3 lois immobilières : Éliminez immédiatement les obstacles

L’un des objectifs fixés par le Gouvernement et les attentes de l’Assemblée nationale en autorisant l’entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 cinq mois plus tôt (à partir du 1er janvier 2025) est de simplifier les procédures et de résoudre les problèmes liés au logement et au foncier pour les entreprises et les particuliers.

Cependant, dans certaines localités, notamment à Ho Chi Minh-Ville, de nombreuses procédures foncières ont été « gelées » depuis l’entrée en vigueur de cette loi.

Les gens sont comme assis sur le feu

En signant le transfert de propriété immobilière à partir de début août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024), le 5 août, M. V., résident de Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh-Ville), a soumis les documents d'enregistrement au bureau d'enregistrement du district et le formulaire de calcul de l'impôt a été transféré à l'autorité fiscale à partir du 14 août.

Cependant, après plus d'un mois, l'administration fiscale n'a pas encore émis d'avis d'imposition à transférer au bureau d'enregistrement pour compléter la procédure d'enregistrement afin de transférer le nom à l'acheteur.

M. V. a déclaré qu'en signant le contrat de transfert, il s'était engagé auprès de l'acheteur à mettre à jour le changement de nom dans les 20 jours. Le traitement du dossier étant lent, l'acheteur a exercé une forte pression sur lui pour qu'il le règle ou lui rembourse l'argent.

« Au cours du mois dernier, en lisant les reportages et en voyant les agences fiscales et de ressources faire des allers-retours, signaler et demander des avis sur les insuffisances, j'ai été si impatient que je ne peux pas rester assis.

« Les procédures d'achat, de vente et de transfert doivent être résolues rapidement, mais au lieu d'attendre que les ministères et les localités organisent une réunion après l'autre, les gens et les entreprises manquent beaucoup de choses et subissent toutes sortes de pertes », s'est indigné M. V.

De même, M. TQĐ. a acheté une maison dans le district de Phu Nhuan le 8 août 2024, mais après plus d'un mois de dépôt de la demande de transfert de propriété, il n'a toujours pas reçu le résultat, ce qui a retardé tous ses projets.

Plus précisément, la maison achetée par M. D. coûtait 14 milliards de VND. Il prévoyait d'emprunter rapidement 10 milliards de VND à l'extérieur pour la rembourser, puis d'emprunter à la banque pour la rembourser.

Le dossier n'est pas encore complet, bien que la banque ait terminé les procédures d'évaluation et de prêt mais ne puisse pas débourser, donc M. D. a du mal à supporter les intérêts du prêt de l'extérieur sans savoir quand il sera remboursé.

« Le taux d'intérêt pour emprunter à l'extérieur est de plusieurs dizaines de millions par jour, alors que les agences tardent à décider comment résoudre le problème, les gens doivent supporter le lourd fardeau », a déclaré M. D.

Faute d'argent, Mme PL (habitante du 12e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville) a dû vendre deux terrains dans ce même arrondissement pour 6 milliards de VND. Ces deux terrains étant hypothéqués auprès de la banque, elle a dû emprunter plus de 4 milliards de VND à des connaissances pour finaliser les démarches de levée de l'hypothèque.

Entre-temps, l'acheteur a également emprunté de l'argent à la banque. Mme L. l'a donc accompagné dans les démarches. La banque a accepté de verser l'argent à l'acheteur une fois les formalités de paiement des droits de mutation et d'enregistrement du changement de nom terminées.

Lors du dépôt de la demande au bureau des impôts, Mme L. a été informée que, comme le Comité populaire de la ville était sur le point de publier une nouvelle liste de prix des terrains, elle devait temporairement attendre pour calculer la taxe de transfert en fonction de la nouvelle liste de prix des terrains.

Cependant, jusqu'à présent, les fichiers de calcul des droits de mutation sont toujours bloqués, ce qui fait que le vendeur et l'acheteur sont « bloqués ».

« J'ai vendu le terrain par manque d'argent. Je ne pensais pas que ce serait encore plus difficile après la vente. J'espère simplement que les autorités calculeront rapidement les droits de mutation afin que je puisse finaliser les démarches de vente », a déclaré Mme L.

