Considere no abandonar el método del excedente en la valoración de tierras

[anuncio_1]

Español Con base en las opiniones de empresas y asociaciones, la Federación de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) respondió por escrito al Despacho Oficial No. 5080/BTNMT-QHPTTND del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente con respecto a la solicitud de comentarios sobre el Proyecto de Decreto que enmienda y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 del Gobierno que regula los precios de las tierras y el Proyecto de Circular que enmienda y complementa una serie de artículos de la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT de fecha 30 de junio de 2014 del Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente que detalla los métodos de valoración de tierras; desarrolla y ajusta las listas de precios de tierras; valoración específica de tierras y consulta sobre valoración de tierras (en adelante, el Proyecto).

Método de valoración de terrenos

En comparación con la normativa vigente, el Proyecto de Decreto y el Proyecto de Circular han ajustado los métodos de valoración de terrenos, de modo que solo existen tres métodos: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno. Esto significa que, al valorar terrenos, ya no se utilizarán los métodos de superávit ni de deducción.

Algunas empresas creen que en algún momento debería considerarse eliminar el método del excedente de los métodos de valoración de tierras.

En primer lugar, provoca dificultades en el proceso de valoración de tierras.

En la actualidad, según la reflexión de las empresas, si se abandona el método del excedente, en muchos casos de valoración de tierras, los métodos restantes encontrarán algunas limitaciones, como que el método del excedente es un método para determinar el precio de la tierra basado en el propósito de uso con potencial para desarrollo futuro, no basado en el propósito actual de uso como el método de comparación, el método de ingresos.

Este tipo de terreno con potencial de desarrollo comúnmente no cuenta con activos similares o semejantes que hayan sido comercializados exitosamente en el mercado para aplicar el método de comparación (con la condición de que existan al menos 03 lotes de terreno comparables que hayan sido transferidos en el mercado o ganado la subasta de derechos de uso de suelo).

El método de comparación tiene limitaciones en términos de datos comparativos porque la información de la transacción a menudo es difícil de hacer coincidir con el inmueble a valorar; es necesario tener mucha información clara y precisa de la transacción mientras que en realidad, en muchos casos, el precio de la transacción en el papel y el precio de la transacción real son diferentes.

El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se implementa multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste. El Comité Popular Provincial emite este coeficiente mediante el análisis y la comparación del precio de la tierra en la tabla con el precio de la tierra común en el mercado. Por lo tanto, la determinación del coeficiente de ajuste también se basa en datos comparativos, por lo que también presenta deficiencias en cuanto a la información y los datos de entrada, como el método de comparación.

Actualmente, la base de datos de tierras de nuestro país no refleja fielmente la realidad del mercado. Por lo tanto, aplicar solo tres métodos de valoración, como se indica en el Proyecto, podría dificultar la implementación debido a las deficiencias mencionadas.

Por otro lado, el método residual se basa en la teoría de que el valor actual de la propiedad es el valor residual obtenido de la estimación del desarrollo previsto menos todos los costos incurridos para su creación. La esencia de este método es calcular el precio del terreno de forma inversa, es decir, a partir del importe de venta de los productos de desarrollo terminados en el futuro menos los costos de desarrollo necesarios para invertir en su creación. Los terrenos con potencial de desarrollo se valoran mediante este método, que no es aplicable a otros métodos de valoración.

En segundo lugar, la coherencia entre las normativas sobre valoración de inmuebles.

El método de superávit es un método de valoración de bienes inmuebles aplicado por organizaciones profesionales de valoración y se considera uno de los métodos de valoración más utilizados para la valoración de bienes inmuebles con potencial de desarrollo (terrenos baldíos sin desarrollar o terrenos con construcciones que pueden ser renovados o demolidos para construir nuevas construcciones y optimizar su uso). El método de superávit está estipulado en la Norma de Valoración de Vietnam n.º 11, emitida mediante la Circular 145/2016/TT-BTC.

El caso del Proyecto que elimina el método del excedente en la valoración de tierras provoca que las regulaciones sobre valoración de bienes inmuebles sean inconsistentes entre los documentos legales relevantes.

En tercer lugar, los objetivos de la gestión estatal.

