L’immobilier locatif va-t-il prospérer ?

« Vague » de restitution des terres

Durant cette période difficile, le marché immobilier du pays en général, et des provinces du sud en particulier, a connu de nombreuses difficultés. Les fluctuations de l' économie de marché ont fortement impacté plusieurs secteurs d'activité à Hô-Chi-Minh-Ville, d'où une vague de retours de locaux, d'appartements et de bureaux loués, pénalisant ce segment.

Selon un rapport de batdongsan.com, au premier trimestre 2023, la demande de logements locatifs en front de rue à Hô-Chi-Minh -Ville a diminué de 40 % par rapport à la même période, les statistiques préliminaires dans les arrondissements 7 et 3 et dans le district de Phu Nhuan indiquant une baisse de 45 à 50 %. Le marché locatif aurait fortement diminué après avoir été fortement touché par la pandémie de Covid-19, avec des centres commerciaux, des étages locatifs et des maisons-boutiques menacés de liquidation.

De nombreuses propriétés locatives dans le quartier central de Ho Chi Minh-Ville ont des panneaux à la recherche de clients.

Actuellement, les locations de locaux dans les provinces du sud, comme Hô-Chi-Minh-Ville et Binh Duong , stagnent. On constate que, rue Vo Thi Sau (1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville), devant de nombreuses maisons et commerces, de nombreux numéros de téléphone et adresses de location de locaux, de location à bas prix et de vente directe, sont affichés.

Certaines rues comme Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don, Nguyen Dinh Chieu (District 3, Ho Chi Minh Ville) sont également couvertes de banderoles par les propriétaires mais n'ont toujours pas de locataires ni d'activités.

S'adressant aux journalistes, M. Pham Nhat Phuc (habitant du 3e arrondissement et propriétaire des lieux) a déclaré : « Depuis l'épidémie de Covid-19, de nombreux commerçants ont repris possession de leurs locaux. J'ai plus de 200 mètres carrés de surface à louer, mais depuis près de trois mois, je les propose à la location, mais personne n'y prête attention. Ce n'est pas à cause du loyer élevé, mais presque tout le monde dans mon quartier a repris possession de ses locaux. »

Mme Huong, résidant à Go Vap, Hô-Chi-Minh-Ville, a également partagé : « J'ai une maison rue Hoang Sa, dans le 1er arrondissement, de plus de 60 mètres carrés sur trois étages. Auparavant, je la louais plus de 30 millions de VND par mois, à la fois pour mon travail et mon logement. Cependant, le locataire l'a rendue, car elle ne pouvait plus servir à mon activité. Il m'a fallu plus de deux mois pour trouver un locataire, mais comme il était locataire, j'ai dû baisser le prix pour équilibrer la situation. »

Un autre cas concerne M. Tran Thanh Tung, résidant dans le district de Binh Thanh, qui loue un espace de plus de 100 mètres carrés rue D5. Cependant, au début de l'année, le locataire a restitué le logement. Auparavant, le logement avait été mis en location, mais il n'avait pas trouvé de nouveau locataire.

Le retour des locaux affecte grandement le segment de l'immobilier locatif.

Selon les informations du journaliste, bien que la vague de retours de locaux se poursuive dans les quartiers centraux de Hô-Chi-Minh-Ville, les loyers n'ont guère baissé. Le terrain de la rue Le Loi, dans le 1er arrondissement, d'une superficie de plus de 100 m², est proposé à la location à 50 millions d'euros par mois (plus de 2 000 dollars américains). Le terrain donnant sur la rue Hai Ba Trung, dans le 1er arrondissement, est proposé à la location à 40 millions d'euros par mois (près de 2 000 dollars américains) pour une superficie de 150 m².

Beaucoup des plus belles rues du centre-ville comme Pasteur, Nguyen Hue... ont encore une série de locaux fermés et vacants faute de locataires, mais le prix de location reste exorbitant, de 3 500 USD à 20 000 USD/mois.

Mme Le Thi Hoa, résidant dans la province de Binh Thuan, a ouvert un commerce alimentaire dans le district 3, mais n'a pas pu le maintenir. Elle a déclaré : « Depuis 2019, j'ai ouvert un commerce alimentaire rue Le Quy Don, dans le district 3, et je loue un local pour plus de 30 millions de livres sterling par mois. Cependant, depuis la pandémie, le propriétaire n'a pas baissé le loyer, les clients ne viennent plus, alors je suis obligée de rendre le local et de cesser mon activité pour trouver un autre emploi. »

La « clé » pour aider l’immobilier locatif à se redresser

En réalité, la stagnation des locaux commerciaux est due à de nombreux facteurs, le plus important étant le prix du loyer. Ce dernier est calculé en fonction du prix du terrain dans la zone où se situent les locaux.

