ANTD.VN - Hasta el 70% de los problemas en los proyectos inmobiliarios están relacionados con cuestiones legales, lo que dificulta el desembolso de créditos; mientras que la disminución de la confianza de los compradores de vivienda también conduce a una baja demanda de crédito al consumo inmobiliario.
El crédito inmobiliario sigue aumentando con fuerza
El 13 de noviembre de 2023, en Hanoi, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) se coordinó con el Ministerio de Construcción para organizar una conferencia sobre crédito para el desarrollo inmobiliario y de vivienda social.
Según el líder del SBV, desde principios de 2023, el sector bancario ha implementado con determinación soluciones para ayudar a eliminar dificultades y mejorar el acceso al crédito para los clientes. Como resultado, al 31 de octubre de 2023, el crédito a la economía superó los 12,8 billones de VND, un aumento del 7,39 % con respecto a finales de 2022.
En cuanto al sector inmobiliario, el Banco Estatal incentiva a las entidades crediticias a concentrar el capital en los segmentos de vivienda comercial de bajo costo, vivienda social y vivienda para trabajadores; al mismo tiempo, controlar los riesgos crediticios en el sector empresarial inmobiliario para promover el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario.
Al 30 de septiembre de 2023, el saldo total de crédito vigente en el sector inmobiliario de las entidades crediticias alcanzó los 2.740 millones de VND, lo que representa un aumento del 6,04 % con respecto al 31 de diciembre de 2022, representando el 21,46 % del saldo total de crédito vigente de la economía. De este saldo, el crédito inmobiliario destinado al consumo/autoconsumo representó el 64 % y el crédito para actividades comerciales inmobiliarias el 36 %.
Sin embargo, en los primeros nueve meses del año, el crédito inmobiliario creció más que la tasa general de crecimiento del crédito y el mismo período del año anterior. Esto demuestra que las soluciones y los esfuerzos del Gobierno , el sector bancario, los ministerios, los sectores y las localidades para eliminar las dificultades y obstáculos del mercado inmobiliario están dando resultados gradualmente.
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Dirigentes del Banco Estado informan sobre crédito inmobiliario |
En la conferencia, los representantes de empresas y bancos señalaron que actualmente el mercado inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades y desafíos, incluidos muchos problemas y obstáculos de larga data, como problemas con el sistema de procedimiento legal relacionado con la tierra, la planificación y la inversión en construcción (que representan hasta el 70% de los problemas de los proyectos inmobiliarios).
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, el Gobierno y los ministerios han resuelto recientemente con firmeza los problemas legales, pero no han sido lo suficientemente firmes como para impulsar el mercado, lo que ha provocado que no haya nueva oferta inmobiliaria. "En todo el país hay 1200 proyectos pendientes de resolución, de los cuales unos 500 están en estudio, mientras que los 800 restantes siguen en espera", declaró el Sr. Dinh.
A esto se suma el desequilibrio entre la oferta y la demanda en los segmentos, el exceso de viviendas de alta gama y villas mientras que las viviendas sociales y de bajo costo aún son limitadas; la demanda del mercado en algunos segmentos está disminuyendo drásticamente;
La capacidad financiera de las empresas es todavía limitada y depende principalmente de fuentes externas de capital, como préstamos, bonos y la movilización de compradores de vivienda; otros canales de movilización de capital no han sido realmente eficaces, especialmente el mercado de capitales (mercado de bonos corporativos, mercado de valores), que tiene algunos problemas y no se ha desarrollado en proporción a su papel de proporcionar capital a mediano y largo plazo para la economía; los precios de la vivienda son altos en comparación con la capacidad financiera y los ingresos de muchas personas...
Los precios de las viviendas siguen altos y la confianza de los compradores disminuye
En materia de crédito, los empresarios también hicieron una serie de recomendaciones como querer que los bancos reduzcan aún más las tasas de interés de los préstamos, amplíen los límites de crédito, extiendan los plazos de los préstamos, simplifiquen los procedimientos, reduzcan los tiempos de aprobación, extiendan los tiempos de reestructuración de deuda y acepten otras garantías además de bienes inmuebles como acciones, etc.
