La determinación del Gobierno
El Primer Ministro acaba de emitir el documento urgente No. 527/TB-VPCP, anunciando la conclusión del Primer Ministro en la Conferencia sobre soluciones para eliminar las dificultades en el crecimiento del crédito para la producción y los negocios, promover el crecimiento y estabilizar la macroeconomía.
Cabe destacar que, en el anuncio, el Primer Ministro solicitó al Ministerio de Construcción que orientara a las empresas inmobiliarias para la reestructuración de segmentos y la reducción de precios de sus productos. Es fundamental contar con soluciones adecuadas, oportunas y eficaces para la reestructuración de segmentos destinados a personas con necesidades reales, viviendas sociales, viviendas para trabajadores y personas de bajos ingresos.
Muchos movimientos en el mercado son prueba de la determinación del Gobierno de eliminar las dificultades del mercado inmobiliario.
La medida mencionada continúa demostrando los drásticos esfuerzos del Gobierno para eliminar las dificultades para que el mercado inmobiliario se recupere y se desarrolle de manera segura, saludable y sostenible.
Previamente, en la Conferencia sobre Soluciones para Resolver las Dificultades en el Crecimiento del Crédito para la Producción y las Empresas, Promoviendo el Crecimiento y la Estabilidad Macroeconómica, celebrada la mañana del 7 de diciembre, el Primer Ministro Pham Minh Chinh afirmó que los bancos y las empresas forman parte de un ecosistema económico. Solo cuando la economía se desarrolla, los bancos y las empresas pueden desarrollarse, y viceversa, solo cuando los bancos y las empresas se desarrollan, el país puede desarrollarse. Cada persona y cada entidad debe compartir la responsabilidad, contribuyendo a la recuperación de la situación, para que el país pueda superar las dificultades; luego, cada persona y cada entidad podrá superarlas y alcanzar el desarrollo común.
Se plantea el problema de las empresas inmobiliarias que se quejan de la dificultad para acceder al capital. Sin embargo, en los últimos años, los precios de los inmuebles han aumentado en general. Si existen dificultades, pero aun así quieren mantener el precio de venta y siguen exigiendo una venta unidireccional, ¿existe una responsabilidad común?
Según el Primer Ministro, en tiempos normales existen políticas normales, y en tiempos anormales deben existir políticas anormales. En tiempos difíciles, deben existir políticas basadas en el espíritu de "armonizar beneficios y compartir riesgos" para que sean apropiadas, correctas y promuevan el desarrollo.
¿Por qué aumenta el precio de venta?
En los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha estado difícil, pero los precios de las propiedades se mantienen altos. Datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que los precios inmobiliarios se han multiplicado por diez en la última década. Solo en 2021, el precio promedio de la vivienda ha aumentado en dos dígitos.
El mercado inmobiliario está difícil pero los precios de los inmuebles todavía están "anclados" en un nivel alto, incluso el segmento de apartamentos en las grandes ciudades sigue manteniendo una tendencia al alza (Foto ilustración).
VARS pronostica que, en 2024, el precio de venta de los apartamentos principales seguirá aumentando en un promedio de entre un 3 % y un 8 %. Dado que la oferta a corto plazo no se ha resuelto, la escasez de nueva oferta resta competitividad al mercado. Las empresas con proyectos de apartamentos que se abren a la venta en esta etapa son las más importantes. Si no experimentan dificultades de liquidez, los inversores seguirán manteniendo los precios altos para maximizar las ganancias. Al mismo tiempo, la infraestructura en constante mejora seguirá impulsando el nivel de precios al alza.
Los precios de los apartamentos son altos no solo porque los inversionistas intentan mantenerlos altos, sino también porque los costos de inversión y construcción aumentan debido al aumento de los precios de los insumos, la mano de obra y el acceso a financiación. Además, el costo de crear fondos de tierras es demasiado alto, junto con muchos costos "no especificados" que surgen durante la inversión inicial, la construcción y el desarrollo del proyecto, lo que dificulta que los inversionistas reduzcan los precios.
Las bajas tasas de interés y la inflación récord del pasado también han contribuido al fuerte aumento de los precios de las viviendas, pero el núcleo del problema es la escasez de oferta.
La oferta es cada vez más escasa
En consecuencia, el número de proyectos de vivienda comercial con licencia nueva es muy reducido y muestra una tendencia a la baja, especialmente en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. En concreto, según datos del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario y de vivienda, en 2022 el país contaba con 126 proyectos con licencia nueva, lo que representa tan solo el 52,7 % en comparación con 2021 y el 17 % en comparación con 2020.
Cabe destacar que no hay proyectos de vivienda futuros en el segmento asequible (con precio inferior a VND 25 millones/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda en 2021 y 2022. La proporción de apartamentos de rango medio (VND 25-50 millones/m2) elegibles para la movilización de capital y transacciones de vivienda también ha disminuido continuamente en dos dígitos desde 2020.
Los datos de investigación de VARS también muestran que el número de apartamentos asequibles y de gama media en venta ha disminuido continuamente desde 2019. En concreto, el número total de apartamentos asequibles en venta en 2022 fue solo del 10 % en comparación con 2019.
La proporción de apartamentos asequibles en la oferta total de apartamentos en venta también ha disminuido continuamente, del 30% en 2019 al 7% en 2022. En el período 2019-2022, la proporción de apartamentos de gama media también disminuyó al 54%, 46%, 34% y 27% respectivamente.
¿Cómo reestructurar segmentos y reducir costos de productos?
Según VARS, para reestructurar segmentos y reducir costos de productos, es necesario "unir esfuerzos", unificar puntos de vista, métodos de implementación y coordinar a muchos sujetos y componentes, desde los organismos de gestión estatales hasta las empresas y los bancos.
Por parte del organismo de gestión estatal, en primer lugar, es necesario estudiar el plan para agilizar los procesos y trámites administrativos de inversión y construcción. Se deben considerar los planes para apoyar a las empresas en el cálculo de las tasas de uso del suelo y la limpieza del terreno. Actualmente, estos dos conceptos representan una parte importante de los gastos del inversor, lo que afecta directamente el precio de los inmuebles.
Al mismo tiempo, es necesario tomar medidas estrictas para abordar todas las acciones que dificultan a las empresas el proceso de inversión y desarrollo de proyectos. Evite incurrir en costos de engrase, que también se añaden de forma invisible al costo del producto.
El Banco Estatal debe estudiar y desarrollar un programa de crédito con tasas de interés preferenciales, específicamente para empresas que invierten en y desarrollan vivienda asequible y para compradores de vivienda. Se requieren mecanismos y políticas específicas y claras para apoyar a los inversionistas si desean reestructurar proyectos de vivienda de alta gama a vivienda asequible o de interés social.
Para las empresas inmobiliarias, es necesario revisar proactivamente la cartera de proyectos de inversión. Vender parte o la totalidad de los proyectos que no se ajusten a los recursos actuales. Reestructurar la deuda proactivamente y planificar el flujo de caja. Concentrar el capital en proyectos con garantía legal, con planes de préstamo viables, con posibilidad de finalización anticipada y de fácil liquidación.
Reducir las expectativas de ganancias, incluso aceptar la venta con pérdidas, utilizando las ganancias de años anteriores para mantener las operaciones. Para nuevos proyectos en fase de investigación, orientarse proactivamente hacia el segmento de precios asequibles para asegurar la capacidad de absorción al lanzar productos al mercado.
Además, las empresas inmobiliarias necesitan innovar continuamente, investigar y aplicar los avances tecnológicos para mejorar la capacidad de gestión, controlar los riesgos y reducir los costos.
N. Giang
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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