Ilustración
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente informó que el Decreto Gubernamental n.° 44/2014/ND-CP, de 15 de mayo de 2014, que regula los precios de la tierra, estipula cinco métodos de valoración de tierras: comparación directa, deducción, renta, excedente, coeficiente de ajuste del precio de la tierra y las condiciones para su aplicación. La Circular n.° 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junio de 2014, del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente detalla los métodos de valoración de tierras, los procedimientos para la elaboración de listas de precios, la valoración específica de tierras y la consultoría sobre precios de tierras.
Los documentos legales mencionados han creado un canal legal sincronizado para la valoración de tierras a nivel local. Las provincias y ciudades también han prestado atención a la determinación de precios específicos de las tierras, que ha cumplido en gran medida con los requisitos. Se ha llevado a cabo siguiendo un proceso riguroso (investigación, estudio para determinar los precios de las tierras, a través del Consejo de Valoración de Tierras, y decisión sobre el precio de las tierras). Los resultados de la determinación son congruentes con la realidad, lo que contribuye a garantizar los derechos de las personas cuyas tierras se recuperan y a aumentar los ingresos del presupuesto estatal.
Sin embargo, en un contexto de fuerte crecimiento económico que atrae numerosos proyectos de inversión para el desarrollo, la valoración específica de terrenos en algunos lugares no es oportuna, y no existen mecanismos ni recursos para recopilar datos completos sobre los precios de los terrenos en el mercado, garantizando así una valoración consistente con los precios de mercado. La aplicación de métodos de valoración de terrenos en algunas localidades ha revelado limitaciones que deben resolverse.
Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, es necesario emitir una Circular que modifique y complemente una serie de artículos de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT para eliminar rápidamente las dificultades y obstáculos en el proceso de implementación de la valoración de tierras.
Modificación de la normativa sobre los métodos de valoración de tierrasEn el proyecto, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso modificar y complementar el artículo 3 de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT en la dirección de: Normativa específica sobre la fuente de recopilación de información de precios de tierras para parcelas de tierra comparables para precios de tierras subastadas, precios de tierras registrados en contratos de transferencia de derechos de uso de tierras y precios de tierras de mercado basados en datos de tierras.
Además, eliminar las regulaciones sobre las transacciones exitosas en el mercado y la recopilación de información a través de entrevistas directas; especificar el alcance de la recopilación de información en los casos en que el área de valoración no puede recopilar información suficiente; El Comité Popular provincial, con base en la situación real de la localidad, especificará la tabla de tasas de ajuste para los diferentes factores de las parcelas de tierra en comparación con la parcela de tierra a valorar.
El Ministerio también propuso modificar y complementar el artículo 5 de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT en la dirección de: Especificar el momento para calcular el ingreso anual promedio de la parcela de tierra a valorar para tierras agrícolas y no agrícolas; especificar el caso en que la información para determinar el ingreso anual promedio de la parcela de tierra a valorar no refleje completamente los ingresos de cada año, no refleje con precisión el ingreso real del uso de la tierra para tierras agrícolas y no agrícolas.
Al mismo tiempo, las regulaciones sobre la tasa de interés de ahorro promedio (r) de los depósitos en VND a 12 meses en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital autorizado en la provincia del año (calculado del 1 de enero al 31 de diciembre) antes del momento de la valoración y n es el plazo de uso de la tierra restante del terreno a valorar en el caso de arrendamiento de tierras con pago único de renta de la tierra por todo el plazo del arrendamiento (calculado por año); es de 70 años en el caso de arrendamiento de tierras con pago anual de renta de la tierra.
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