Viviendas sociales, pero con precios similares a los de las viviendas comerciales

En las provincias del sur, están surgiendo nuevos proyectos de vivienda social. Sin embargo, el precio de venta, de entre 25 y más de 30 millones de VND/m², se considera excesivo, incluso comparable al precio de los proyectos de vivienda comercial que se comercializan actualmente en la zona.

El nuevo proyecto de vivienda social Lavida Di An tiene el precio de venta más bajo, más de 25 millones de VND/m2

La paradoja de los precios de la vivienda social

Desde septiembre, en la ciudad de Di An (provincia de Binh Duong ), el Grupo Le Phong ha impulsado con fuerza el Proyecto de Vivienda Social Tan Dong Hiep (nombre comercial: New Lavida Di An). El proyecto se construye en una superficie total planificada de 10.320 m² y consta de dos bloques (el Bloque A cuenta con 308 apartamentos, incluyendo 200 viviendas sociales y 108 viviendas comerciales; el Bloque B cuenta con 565 viviendas sociales y una superficie de entre 30 y 64 m²).

El reportero, haciéndose pasar por un cliente que necesitaba comprar una vivienda social en este proyecto, fue presentado por un agente inmobiliario llamado Diep, quien lo presentó como perteneciente a Danh Khoi Real Estate Services Joint Stock Company (DKRS), el distribuidor exclusivo. El precio de venta de un apartamento de 30 m² es de casi 26 millones de VND/m², o 768 millones de VND/unidad. El precio de venta de un apartamento de dos habitaciones de 57 m² es de casi 1500 millones de VND/unidad.

Según el corredor, los clientes que compren este proyecto de vivienda social pagarán un depósito de 30 millones de VND, luego, en los próximos 10 a 20 días, firmarán un contrato de depósito de casa y pagarán el 10% del valor del producto; 30 días después, pagarán un 10% adicional del valor; después de otros 30 días, pagarán el 10% del valor del apartamento y firmarán un contrato de venta.

Según un corredor llamado Diep, aquellos que son elegibles para comprar una casa deben trabajar en la provincia de Binh Duong, no poseer ninguna propiedad inmobiliaria en la provincia de Binh Duong y tener un ingreso de menos de 15 millones de VND/mes para personas solteras y menos de 30 millones de VND/mes para personas con familias.

Sin embargo, cuando se le preguntó sobre el precio del proyecto llamado TT AVIO ubicado al lado de este proyecto de viviendas sociales, un empleado llamado Diep dijo que el proyecto también es distribuido exclusivamente por DKRS, con un precio de venta de alrededor de 29 millones de VND/m2.

Un proyecto a 1 km de distancia, llamado Phu Dong Sky One, tiene precios que parten de 30,5 millones de VND/m2.

Mientras tanto, en la ciudad de Di An, muchos apartamentos comerciales de Bcons Group tienen el precio de venta más bajo de 24 millones de VND/m2 y se pueden mudar de inmediato.

En Ciudad Ho Chi Minh, el proyecto de vivienda social Thu Thiem Green House, en el que invierte Thu Thiem Group Investment Joint Stock Company, se pone a la venta. Según el anuncio, el precio de venta mínimo es de 25 millones de VND/m², sin IVA. Este precio se considera bastante elevado, incluso comparable al de muchos proyectos de vivienda comercial entregados anteriormente.

Controlar los precios, pero los precios siguen siendo demasiado altos

El Sr. Nguyen Hoang, experto independiente en bienes raíces, dijo que el Estado tiene regulaciones claras para controlar los precios de la vivienda social para las empresas privadas que participan en el desarrollo de proyectos de vivienda social.

Según la legislación vigente, el inversor del proyecto está autorizado a determinar el precio de la vivienda social con base en los costos reales de construcción, sin un mecanismo eficaz de inspección y seguimiento. Por lo tanto, no es seguro que el precio de la vivienda social se determine según la fórmula prescrita. El organismo supervisor debe desempeñar un papel importante en la verificación del cálculo de los precios de la vivienda social en régimen de alquiler con opción a compra, a fin de evitar que el precio de la vivienda social no difiera del de la vivienda comercial en circulación, que no recibe apoyo financiero del Estado.

– Sr. Vo Van Ngoc, Director General de Tay Land Real Estate Company

Según el Decreto n.º 100/2015/ND-CP, las ganancias de los inversores en el desarrollo de viviendas sociales están limitadas. En concreto, la ganancia máxima derivada del desarrollo y la venta de viviendas sociales no debe superar el 10 % de la inversión total del proyecto. Esto se hace para evitar la especulación y garantizar que los precios de las viviendas sociales no se disparen. Además, el precio de venta también se determina con base en los costos reales. El precio de venta de las viviendas sociales se determina con base en el costo total real de construcción del proyecto, incluyendo el costo del terreno (si lo hubiera), los costos de construcción y los costos relacionados. Los inversores deben calcular y presentar el precio de venta a la autoridad competente para su aprobación.

“Además, para reducir la presión sobre los precios de la vivienda social, el Estado cuenta con políticas de apoyo como exenciones y reducciones en las tasas por el uso del suelo, el impuesto al valor añadido y el impuesto sobre la renta de sociedades para los inversores que participen en el desarrollo de viviendas sociales”, explicó el Sr. Hoang.

Sin embargo, este experto señaló que actualmente existen muchas deficiencias. En concreto, el precio de entrada para la construcción de viviendas sociales ronda los 13,5 millones de VND/m². Esto demuestra que el precio de la vivienda social está siendo excesivamente elevado.

El Sr. Vo Van Ngoc, Director General de Tay Land Real Estate Company, explicó que el precio actual de la vivienda social se controla mediante el compromiso de precio del inversor en la construcción de viviendas sociales. Al recibir apoyo financiero del Estado, como incentivos fiscales, de terrenos o de crédito, el inversor debe comprometerse a pagar el precio de compra del alquiler para cumplir dos condiciones: que el precio de venta no supere el precio de mercado y que la tasa de beneficio no supere el 10 %. Sin embargo, la declaración de costos la proporciona el inversor, por lo que es muy difícil controlar el costo real que ha invertido en el proyecto de vivienda social.

Para reducir la carga financiera de la vivienda para las personas de bajos ingresos, la Ley de Vivienda de 2014 estipulaba previamente que los inversores no podían incluir incentivos estatales en los precios de la vivienda social. Sin embargo, la falta de un control estricto sobre los precios del capital de inversión condujo a la separación de los incentivos estatales de los precios de la vivienda social, dificultando su control. Esto ha llevado a la situación actual, donde los precios de la vivienda social en nuestro país siguen siendo altos y están muy por encima del alcance de la población. Esta es la principal barrera para el acceso a la vivienda social para las personas con recursos económicos limitados.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-nhung-gia-nhu-nha-thuong-mai-d228678.html