Les transactions immobilières à Hô-Chi-Minh-Ville ont tendance à stagner car après l'achat et la vente, il n'est toujours pas possible de terminer les procédures de changement de nom et d'enregistrement du terrain - Photo : QUANG DINH

De nouvelles difficultés pour le marché immobilier

Pendant ce temps, M. Tran Duc Thuan (directeur d'un parquet immobilier du 7e arrondissement) a déclaré que cette entreprise à elle seule compte près de 20 dossiers d'achat et de vente de biens immobiliers bloqués au stade du paiement des impôts.

Selon M. Thuan, tous les enregistrements avant et après le 1er août ont été suspendus, ce qui a entraîné le « gel » des transactions terminées et pour les nouvelles transactions, les gens ont eu du mal à les effectuer et ont donc également arrêté d'acheter et de vendre pendant cette période.

« Je pensais que la nouvelle loi ouvrirait le marché et aiderait les gens à commercer plus facilement, mais au lieu de cela, elle rend les choses plus difficiles pour les gens.

« Au départ, le service des impôts avait annoncé qu'il ne faudrait qu'une à deux semaines pour qu'une nouvelle liste de prix des terrains soit disponible et serve de base au calcul des droits de mutation. Mais jusqu'à présent, nous attendons depuis plus d'un mois et demi sans aucun progrès. Chaque semaine, nous devons nous adresser au service des impôts pour nous renseigner, car les clients nous pressent constamment », a déclaré M. Thuan.

M. Ta Trung Kien (agent immobilier à Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'il existe de nombreux cas où le vendeur a un besoin urgent d'argent et doit donc vendre la maison, mais au final la procédure ne peut pas être menée à bien, l'acheteur ne peut pas emprunter à la banque et payer 100 % du montant au vendeur.

Il y a un cas où un client a vendu la maison pour couvrir les frais d'installation à l'étranger, l'horaire du vol était le 15 septembre, donc les procédures de vente ont été achevées à partir de début août 2024.

Les documents notariés et le dépôt ont été finalisés, mais le processus de calcul des impôts était bloqué, laissant le vendeur dans l'incertitude. Il a été contraint d'accepter de prendre l'avion à l'étranger à partir du 15 septembre, tandis que le paiement des impôts était toujours en attente.

« Les clients acceptent que s'il y a des problèmes plus tard, ils devront dépenser plus d'argent en vols aller-retour pour les gérer plus tard parce qu'ils ne savent pas quand la procédure sera terminée », a déclaré M. Kien.

De plus, selon M. Kien, il existe des cas où, lors de la vente d'une maison, il faut emprunter de l'argent à l'extérieur pour rembourser le prêt et obtenir le permis de conduire pour la procédure de changement de nom. Si l'acheteur emprunte également à la banque mais ne peut pas débourser l'argent, le vendeur se retrouve face à un dilemme et doit s'endetter lors de la vente.

M. Pham Trong Phu, directeur de Titanium Real Estate Management Company, a déclaré que la suspension des procédures de délivrance et de modification des certificats d'utilisation des terres a rendu impossible le commerce, l'achat et la vente, ce qui a entraîné des difficultés pour les entreprises de courtage.

« Les autorités doivent lever rapidement les obstacles aux transactions immobilières à Hô-Chi-Minh-Ville ou appliquer un mécanisme temporaire. Les transactions ne doivent pas être « gelées » comme elles l'ont été le mois dernier », a déclaré M. Phu.

Selon M. Tran Khanh Quang, directeur de la société d'investissement immobilier Viet An Hoa, les entreprises s'attendent à ce que l'application rapide des lois relatives au secteur foncier élimine les obstacles au marché et favorise les transactions immobilières, mais en réalité, des problèmes sont survenus, provoquant de nouveaux retards dans les transactions.

« Chaque localité l'applique de manière différente, ce qui fait que les gens et les entreprises en subissent les conséquences », s'est indigné M. Quang.

Les gens effectuent des démarches immobilières dans le district de Binh Thanh, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : H.HANH

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement ne s’est pas encore prononcé.

