À l’aube de la nouvelle année, le marché immobilier américain n’échappe pas aux difficultés habituelles : taux d’intérêt hypothécaires élevés, offre de logements limitée et accessibilité de plus en plus éloignée.
Le marché immobilier américain ne montre pas beaucoup de signes de « dégel » - Photo : REUTERS
Un signal positif mais insuffisant
Le marché immobilier américain a montré quelques signes d'amélioration depuis fin 2024. Le nombre de maisons à vendre a augmenté de manière continue au cours des quatre mois précédant novembre 2024, ce qui laisse espérer que le marché se redressera progressivement après deux années de quasi-gel.
Selon les experts, les acheteurs de logements adaptent progressivement leurs attentes, n'attendant plus une forte baisse des taux d'intérêt pour accéder à la propriété. Dans certaines régions, notamment dans le Sud, où l'offre de logements et les opportunités d'emploi sont plus abondantes, le nombre de logements en vente a augmenté de 5,2 % en novembre 2024.
« Les taux hypothécaires sont supérieurs à 6 % depuis 24 mois et les acheteurs ne s'attendent plus à une baisse significative des taux dans un avenir proche », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors (NAR).
Les taux hypothécaires ont légèrement baissé à l'été 2024, avant que la Réserve fédérale n'abaisse son taux directeur pour la première fois en quatre ans. Cependant, ils sont restés à des sommets pluriannuels, frôlant les 7 % en fin d'année, entraînant une chute des demandes de prêt de près de 22 % fin décembre.
« Nous ne prévoyons plus de baisse des taux hypothécaires à 5 % d'ici 2025, ni même l'année suivante. Ils devraient rester autour de 6 % au cours des deux prochaines années », a déclaré Robert Reffkin, PDG de Compass, à CNBC.
Pression des politiques et de la macroéconomie
Les incertitudes économiques plus générales pèsent également sur le marché immobilier, notamment le risque d'inflation lié au programme économique du président élu Donald Trump. Les économistes craignent que les impôts, les droits de douane et les restrictions à l'immigration ne fassent grimper les prix à la consommation.
Les constructeurs affirment que le projet de M. Trump d’expulser à grande échelle les immigrants sans papiers pourrait épuiser la main-d’œuvre américaine, qui dépend fortement des immigrants, ralentissant la construction et augmentant les prix de l’immobilier.
Certains sont toutefois sceptiques quant à la capacité de la nouvelle administration à mettre en œuvre ces mesures strictes.
Dans le même temps, le marché obligataire a intégré l’incertitude politique et, comme les taux hypothécaires sont fixés en fonction du rendement des obligations d’État à 10 ans, les acheteurs de maisons qui s’attendent à une forte baisse des taux d’intérêt pourraient être déçus.
Les taux d'intérêt élevés ont poussé l'accessibilité à la propriété à son plus bas niveau depuis des décennies. Pour les familles à revenu médian, l'accessibilité a atteint son plus bas niveau depuis 2006, selon la Fed d'Atlanta.
Une analyse de NBC News d'octobre 2024 a révélé qu'environ un quart des nouveaux acheteurs de maisons ayant un revenu médian - le double de ce qu'ils étaient il y a dix ans - sont financièrement accablés par des dépenses supérieures à leurs moyens.
« La hausse persistante des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt a créé un environnement difficile pour les primo-accédants et les personnes souhaitant améliorer leur bien », a déclaré la société de données CoreLogic. De nombreux propriétaires actuels ayant emprunté à des taux d'intérêt bas se retrouvent désormais « piégés », ce qui aggrave la pénurie de logements.
Une lueur d'espoir pour 2025
Néanmoins, CoreLogic a déclaré que de nouvelles maisons arrivent sur le marché dans des zones à forte demande comme la Floride et le Texas, ce qu'elle considère comme une « petite lueur d'espoir » pour un marché plus équilibré en 2025.
Selon les analystes, au cours des cinq prochaines années, les conséquences de la pandémie de COVID-19 laisseront progressivement place aux impacts potentiels de l’administration du président élu Donald Trump.
En outre, l’expansion de l’intelligence artificielle (IA) dans d’autres domaines et la désintégration progressive de l’ordre international fondé sur des règles qui se concentre sur les flux commerciaux mondiaux affecteront également le marché immobilier.
Toutefois, aucun de ces facteurs n'aura autant d'impact que les taux hypothécaires. Si les taux restent relativement élevés, les transactions dépendront davantage des déménagements des ménages liés à des changements d'emploi, à leur situation financière ou à l'évolution démographique.
Si les taux hypothécaires peuvent baisser plus rapidement, la demande refoulée des dernières années pourrait être libérée et les volumes pourraient revenir aux niveaux d’avant la pandémie.
Source : https://tuoitre.vn/chua-co-nhieu-dau-hieu-tan-bang-tren-thi-truong-nha-o-my-20250104002329238.htm
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