Se necesita una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión de los resultados de la valoración de tierras.
En la mañana del 15 de enero, continuando el programa de la V Sesión Extraordinaria, la Asamblea Nacional discutió en la sala una serie de contenidos nuevos o opiniones diferentes del proyecto de Ley de Tierras (modificado).
Al dar más aclaraciones sobre algunos contenidos del proyecto de ley, el diputado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran (delegación de Binh Duong ) elogió altamente el trabajo de recepción y revisión de contenidos importantes del Comité de Redacción y el informe explicativo del Comité Económico.
Los comentarios en la Cláusula 5, Artículo 158 del proyecto de ley estipulan que "Los métodos de valoración de tierras en el Punto c sobre el método de superávit en la valoración de tierras se implementan tomando el ingreso de desarrollo total estimado menos el costo de desarrollo total estimado del terreno".
Los delegados recomiendan que el comité de redacción no prescriba el método del excedente en la valoración de tierras por las siguientes razones:
En primer lugar, hay muchos métodos de valoración de tierras, pero la valoración de tierras utilizando diferentes métodos arroja resultados similares para esa parcela de tierra.
Sin embargo, los resultados de la valoración de tierras cuando se aplica el método del excedente se realizan sobre la base de supuestos y estimaciones, y el nivel de confiabilidad no es alto para las áreas con información real limitada y costos de ingresos como base para la estimación.
Además, el valor del terreno tiene el potencial de aumentar con el tiempo debido a procesos históricos, actividades comerciales y otras actividades en ese mismo terreno.
Delegado de la Asamblea Nacional Nguyen Hoang Bao Tran.
Sin embargo, determinar que el valor aumente siempre gradualmente no es razonable, ya que el valor del terreno puede disminuir cuando la economía está en recesión o enfrenta factores desfavorables. Por ejemplo, actualmente, el mercado inmobiliario está prácticamente congelado, por lo que este método no puede medir con precisión los factores de riesgo ni los impactos adversos en la economía, comentó la Sra. Tran.
En segundo lugar, el cálculo de los factores asumidos anteriormente es muy complicado y los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores.
Según el delegado, para una misma parcela, si solo necesitamos cambiar un indicador de los factores asumidos, el resultado de la valoración también cambiará. Esta es la principal causa de confusión y demora en la determinación, tasación y decisión sobre precios específicos de terrenos en el pasado, y la comprensión de cada persona varía según las circunstancias y momentos.
Además, según el delegado, si bien el método del superávit está estipulado en el Decreto n.º 44/2014 del Gobierno y la Circular n.º 36/2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, su implementación ha experimentado numerosas dificultades y problemas a lo largo del tiempo. Los factores para estimar los ingresos totales y los costos totales de desarrollo asumidos del proyecto inmobiliario se calculan con base en la investigación, el estudio y la recopilación de información sobre precios de transferencia, precios de alquiler y factores que determinan los ingresos y costos de proyectos con características similares al proyecto que se va a valorar.
Los factores que forman los ingresos y los costos todavía están en general regulados, sin estándares, normas o criterios específicos, por lo que la labor de fijación de precios todavía es difícil.
Además, la descripción del proyecto de inversión es uno de los documentos importantes que sirve como base para utilizar los datos aplicados en el método de superávit de avance de ejecución del proyecto, avance del negocio y tasa de capital de inversión, donde estos indicadores juegan un papel decisivo en los resultados de la valoración.
Actualmente, las explicaciones de los proyectos de inversión son muy imprecisas, carecen de información, datos o datos de respaldo. En el contexto de bases de datos de precios incompletas, bases de datos de tierras, incluyendo datos sobre precios de tierras, y un mercado de derechos de uso de la tierra aún poco desarrollado y transparente, la eliminación de un método de valoración de tierras también debe considerarse cuidadosamente en términos de viabilidad para garantizar que no genere congestión en la implementación de la valoración de tierras.
"En caso de que sea necesario mantener este método, debería haber una "válvula de bloqueo" para controlar la precisión y la idoneidad de los resultados de la valoración de la tierra", sugirió el delegado Tran.
Además, actualmente, en el proceso de compensación y recuperación de tierras, se están llevando a cabo proyectos y obras de dragado de arroyos, zanjas, canales y acequias. Sin embargo, la Ley de Tierras y los decretos y circulares que rigen la compensación y el desmonte aún no han regulado esta labor. Por lo tanto, esta enfrenta grandes dificultades debido a la inconformidad ciudadana y a numerosas peticiones, incluso quejas, sobre las decisiones del Estado en materia de compensación, lo que dificulta el desmonte. Por lo tanto, el delegado propuso revisar este contenido.
Desbloqueo de los recursos de la tierra
Contribuyendo a la finalización del proyecto de ley para desbloquear los recursos de la tierra para el desarrollo general del país, la delegada Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegación de Binh Duong) presentó las opiniones de muchas empresas de la provincia de Binh Duong sobre las condiciones para implementar proyectos de vivienda comercial y los acuerdos para recibir la transferencia de los derechos de uso de la tierra en el Punto b, Cláusula 3, Artículo 122 y el Punto b, Cláusula 1, Artículo 127.
El vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Duc Hai, presidió la reunión.
Los delegados propusieron que se añadieran otros casos de tierras si se ajustaban a la planificación aprobada. Solicitaron que la Asamblea Nacional considerara detenidamente y votara sobre esta disposición por separado o que encomendara al Gobierno su implementación piloto durante cinco años, para luego resumirla e informarla a la Asamblea Nacional.
La razón, según el delegado, proviene de la práctica anterior, el Estado llamó a la inversión y al desarrollo económico, muchas personas y empresas que querían hacer negocios aceptaron entregar diferentes tipos de sus tierras al Estado, incluidas las tierras residenciales para ser arrendadas nuevamente para producción y negocios, creando empleos, contribuyendo significativamente al proceso de desarrollo de la localidad.
Hasta ahora, cuando el Estado cambia la planificación, quiere renovar y embellecer el área urbana, es necesario que exista un mecanismo de prioridad para darles la oportunidad de seguir invirtiendo y desarrollando la tierra que han preservado, producido y comercializado durante muchas generaciones.
Por otra parte, nuestro Estado cuenta con suficientes bases para determinar claramente el origen de las tierras de la empresa. Si el origen de las tierras, antes de la producción y la actividad comercial, es propio de la empresa (por herencia, donación o transmisión), esta cuestión debe estudiarse a fondo.
Además, los delegados recomendaron que es necesario modificar y completar pronto las normas legales en materia tributaria y financiera para armonizar los beneficios de la conversión de otros usos de la tierra a suelo residencial para implementar proyectos de vivienda comercial para tres grupos de sujetos: usuarios de la tierra, inversionistas y el Estado, de modo que el Estado pueda redistribuir los beneficios proporcionalmente a los propios usuarios de la tierra e invertir en proyectos de desarrollo socioeconómico local .
[anuncio_2]
Fuente
Kommentar (0)