Una de las razones para eliminar el método del excedente del método de valoración de tierras es que "este es un método de valoración de bienes raíces que sirve a los administradores para calcular para decidir sobre la inversión (el precio de la tierra debe estar disponible de antemano), no es adecuado para la tarea de valoración de tierras para servir a la gestión estatal de tierras".

Si se considera que este método se utiliza únicamente para calcular la eficiencia de la inversión, significa que el valor del terreno se ha calculado para lograr el uso óptimo y más efectivo, y que este precio se ajusta a los principios del mercado. Por lo tanto, el Estado utiliza este método de valoración para determinar los tipos de terreno con potencial de desarrollo y, de esta manera, determinar el precio del terreno acorde con el precio de mercado, determinando así las obligaciones financieras que los inversores deben cumplir con el Estado.

"A partir del análisis anterior, las empresas sugieren que el Comité de Redacción considere no eliminar el método del excedente en los métodos de valoración de tierras", dijo VCCI.

Determinar los precios de los terrenos comunes en el mercado

De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 1 del Proyecto, "El precio de las tierras comunales en el mercado es el precio que aparece con mayor frecuencia en las transacciones transmitidas en el mercado, ganando subastas de derechos de uso de tierras de parcelas de tierra con el mismo propósito de uso en un área y dentro de un período de tiempo determinado".

Para determinar el precio más frecuente, el tasador de terrenos debe recopilar todos los precios de transacción en el mercado durante un período determinado. Esta actividad solo puede obtenerse de organismos estatales con fuentes de información como las oficinas de registro de tierras y las autoridades fiscales.

Según los comentarios, a las organizaciones consultoras (a excepción de las unidades de servicio público que realizan funciones y tareas asignadas) les resultará difícil acceder plenamente a esta fuente de información.

Para facilitar las operaciones de las organizaciones consultoras, VCCI recomienda que el Comité de Redacción agregue regulaciones que permitan a estas organizaciones acceder a las fuentes de información mencionadas anteriormente.

Aplicación de métodos de valoración de tierras

Las disposiciones del Proyecto de Ley, así como del Decreto 44/2014/ND-CP, no estipulan claramente el método de valoración de terrenos para los siguientes casos: "Los terrenos no agrícolas se consideran residenciales sin la información mínima suficiente de tres parcelas". Este caso, según la normativa, no cumple las condiciones para aplicar el método de comparación establecido en la Cláusula 1, Artículo 5 (modificada), ni se trata de aplicar las disposiciones de la Cláusula 8, Artículo 5c, cuando no se dispone de la información mínima suficiente de tres parcelas con el mismo uso, ya que el terreno no es no agrícola.

En el caso de un terreno o superficie cuyo valor, calculado según la lista de precios de terrenos, supere los 200 mil millones de VND, el arrendamiento del terreno deberá pagarse en un solo pago por todo el plazo del arrendamiento. Este caso no se aplica al método de comparación ni al método del coeficiente de ajuste del precio del terreno estipulados en el Artículo 5 (enmendado).

Información para la aplicación de métodos de valoración de tierras

De acuerdo con las disposiciones del artículo 5b del Proyecto de Decreto, la información sobre los precios de la tierra para aplicar el método de comparación y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra es información dentro de un período de no más de 24 meses desde el momento de la valoración de la tierra y antes, recopilada de fuentes tales como: Precios de la tierra transferidos en el mercado en las oficinas de registro de tierras, autoridades fiscales, Comités Populares a nivel comunal; Precios ganadores de subastas de derechos de uso de la tierra en organizaciones que realizan subastas de derechos de uso de la tierra.
La información recopilada anteriormente parece insuficiente para determinar con precisión los precios de los terrenos. Actualmente, las transacciones inmobiliarias en el mercado se basan en dos precios; los precios estipulados en el contrato de cesión de derechos de uso del suelo (información obtenida por la oficina de registro de tierras y las autoridades fiscales) pueden no coincidir con el precio real de la transacción.

Por lo tanto, para garantizar información más precisa, VCCI recomienda que el Comité de Redacción amplíe las fuentes de información tales como: precios de transacciones en los pisos de negociación de bienes raíces; precios recopilados por tasadores a través de investigaciones y encuestas.

Sabiduría

[anuncio_2]
Fuente