Selon l'avocat Ngo Huynh Phuong Thao (cabinet d'avocats TAT), il est nécessaire d'ajuster la liste des prix des terrains pour qu'elle corresponde à la valeur du marché, mais les particuliers et les entreprises ne peuvent pas rester bloqués dans des étapes procédurales.

Il est à noter que, tandis que de nombreuses autres localités continuent de gérer les registres fonciers selon l'ancien coefficient K et la liste des prix, Hô-Chi-Minh-Ville « attend » de publier une liste de prix fonciers ajustée.

« L'attente de la nouvelle liste de prix rend non seulement difficile pour les gens d'accomplir les procédures foncières, mais affecte également sérieusement les opérations des entreprises et affecte particulièrement négativement le taux de croissance économique de Ho Chi Minh-Ville », a déclaré Mme Thao, suggérant que l'ancienne liste de prix des terrains devrait continuer à être appliquée en attendant la publication de la nouvelle liste de prix des terrains.

Le délégué à l'Assemblée nationale, Le Xuan Than, président de l'Association des avocats de la province de Khanh Hoa, a déclaré qu'en tant qu'agence aidant le gouvernement à rédiger la loi foncière de 2024, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement devrait proposer de manière proactive au gouvernement ou organiser une conférence nationale pour écouter les ministères, les branches et les localités parler des problèmes afin d'avoir des solutions et des conseils opportuns.

Selon M. Than, la loi foncière de 2024 stipule que la liste des prix des terrains selon l'ancienne loi sera appliquée jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, si nécessaire, le Comité populaire provincial l'ajustera pour l'adapter au prix du marché local.

Dans le cas contraire, l’ancienne liste de prix des terrains sera toujours appliquée et une nouvelle liste de prix des terrains sera élaborée pour être utilisée à partir du 1er janvier 2026.

Il est donc tout à fait normal que certaines localités ne s’adaptent pas tandis que d’autres ajustent les tarifs fonciers.

« La loi a assigné aux localités que si Ho Chi Minh-Ville estime que l'ancienne liste des prix des terrains est basse et pourrait causer des pertes, elles doivent rapidement compléter les procédures pour émettre une liste des prix des terrains ajustée et simplifier les procédures pour les gens », a déclaré M. Than.

L'avocat Tran Duc Phuong (Barreau de Ho Chi Minh-Ville) a également déclaré qu'en attendant la publication du nouvel ajustement du prix des terrains, Ho Chi Minh-Ville doit appliquer l'ancienne liste de prix et l'autorité fiscale doit résoudre les procédures administratives pour la population.

En outre, la nouvelle loi foncière permet également l'application de l'ancienne liste de prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025. Par conséquent, lorsque la liste de prix des terrains ajustée n'a pas été publiée, l'ancienne liste de prix est toujours valable.

« Si la nouvelle liste de prix n'est pas disponible, il est permis d'appliquer l'ancienne liste de prix, mais pourquoi arrêter de gérer les procédures administratives pour que les gens subissent des pertes ?

Face à la suspension des demandes d'avis par les localités, les ministères et services concernés doivent rapidement donner leur avis et unifier leurs points de vue afin que les localités puissent les mettre en œuvre. « Les gens ne peuvent pas rester les bras croisés et attendre que les agences discutent ainsi », a déclaré M. Phuong.

Le département des impôts de Ho Chi Minh-Ville recommande à nouveau de toute urgence

Les gens viennent effectuer des démarches immobilières à la succursale du Bureau d'enregistrement foncier du district de Phu Nhuan, à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : TTD

Le 16 septembre, le Département des impôts de Ho Chi Minh-Ville a continué de demander d'urgence au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville d'organiser une réunion pour régler les dossiers fonciers à partir du 1er août 2024.

Plus précisément, cette agence a proposé que la Ville organise une réunion pour résoudre et unifier l'application des documents juridiques tels que les tableaux des prix des terrains, les coefficients d'ajustement des prix des terrains, les pourcentages de calcul des loyers fonciers, etc. afin que les autorités fiscales puissent calculer rapidement les obligations financières sur les terrains.

Selon le Département des impôts de la ville, pour les dossiers fonciers datant du 1er août 2024 jusqu'à la date à laquelle la ville émet une décision d'ajustement de la liste des prix des terrains, s'appliquent conformément à la décision n° 02 du 16 janvier 2020 du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville sur la promulgation de la réglementation sur les listes de prix des terrains dans la zone pour la période 2020-2024.

