7 problèmes juridiques dans les projets de logements commerciaux

La première concerne la procédure d'approbation simultanée de la politique d'investissement et de l'investisseur pour tous les projets de logements sociaux et commerciaux, lorsque l'investisseur a le droit d'utiliser le terrain conformément à la planification. À ce sujet, selon l'HoREA, la mise en œuvre de la procédure d'approbation de la politique d'investissement constitue la procédure initiale de la chaîne des procédures d'investissement dans la construction. Par conséquent, lorsque la procédure d'approbation de la politique d'investissement est bloquée, le projet est gelé et ne peut pas poursuivre les autres procédures d'investissement dans la construction. Il suffirait de stipuler que l'évaluation de la conformité du projet d'investissement avec la planification doit être conforme au plan de zonage ou au plan général, selon le cas, ou simplement de stipuler qu'elle est conforme au plan général, conformément à la résolution 98 de l'Assemblée nationale , actuellement appliquée à titre expérimental à Hô-Chi-Minh-Ville.

Cette approche d'amélioration des procédures administratives n'a pas véritablement imprégné l'esprit de la réforme des procédures administratives, est loin d'être réaliste et ne semble pas s'améliorer. Alors qu'auparavant, les entreprises étaient autorisées à mener leurs procédures d'investissement et de construction en parallèle, elles doivent désormais effectuer chaque procédure administrative presque séquentiellement.

L'HoREA a constaté que la réglementation imposant aux projets d'investissement de respecter une planification détaillée (le cas échéant) n'est applicable que lorsque l'État organise des enchères de droits d'utilisation des terres ou des appels d'offres pour des projets utilisant des terres afin de sélectionner les investisseurs. Cependant, cette réglementation est totalement inappropriée lorsque l'entreprise investisseuse dispose de droits d'utilisation des terres conformément à la planification et propose de faire approuver la politique d'investissement en même temps que l'investisseur, conformément aux dispositions de l'article 29, clause 4, de la loi sur l'investissement de 2020.

Le deuxième problème concerne la réglementation relative aux terrains résidentiels, aux terrains résidentiels et autres terrains, qui exige des investisseurs de projets de logements commerciaux qu'ils détiennent le droit d'utiliser des terrains résidentiels, qu'ils détiennent le droit d'utiliser des terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels remplissant les conditions d'autorisation de modification de l'affectation des sols pour la mise en œuvre de projets d'investissement. De ce fait, des centaines de projets de logements commerciaux à travers le pays, ne disposant pas de 100 % de terrains résidentiels ou ne disposant pas de terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels, c'est-à-dire uniquement de 100 % de terres agricoles ou uniquement de 100 % de terres non agricoles non résidentielles, ne sont pas reconnus comme investisseurs de projets de logements commerciaux. Bien que ces entreprises aient obtenu le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles ou non agricoles non résidentielles, depuis le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2014), ces entreprises rencontrent de grandes difficultés, car elles ont investi des sommes importantes pour créer des fonds fonciers.

Actuellement, le point b, clause 1 et clause 6, article 128 du projet de loi foncière (modifié) autorisent uniquement les investisseurs à accepter le droit d'utiliser un terrain résidentiel dans les cas où un terrain est utilisé pour la réalisation de projets de logements commerciaux. Dans ce cas, les investisseurs doivent avoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains. Cela signifie que les investisseurs ne sont pas autorisés à accepter le transfert de droits d'utilisation d'un terrain résidentiel, d'un terrain résidentiel et d'autres terrains, ou d'autres terrains non résidentiels, ni à accepter le transfert de droits d'utilisation d'autres terrains non résidentiels pour la réalisation de projets de logements commerciaux. Français Par conséquent, le point b, clause 1 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendée) n'ont pas pleinement hérité des dispositions de la clause 1, article 73, point b, clause 1, article 169, clause 2, article 191 et clause 1, article 193 de la loi foncière de 2013, qui permettaient aux organisations économiques de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres de types de terres adaptés à la planification pour mettre en œuvre des projets d'investissement, y compris des projets de logements commerciaux. En cas de réception du transfert des droits d'utilisation des terres agricoles, il doit y avoir une approbation écrite d'une agence d'État compétente.

Parallèlement, les projets de logements commerciaux composés à 100 % de terrains résidentiels ne représentent qu'environ 1 % du total des projets de logements commerciaux et sont tous de très petite taille, car il n'existe pratiquement aucun terrain résidentiel de plus de ^{5 000 m²} . Les projets de logements commerciaux composés de terrains résidentiels et d'autres terrains non résidentiels sont fréquents, représentant environ 95 % du total des projets de logements commerciaux. Les projets de logements commerciaux composés d'autres terrains non résidentiels ne représentent qu'environ 5 % du total des projets de logements commerciaux et sont tous des projets de grande envergure, de très grande envergure, dont le développement doit être encouragé.