Ces derniers temps, le marché immobilier a connu une croissance rapide, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et, par conséquent, des loyers. Parallèlement, de nombreux acquéreurs de locaux ont eu recours à des prêts bancaires à taux d'intérêt élevés. Lorsque le marché ou l'économie stagnent, les entreprises de services sont affectées par le manque de clientèle, ce qui accroît progressivement le besoin de restituer leurs locaux.

Les experts attendent et apprécient toujours le segment de la location, qui continuera d'apporter des avantages au marché en 2024.

S'adressant à Nguoi Dua Tin , M. Nguyen Hong Hai, président du groupe VNO, a déclaré : « La situation générale actuelle montre que le marché locatif est confronté à de nombreuses difficultés. De nombreux entrepreneurs choisissent de fermer leurs magasins et de restituer leurs locaux. L'impact sur l'immobilier, associé à la baisse des revenus des secteurs d'activité, a rendu le marché locatif encore plus difficile. »

Selon M. Hai, outre les conséquences économiques, les propriétaires qui restituent leurs locaux sont également confrontés à de nombreuses raisons, telles qu'une activité défavorable, un changement de cap, le commerce en ligne, la location de bureaux virtuels, etc. « Au lieu de développer leurs activités comme auparavant, les investisseurs réduisent progressivement leurs investissements, supprimant les sites commerciaux non rentables ou à faible rentabilité afin de réduire les coûts, et concentrant davantage leurs investissements sur un seul site. C'est inévitable dans le monde des affaires », a expliqué M. Hai.

Les immeubles de bureaux en construction à Ho Chi Minh-Ville promettent de créer une offre importante pour ce segment en 2024.

Bien que le marché des bureaux, des maisons de ville et des logements locatifs soit confronté à de nombreuses difficultés en 2023, les données montrent qu'à partir du troisième trimestre 2023, ce marché sera toujours dynamique et attirera l'attention des investisseurs.

Mme Pham Ngoc Thien Thanh, directrice adjointe du département de recherche et de conseil de CBRE, a déclaré que le marché des bureaux de Ho Chi Minh-Ville est devenu plus dynamique au troisième trimestre 2023 avec l'apparition de deux nouveaux immeubles de bureaux dans la région de Thu Thiem, dans la ville de Thu Duc, The Mett et The Hallmark avec une superficie locative totale d'environ 85 000 m2 de surface au sol.

Grâce à cette nouvelle offre, la surface locative totale de bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville atteint environ 1,6 million de mètres carrés. La plupart des transactions locatives importantes de ce trimestre ont concerné des immeubles neufs de bonne qualité, achevés depuis 2020.

Marché immobilier de détail à louer à Ho Chi Minh-Ville au troisième trimestre 2023, le prix de location dans la zone centrale pour les rez-de-chaussée à Ho Chi Minh-Ville a atteint plus de 200 à 350 USD/m2/mois.

L'offre de biens locatifs est en augmentation.

M. Nguyen Hong Hai, président du groupe VNO, a déclaré : « Actuellement, le critère le plus important est que le loyer soit raisonnable. Pour fidéliser les locataires, il est donc nécessaire de le baisser à la valeur réelle du bien. Cependant, les propriétaires doivent équilibrer chaque emplacement des locaux et leur capacité financière pour fixer un prix approprié. Accepter de percevoir un loyer inférieur permettra de fidéliser les locataires à long terme, tout en limitant le risque de laisser les locaux vacants et en évitant les périodes sans revenus lors de la recherche de nouveaux locataires. De plus, les propriétaires doivent créer des conditions favorables pour les locataires en termes d'avancement des paiements, afin de garantir la flexibilité de leur trésorerie. »

Selon M. Hai, les bailleurs et les propriétaires de centres commerciaux ont investi des sommes importantes dans les locaux et les étages à louer, et ont donc besoin d'une clientèle nombreuse. Des défis subsisteront certainement en 2024, mais si les intérêts du bailleur et du locataire sont équilibrés, si toutes les parties collaborent et ajustent les prix selon les zones et les emplacements, les opportunités dans le secteur locatif resteront nombreuses.

Mme Pham Thu Hoa, experte en immobilier, a déclaré : « En 2023, malgré les difficultés du marché, locataires et investisseurs paieront des loyers élevés, mais leurs stratégies commerciales resteront différentes. En 2024, Hô-Chi-Minh-Ville mettra en œuvre de nombreux programmes pour stimuler le tourisme et les commerces afin d'attirer les touristes, et développera fortement les infrastructures spécifiques de la ville. C'est également l'occasion pour les entreprises de revenir, et le secteur des bureaux et des espaces commerciaux devrait également connaître une croissance. »

Source: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html