Los bancos también han planteado dificultades para otorgar crédito inmobiliario. Los directores generales de muchos bancos con grandes deudas inmobiliarias también afirmaron que esto se debe principalmente a problemas legales de los proyectos que provocan la escasez de oferta en el mercado.
En particular, los altos precios actuales de la vivienda también reducen la demanda de préstamos hipotecarios. «El tipo de interés de los préstamos ha disminuido aproximadamente un 2,5% tanto para inversores como para compradores de vivienda, pero los precios inmobiliarios han bajado muy poco, lo cual no es conveniente para los compradores de vivienda. Las transacciones inmobiliarias son principalmente de compraventa, lo que puede generar burbujas y riesgos para el crédito inmobiliario», declaró el Sr. Nguyen Thanh Tung, director general de Vietcombank.
Además, los directivos de Vietcombank también señalaron que la demanda de crédito al consumo inmobiliario ha disminuido drásticamente al tiempo que ha disminuido la confianza de los clientes. "Vietcombank ha experimentado un crecimiento muy positivo en el número de clientes particulares. Los clientes particulares depositan mucho dinero, a pesar de que los bancos reducen continuamente los tipos de interés, mientras que los préstamos hipotecarios han disminuido considerablemente. Esto se debe a que los clientes han perdido la confianza en el mercado inmobiliario y esperan que los precios de las viviendas bajen aún más", declaró el Sr. Tung.
Por parte del BIDV, el Sr. Le Ngoc Lam, Director General, también señaló el lento crecimiento del crédito al consumo inmobiliario. A finales de octubre, el crecimiento del crédito del BIDV fue del 8,1%, alcanzando solo el 60% del plan asignado por el Banco Estatal. Los préstamos inmobiliarios pendientes de pago crecieron alrededor del 9%, representando aproximadamente el 18% del total de préstamos pendientes; de los cuales, los préstamos inmobiliarios pendientes de pago al consumo aumentaron muy lentamente, solo alrededor del 4%, mientras que cada año el aumento fue de aproximadamente el 20%.
El BIDV ha reducido las tasas de interés de depósitos y préstamos diez veces, y las tasas de interés de los préstamos han disminuido más de un 20 % en comparación con el período anterior. Se buscan activamente paquetes de vivienda social para otorgar préstamos, pero hasta el momento solo se han aprobado 385 000 millones de VND y se han desembolsado más de 25 000 millones.
Además, hemos otorgado un paquete de préstamos para viviendas comerciales de bajo costo con tasas de interés muy competitivas. Sin embargo, existen muchos proyectos con problemas legales. Desde el año pasado, el BIDV ha aprobado cerca de 26.000 billones y solo ha desembolsado 8.000 billones; los 18.000 billones restantes están a la espera de los trámites legales para su desembolso, declaró el Sr. Le Ngoc Lam.
En cuanto a las tasas de interés, los bancos indicaron que el nivel actual ha disminuido significativamente. Para los préstamos a mediano y largo plazo, los bancos reevaluan las tasas cada 3 a 6 meses para ajustarlas cuando bajan las tasas de interés de los depósitos.
Además, los tipos de interés de los préstamos también se adaptan a la capacidad del banco, estructura de capital barata, morosidad para préstamos inmobiliarios...
El tipo de interés a medio y largo plazo, de entre el 9 % y el 10 %, es muy bajo en comparación con el mercado mundial. En esencia, los préstamos se encuentran en el punto de equilibrio del banco; reducirlo llevará tiempo, una vez que el banco pueda reducir el coste del capital, declaró el Sr. Pham Nhu Anh, director general de MB.
Respecto de los complicados y largos procedimientos de evaluación de préstamos, los bancos dijeron que se debía principalmente a problemas legales con los proyectos.
Los bancos son empresas de alto riesgo, por lo que si existe un riesgo importante, deben evaluarlo con mayor detenimiento. Las empresas también deben proporcionar información financiera precisa y transparente. A veces, las empresas proporcionan las mejores cifras a los bancos, pero también les dificultan las cosas. No hemos tomado ninguna medida para restringir los préstamos inmobiliarios, pero los hemos ampliado a los préstamos personales, dijo el Sr. Pham Nhu Anh.
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