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| L'explosion d'Evergrande, une bombe à fragmentation, révèle des plaies difficiles à guérir sur le marché immobilier chinois. En photo : Le boom immobilier chinois a vu les immeubles de grande hauteur pousser comme des champignons partout dans le pays. (Source : AP) |
L'offre diminue, la demande baisse plus vite
Selon une enquête Bloomberg , l'investissement immobilier pourrait avoir continué à baisser en juillet 2023, portant la baisse sur sept mois depuis le début de l'année à 8% par rapport à la même période en 2022. Il s'agit d'une baisse consécutive de 7,9% au cours des 6 premiers mois de l'année.
Il est à noter que la situation des promoteurs immobiliers ne s'est pas améliorée. En juillet, les ventes de logements neufs des principaux constructeurs ont enregistré leur plus forte baisse depuis un an, malgré l'assouplissement des restrictions à l'achat de logements par de nombreuses villes. Cette situation a porté un coup dur aux promoteurs, qui avaient besoin de liquidités pour atténuer une crise du crédit qui dure depuis des années.
Country Garden Holdings Co., autrefois le plus grand promoteur du secteur privé chinois en termes de chiffre d'affaires, rejoindra une série de défaillants tels que China Evergrande Group s'il ne parvient pas à effectuer les paiements d'intérêts dus la semaine dernière sur des obligations de deux dollars dans les 30 jours.
Les analystes de China International Capital Corp, dont Zhang Wenlang, ont averti que les pressions exercées tout au long de la chaîne de valeur immobilière, telles que les ventes, l'acquisition de terrains et la construction, pourraient continuer à peser sur la croissance économique de la Chine.
En regardant le tournoi de football du comté de Dongjiang dans la province du Guizhou à la télévision ou en vidéo , vous pouvez voir que le stade est entouré de grands immeubles.
Le district de Dongjiang couvre une superficie de plus de 3 300 kilomètres carrés et compte moins de 300 000 habitants. Bien que sa superficie soit trois fois supérieure à celle de Hong Kong (Chine), sa population ne représente qu'environ 4 % de celle de Hong Kong. Avec une faible densité de population, on estime que le taux d'occupation de ces immeubles de grande hauteur ne sera pas trop élevé.
En Chine, la surface habitable moyenne par habitant en milieu urbain était de 3,6 m² en 1978 ; elle atteint aujourd'hui près de 40 m². Environ 97 % des ménages urbains possèdent un logement, chacun disposant en moyenne d'une maison et demie, et 40 % d'entre eux en possèdent deux ou plus. Depuis septembre 2016, le gouvernement a mis en place une réglementation du marché immobilier, ce qui a entraîné une baisse significative des prix moyens.
En 2020, le prix moyen national était de 9 860 yuans (environ 1 360 USD)/m2).
D'ici fin 2022, le prix moyen de l'immobilier chutera à 9 800 yuans/m². Compte tenu du niveau actuel des prix de l'immobilier, l'offre est supérieure à la demande, ce qui indique des prix élevés. Par ailleurs, une bulle immobilière est présente sur le marché, ce qui, à long terme, empêchera de nombreuses personnes de réaliser leur souhait d'améliorer leur logement. Cependant, une chute des prix de l'immobilier impactera également l'emploi et la consommation à court terme.
Selon le Bureau national des statistiques de Chine, la superficie des ventes de logements commerciaux au premier semestre de cette année a diminué de 5,3 % en glissement annuel, dont la superficie des ventes de logements résidentiels a diminué de 2,8 %. Les ventes de logements commerciaux ont augmenté de 1,1 %, dont les ventes de logements résidentiels ont augmenté de 3,7 %. Les prix des logements neufs ont légèrement augmenté, les prix élevés du marché primaire ont soutenu les prix des logements d'occasion. Dans certaines villes, les prix élevés des logements ont entravé les transactions de logements d'occasion.
Selon les statistiques de lianjia.com , le nombre de maisons d'occasion à vendre à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen a augmenté respectivement de 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % et 30,9 % au premier semestre par rapport à la même période. Cependant, le nombre de transactions réussies de maisons d'occasion a diminué respectivement de 12,7 %, 11,1 %, 10,3 % et a augmenté de 0,8 % par rapport à la même période.
De nombreux petits investisseurs se plaignent qu'il y a un prix mais pas de marché, même lorsque le prix est stable, mais si le prix n'est pas fortement réduit, il ne peut pas être vendu.
Les prix de l'immobilier dans les villes de deuxième, troisième et quatrième rangs sont bas, les revenus des habitants sont également relativement bas, les maisons neuves sont généralement au ralenti et le marché de l'immobilier d'occasion est encore plus morose.
Les villes de Zhongshan et de Jiangmen, dans la région de la Grande Baie, comptent toutes un grand nombre de logements vacants et les transactions de logements d'occasion sont sporadiques.
Comment traiter les plaies à cicatrisation lente ?
Le marché immobilier chinois n'est toujours pas globalement optimiste au premier semestre 2023, car la relation offre-demande du marché immobilier a changé et les prix des logements continueront de baisser au moins à court terme.
Mi-juillet, la Banque populaire de Chine (PBoC, banque centrale) a confirmé que « la relation offre-demande sur le marché immobilier a subi de profonds changements ».
Le 21 juillet, la session ordinaire du Conseil d’État chinois a souligné la nécessité de réformer de manière stable les villages urbains dans les mégalopoles.
Le 24 juillet, le Bureau politique a tenu une conférence sur le marché immobilier, soulignant la nécessité de s'adapter aux changements majeurs de l'offre et de la demande sur le marché immobilier chinois, et d'ajuster et d'optimiser rapidement les politiques immobilières. Le Bureau politique a de nouveau proposé de promouvoir activement la rénovation des villages urbains et la construction d'infrastructures publiques à double usage « normales et d'urgence », tout en insistant sur la nécessité de développer le logement locatif à bas prix par divers canaux.
Le 1er août, la Banque populaire de Chine et l'Administration d'État des changes ont tenu une réunion de travail pour le second semestre, annonçant leur soutien au développement stable et sain du marché immobilier. Cette réunion a prolongé la période de garantie des prêts pour la livraison à domicile, assuré un financement stable et ordonné du marché immobilier et renforcé le soutien financier au logement locatif, à la rénovation des villages urbains et à la construction de logements sociaux.
Parallèlement, la Conférence a souligné la nécessité d'améliorer le système de suivi, d'évaluation et de prévention des risques financiers, en maintenant des lignes rouges pour prévenir les risques financiers systémiques. Les responsables ont également insisté sur la mise en œuvre d'une politique de crédit au logement différenciée, guidant la réduction des taux d'intérêt des crédits au logement individuels et des taux de premier versement, afin de répondre aux besoins en matière de logement.
Ces derniers mois, le gouvernement chinois a également publié à plusieurs reprises des informations sur les mesures de relance économique. Parmi les principaux éléments figurent :
Premièrement, le marché immobilier chinois est passé d'une demande excédentaire à une offre excédentaire. L'immobilier demeure une composante majeure du patrimoine des ménages, mais l'ère de la propriété comme principal moyen d'accumulation est révolue. Les investissements dans le développement immobilier en Chine ont également chuté de 7,9 % au premier semestre, tandis que la demande a chuté à un rythme encore plus rapide.
Deuxièmement, le financement bancaire actuel de l'immobilier poursuit deux objectifs importants : garantir la livraison des logements, aider les promoteurs à livrer les logements conformément aux contrats et prévenir l'effondrement du marché immobilier. L'autre est de rénover les villages urbains et de développer des logements sociaux et des logements locatifs à loyer modéré. Bien que certains documents n'en précisent pas la forme, la mesure concrète reste de mettre en œuvre « des logements pour vivre, et non de la spéculation ». Or, sans spéculation, il est difficile de maintenir des prix élevés de l'immobilier.
Troisièmement, renforcer la supervision et la gestion des risques. Le 27 juillet, Evergrande Real Estate Development Group a annoncé que sa dette totale fin 2022 dépassait 2 400 milliards de yuans. À cette date, Evergrande comptait plus de 100 000 employés ; sa dette contractuelle s'élevait à plus de 720 millions de yuans, liée à des centaines de milliers d'appartements vendus mais non encore livrés.
La manière de traiter correctement et légalement les sociétés immobilières insolvables, illiquides et déficitaires comme Evergrande constitue un test pour le système bancaire chinois et les autres créanciers.
Quatrièmement, la réduction des taux d'intérêt hypothécaires et des apports personnels vise principalement à aider les primo-accédants et ceux qui ont besoin de rénover leur logement. Si les revenus et les prix de l'immobilier ne changent pas, la réduction des apports personnels entraînera la propagation de la bulle immobilière au crédit financier. Cela va à l'encontre de l'objectif de prévention des risques financiers systémiques et limite la marge de manœuvre.
Si les prix de l’immobilier restent inchangés pendant longtemps et que les salaires augmentent, certains bâtiments anciens seront démolis et le pouvoir d’achat des nouveaux résidents pourrait soutenir les prix actuels quelques années plus tard.
Le gouvernement a continuellement introduit des mesures favorables pour stabiliser les prix de l'immobilier afin de stabiliser l'économie, mais en général, les prix de l'immobilier chinois continueront de baisser à court terme, en particulier sur le marché du logement d'occasion.
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