Dans un article publié dans le SCMP, l'auteur Nicholas Spiro soutient que les deux économies de la Corée du Sud et de l'Australie fournissent un exemple édifiant quant aux limites de la politique monétaire lorsque d'autres facteurs affectent également les perspectives de l'immobilier résidentiel.
 |
| Immeubles d'habitation à Meadowbank, dans la banlieue de Sydney. Les prix de l'immobilier australien ont connu une hausse rapide ces dernières années, la faiblesse record des taux d'intérêt ayant contribué à stimuler la demande, malgré les avertissements selon lesquels une telle croissance serait insoutenable. Photo : Bloomberg |
Le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, n'a pas surpris les marchés financiers lorsqu'il a prononcé un discours très attendu lors de la réunion annuelle de la Fed de Kansas City à Jackson Hole, dans le Wyoming, le 23 août. Cependant, son affirmation selon laquelle « il est temps d'ajuster la politique » a été l'indice le plus fort à ce jour de la part de la banque centrale la plus influente du monde qu'une baisse des taux est imminente.
Alors que d'autres grandes banques centrales, dont la Banque centrale européenne, ont commencé à baisser leurs taux d'intérêt, le changement de politique de la Fed a un « fort impact » sur le reste du monde. C'est particulièrement vrai pour l'Asie, où les répercussions sont plus prononcées en raison de ses liens commerciaux et financiers plus étroits avec les États-Unis.
Les spéculations vont bon train quant à savoir laquelle des principales économies asiatiques, hormis la Chine, sera la première à réduire ses coûts d'emprunt. Pour un marché immobilier sensible aux taux d'intérêt, les changements de politique monétaire ont un fort impact psychologique. Mais ce n'est pas le seul facteur qui influence la performance et les perspectives de l'immobilier résidentiel. Dans certaines économies, il n'est même pas certain que les taux d'intérêt puissent ou doivent être abaissés à court terme.
En Corée du Sud, par exemple, l'anticipation d'une baisse anticipée des taux d'intérêt a contribué à une forte reprise des prix de l'immobilier. Les prix des appartements à Séoul ont grimpé en flèche depuis leurs plus bas niveaux de décembre 2022, suite à une chute dévastatrice déclenchée par la décision de la Banque de Corée (BOK) de relever ses taux d'intérêt à 3,5 %, leur plus haut niveau en 14 ans.
Bien que le taux d'inflation de la Corée du Sud soit tombé sous son objectif de 2 % et que la demande intérieure ait fortement faibli – conditions justifiant une baisse des taux –, le maintien de la stabilité financière fait partie du mandat de la Banque de Corée. Cette situation rend la Banque de Corée extrêmement sensible au taux d'endettement élevé des ménages sud-coréens, talon d'Achille de cette économie d'Asie du Nord-Est.
Les précédentes mesures prises par le gouvernement sud-coréen pour éviter une crise immobilière généralisée ont entraîné une reprise plus forte que prévu des prêts hypothécaires, qui ont progressé de près de 6 % en rythme annuel au dernier trimestre. Moins forte que la hausse de 2020-2021, cette reprise est néanmoins suffisamment rapide pour que la Banque de Corée (BOK) souligne, lors de sa réunion de politique monétaire du mois dernier, la reprise des prix de l'immobilier à Séoul comme une raison de se montrer prudente quant à une baisse des taux d'intérêt.
C'est la première fois qu'ils mentionnent spécifiquement les prix dans la région de Séoul. Cela montre également comment le risque d'un nouvel essor immobilier pèse sur la politique monétaire malgré une faible inflation et une croissance atone. La BOK se trouve « dans une situation difficile », a déclaré Jeong-woo Park, économiste pour la Corée et Taïwan chez Nomura.
La situation est d'autant plus difficile que la responsabilité de la régulation du marché immobilier incombe au gouvernement, et non à la banque centrale. Malgré le durcissement de la réglementation des prêts hypothécaires et les efforts déployés pour stimuler l'offre, les décideurs politiques peinent encore à empêcher les fluctuations de l'activité immobilière de nuire à son développement.
En Australie, en revanche, une baisse des taux n'est même pas envisagée. Plus tôt ce mois-ci, la Banque de réserve d'Australie (RBA) a maintenu les coûts d'emprunt à leur plus haut niveau depuis 12 ans et a même évoqué la possibilité de nouvelles hausses face à la poursuite de la hausse de l'inflation.
Bien qu'elle n'ait pas resserré sa politique monétaire aussi radicalement que d'autres grandes banques centrales, la RBA peine à convaincre les marchés qu'elle s'opposera à la tendance à l'assouplissement monétaire cette année en maintenant les taux d'intérêt élevés plus longtemps. Les investisseurs obligataires s'attendent à ce que la RBA commence à assouplir sa politique monétaire en décembre.
Mais ce n'est pas la politique monétaire qui stimule le marché immobilier du pays. Même après la hausse des taux d'intérêt par la RBA l'année dernière, les prix de l'immobilier ont augmenté à un rythme étonnamment rapide après une baisse brutale mais de courte durée. « S'il ne s'agissait que de taux d'intérêt, nous serions déjà en profonde récession », a déclaré Tim Lawless, directeur de la recherche pour l'Asie-Pacifique chez CoreLogic.
Les fluctuations de l'offre et de la demande ont un impact bien plus marqué sur la valeur des biens immobiliers en Australie. La crise de l'accessibilité au logement, exacerbée par la pandémie de Covid-19, a mis en lumière des échecs politiques persistants, tant du côté de l'offre que de la demande.
Dans une communication d'avril à la Commission citoyenne sur la crise du logement, Saul Eslake, de Corinna Economic Advisory, a souligné que le marché immobilier était celui qui avait le plus souffert. Depuis le milieu des années 1980, les gouvernements fédéral et des États se sont concentrés sur la stimulation de la demande plutôt que sur l'augmentation de l'offre. Les politiques axées sur la demande ont fini par favoriser les investisseurs au détriment des primo-accédants, en partie en raison des modifications du système fiscal.
La forte baisse de l'accession à la propriété a alimenté la demande de logements locatifs, contribuant à la baisse de l'accessibilité financière dans un contexte de forte émigration due à la pandémie. Les restrictions d'urbanisme et de zonage ont aggravé la crise en freinant le développement de logements de densité moyenne dans les banlieues prisées proches des centres-villes.
La baisse des coûts d'emprunt n'améliorera pas l'accessibilité financière et pourrait même aggraver le problème. En revanche, une réforme majeure du système d'urbanisme australien contribuerait grandement à remédier aux causes profondes de la crise du logement.
Alors que les investisseurs misent de plus en plus sur la baisse des taux d'intérêt dans les principales économies d'Asie, la Corée du Sud et l'Australie nous mettent en garde contre les limites de la politique monétaire, notamment en ce qui concerne le marché immobilier.
* Nicholas Spiro est associé chez Lauressa Advisory, cabinet de conseil spécialisé en macroéconomie et en immobilier basé à Londres. Expert des économies avancées et émergentes, il commente régulièrement l'évolution macropolitique et financière.
Source : https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html
Comment (0)