De nombreux projets sont encore « gelés » en raison de réglementations légales.

Le troisième problème concerne la procédure d'ajustement du plan de zonage à l'échelle 1/2 000, qui relève de la responsabilité de l'organisme public compétent afin de permettre aux entreprises d'élaborer le plan détaillé à l'échelle 1/500 du projet d'investissement. La raison en est le plafonnement de la population, et de nombreux plans de zonage à l'échelle 1/2 000 n'ont pas été mis à jour et ajustés à temps, de sorte qu'ils ne répondent pas aux besoins des investisseurs.

Par exemple, la population réelle d'Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 13 millions d'habitants, mais selon le recensement du 1er avril 2019, elle n'est que de 8,9 millions d'habitants. La population du district de Binh Thanh est fixée à 560 000 habitants en 2020, contre 560 000 en 2014. Si la population réelle n'est pas calculée correctement, il sera impossible de mettre en œuvre des projets de rénovation urbaine ou de développer de nouvelles zones urbaines, car il n'existe plus de « plafond » démographique.

Hô-Chi-Minh-Ville compte plus de 600 plans de zonage à l'échelle 1/2 000, dont certains ne sont plus adaptés et nécessitent des ajustements, mais qui n'ont pas été effectués à temps, notamment les précédents plans de zonage à l'échelle 1/2 000, mis en œuvre selon les limites administratives des communes et des districts, qui doivent être intégrés. Par conséquent, la résolution 98 de l'Assemblée nationale exige également que les plans de zonage et les plans détaillés soient approuvés ou approuvés pour ajustement conformément aux dispositions légales avant la préparation du rapport d'étude de faisabilité pour l'investissement de construction et la mise en œuvre des prochaines étapes du projet.

Le quatrième problème concerne la procédure spécifique d'évaluation foncière, l'estimation du prix du terrain, la décision de prix du terrain pour le calcul des redevances d'utilisation du sol, le loyer foncier pour les projets immobiliers, les logements commerciaux ou la demande des organismes publics compétents de vérifier et de calculer les redevances d'utilisation du sol, le cas échéant le loyer foncier. Ce problème réside principalement dans l'application pratique du décret 44. En mars 2023, Hô-Chi-Minh-Ville comptait environ 100 projets de logements commerciaux, soit 81 000 appartements, qui n'avaient pas obtenu de permis de construire.

Le cinquième problème est la lenteur des organismes publics compétents à promulguer des réglementations sur la gestion des terrains publics (terrains publics) occupés par des projets de logements commerciaux. En raison de cette absence, pendant plus de six ans, du 1er juillet 2014 (entrée en vigueur du décret 43) au 8 février 2021 (entrée en vigueur du décret 148), aucun mécanisme n'a été mis en place pour réglementer la gestion des terrains publics occupés par des projets de logements commerciaux. À ce jour, le décret 148 est en vigueur depuis près de trois ans, mais plusieurs provinces et villes centrales n'ont toujours pas promulgué de réglementation pour encadrer sa mise en œuvre. De ce fait, de nombreux projets de logements commerciaux sont bloqués dans les procédures d'approbation des politiques d'investissement ou dans les procédures d'évaluation foncière, d'estimation foncière et de prise de décision sur le prix des terrains pour le calcul des redevances d'utilisation et des loyers fonciers.

Le sixième problème est que l'article 49, alinéa 2, de la loi de 2014 sur l'immobilier stipule que la cession d'un projet ou d'une partie d'un projet de logements commerciaux n'est autorisée que si l'investisseur dispose d'un livret rose pour tout ou partie du projet cédé et a rempli ses obligations financières de paiement des redevances foncières et du loyer foncier à l'État. N'ayant pas été modifiée, cette réglementation manque de souplesse et est loin de correspondre à la réalité, comme le stipule l'article 10, alinéa 1, de la résolution 42 de l'Assemblée nationale relative au pilotage du traitement des créances douteuses des établissements de crédit, qui ne stipule pas la condition de posséder un livret rose pour le projet ni l'obligation pour l'investisseur de remplir ses obligations financières.

Le septième problème est que la loi de 2014 sur les activités immobilières ne réglemente pas le dépôt en vue de la conclusion d'un contrat (avant la date d'éligibilité à la signature d'un contrat de mobilisation de capitaux pour la vente de biens immobiliers et de futurs logements) pour préciser les dispositions relatives aux dépôts prévues à l'article 328 du Code civil. Cela a créé une faille juridique permettant aux spéculateurs, aux courtiers immobiliers et aux entreprises malhonnêtes d'exploiter et de recevoir des dépôts importants. Jusqu'à 90 à 95 % du montant du contrat sont utilisés pour frauder et s'approprier les actifs des clients (l'affaire Alibaba en est un exemple typique).

Lien source: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm