher a atteint 75,3 millions de VND/m², soit plus de 14 fois le prix de départ. Ce prix est bien inférieur à celui de la séance du 10 août, où le prix le plus cher avait été de 133 millions de VND/m². La vente a attiré 97 clients avec 413 candidatures, soit moins que les 4 600 candidatures déposées et les 4 201 candidatures qualifiées de 1 545 personnes lors de la séance du 10 août.

Le 16 novembre, 25 terrains, également situés à Thanh Oai, ont été mis aux enchères, le prix le plus élevé ayant dépassé 90 millions de VND/m². Cette vente n'a attiré que plus de 400 candidatures de 111 clients. On constate donc une baisse significative du prix d'adjudication.

De même, dans le district de Hoai Duc, le prix des enchères a également diminué d'environ 20 % par rapport à la période de pointe. Plus précisément, le prix le plus élevé des deux premières enchères de novembre 2024 était respectivement de 103 et 109 millions de VND/m², tandis que le prix le plus élevé de la session d'août a atteint 133 millions de VND/m².

Ou dans le district de Phuc Tho, lors de la récente vente aux enchères, le prix le plus élevé remporté n'était que de 37,6 millions de VND/m2, alors qu'il y a 2 mois, certaines parcelles ici atteignaient jusqu'à 75 millions de VND/m2.

Les ventes aux enchères de terrains dans la périphérie de Hanoi se sont ralenties dans de nombreux endroits. (Illustration : Minh Duc).

Non seulement les prix gagnants ont baissé, mais le nombre de personnes participant à ces enchères a également diminué de manière significative.

Dans le district de Hoai Duc, si la première vente aux enchères de terrains du 19 août comptait 500 participants et 1 500 documents, lors des séances des 4 et 11 novembre, il n'y avait plus que 100 participants.

De même, dans le district de Thanh Oai, la vente aux enchères de terrains du 16 novembre n'a attiré que 111 personnes et 400 documents d'enchères, soit une baisse de plus de 90 % par rapport à la vente record du 10 août, qui avait attiré 1 500 participants et 4 000 documents. Le 23 novembre, la vente aux enchères n'a attiré que 97 clients avec 413 documents.

Dans le district de Phuc Tho, le nombre de participants a fortement chuté, avec seulement 32 investisseurs inscrits et plus de 120 demandes. Auparavant, la vente aux enchères du 17 septembre avait réuni plus de 100 participants.

Commentant le ralentissement des ventes aux enchères foncières, M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Propert, a analysé que les prix des terrains lors des précédentes ventes avaient été trop élevés. Cependant, lorsque le prix dépasse largement la valeur réelle, la liquidité devient un problème majeur. Les gagnants des ventes aux enchères peinent à revendre leurs biens, faute d'acheteurs, notamment dans un contexte de taux d'intérêt bancaires élevés et de difficultés de financement du marché immobilier.

« La faible liquidité pourrait être la raison directe pour laquelle les prix des enchères récentes ont progressivement baissé », a déclaré M. Toan.

Selon M. Toan, les récentes enchères ont connu une forte baisse du nombre de demandes et des prix remportés, peut-être parce que les acheteurs se sont « réveillés » après les augmentations vertigineuses des prix.

« Certains investisseurs ne sont plus intéressés par l'idée d'acheter un terrain à un prix trop élevé pour ensuite le revendre et en tirer profit. Ils constatent tous que le prix actuel est trop irréaliste. S'ils ne trouvent pas d'acheteur dans un délai d'un mois, ils devront renoncer à leur dépôt. Les leçons tirées de la vente aux enchères de terrains du district de Thanh Oai en août dernier ont influencé la psychologie des investisseurs. Ils sont donc devenus plus prudents », a analysé M. Toan.

Par ailleurs, M. Toan a indiqué que les zones suburbaines de Hanoï, telles que Hoai Duc, Thanh Oai ou Phuc Tho, présentent toutes un développement inégal des infrastructures. Si ces zones peuvent être attractives à court terme, si les prix des terrains augmentent trop, ils ne correspondront pas au pouvoir d'achat réel du marché, ce qui entraînera une situation prolongée de « détention des terrains en attendant le bon moment », réduisant ainsi l'attrait des terrains mis aux enchères.

Une autre raison invoquée par M. Toan était que les courtiers fonciers, qui détenaient les lots à l’avance et ne pouvaient pas les liquider, ont perdu leurs dépôts, de sorte que le fonds financier s’est progressivement épuisé.

Pendant ce temps, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré qu'il était très possible que la situation de « refroidissement » soit également une nouvelle astuce des spéculateurs et des courtiers.

La récente baisse des prix des enchères pourrait être due aux ruses des courtiers fonciers pour créer un effet psychologique sur le marché. Les grands groupes de courtiers ou de spéculateurs participent souvent délibérément moins ou abaissent le prix d'adjudication pour créer le sentiment que les prix des terrains « refroidissent ».

Cette astuce peut consister à forcer les petits investisseurs à vendre des parcelles de terrain déjà achetées à des prix « bons » ou à faire sentir aux vrais acheteurs qu'il s'agit d'une bonne opportunité de participer », a commenté M. Dinh.

Ainsi, les marchands de terrains n'hésitent pas à recourir à des stratagèmes tels que la diffusion de nouvelles de baisses de prix, l'organisation d'enchères ou même de faux dépôts pour manipuler la psychologie des participants. Une fois les prix des terrains descendus à un niveau bas, ces groupes s'approvisionnent à bas prix et attendent une occasion de les remonter lorsque le marché s'améliore. De plus, éviter délibérément de gonfler le prix de l'enchère gagnante permet également d'écouler les stocks plus rapidement.

Pour stabiliser le marché des enchères foncières, selon les experts, l'État doit contrôler les prix de départ et garantir un mécanisme d'enchères plus transparent, limitant ainsi la situation des courtiers fonciers qui font monter les prix, provoquant ainsi des perturbations du marché.

M. Nguyen Quoc Hiep - Président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction - a déclaré que pour empêcher la spéculation dans les enchères foncières, il est nécessaire d'augmenter le prix de départ et le taux de dépôt dans les enchères, de déterminer le prix de départ proche du prix du marché, de limiter les transferts dans les 5 ans et d'exiger la construction dans les 2-3 ans, de raccourcir le temps de paiement de l'argent après avoir remporté l'enchère...

Chau Anh

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