Les statistiques du Service des impôts de la ville montrent qu'entre le 1er et le 27 août, cet organisme a reçu un total de 8 808 dossiers. Parmi ceux-ci, 346 concernaient la perception de droits d'utilisation du sol dans des cas de reconnaissance de droits d'utilisation du sol et 277 concernaient la perception de droits d'utilisation du sol dans des cas de changement d'affectation du sol.

En outre, on compte 5 448 dossiers d'impôt sur le revenu des personnes physiques relatifs à des transferts de biens immobiliers et 2 737 dossiers ne donnant lieu à aucune obligation financière. Cependant, l'absence de liste des prix fonciers a entraîné un important blocage dans le traitement des dossiers fonciers.

Selon l'enquête de Tuoi Tre, de nombreux documents fonciers datant du 1er août 2024 sont restés dans les bureaux des impôts. Certains d'entre eux en possèdent entre 400 et 500. Le responsable d'un bureau des impôts d'un quartier central de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré qu'il fallait attendre la liste des prix des terrains pour calculer les impôts. Par conséquent, le bureau des impôts ne peut qu'expliquer les faits à la population et ne peut rien faire d'autre.

Toutefois, certains bureaux des impôts ont indiqué avoir adopté des solutions flexibles pour les personnes disposant de documents de transfert, d'héritage et de donation exonérés d'impôt sur le revenu et de droits d'enregistrement. Pour les documents soumis à l'impôt, les personnes doivent attendre et ne peuvent plus rien faire.

M. NGUYEN VAN DINH (Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam) :

De nombreuses localités sont encore confuses

Bien que les trois lois soient en vigueur depuis plus d'un mois, un fossé semble subsister entre les organismes chargés de leur élaboration et les collectivités locales chargées de leur mise en œuvre. Dans certaines localités, les agents chargés de l'application des lois n'ont pas « compris » le point de vue des organismes chargés de l'élaboration des lois, ce qui engendre hésitation et confusion dans la gestion des procédures foncières, notamment concernant la question des tarifs fonciers, base de détermination des obligations financières foncières.

Bien que des décrets et des circulaires encadrent la loi, sa mise en œuvre reste très difficile. Ainsi, bien que les nouvelles lois soient en vigueur depuis plus d'un mois, la plupart des communes cherchent encore des solutions de mise en œuvre appropriées, allant même jusqu'à promulguer des réglementations pertinentes telles que le calcul et l'approbation des prix fonciers. En réalité, le nombre de projets résolus sous la nouvelle loi est très faible, car les communes doivent reconstruire les procédures connexes.

Professeur associé Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Chef du département de droit économique, Université de droit de Hanoi) :

Il faut un mécanisme pour protéger les forces de l’ordre !

Pour que ces trois lois soient pleinement efficaces, il faudra davantage de temps aux ministères, aux secteurs et aux collectivités locales pour unifier leurs points de vue sur l'application de la loi. Par exemple, la loi foncière de 2024 stipule cinq principes pour la détermination des prix fonciers, le premier étant de les fixer selon les principes du marché, et non selon les prix du marché.

De nombreuses localités comprennent que l'évaluation foncière est basée sur les prix du marché. Sa mise en œuvre est donc difficile, car ces derniers fluctuent quotidiennement. Cette « ambiguïté » a permis aux spéculateurs de gonfler facilement les prix des terrains par le biais d'enchères, perturbant ainsi le marché. En matière d'application de la loi, outre le principe du marché local, les quatre autres principes doivent être appliqués conformément aux procédures légales.

En outre, un mécanisme de protection des agents chargés de l'application des lois est nécessaire dans le contexte actuel. Parallèlement, il est nécessaire de garantir l'indépendance entre l'organisme d'évaluation foncière et l'organisme de fixation des prix fonciers. L'évaluation foncière doit garantir l'harmonie des intérêts entre les utilisateurs, l'État et les investisseurs. Si les prix fonciers continuent de grimper, il sera très difficile de promouvoir l'efficacité foncière.

Source : https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm