Las disputas inmobiliarias son cada vez más complejas y las soluciones de gestión de riesgos

El rápido desarrollo del mercado inmobiliario en los últimos tiempos ha abierto muchas oportunidades pero también ha planteado muchos desafíos.

Según los expertos, si el marco legal se aplica de forma sincronizada y las empresas mejoran de forma proactiva su capacidad de gestión de riesgos, las disputas inmobiliarias pueden reducirse significativamente.

El 28 de agosto, en Ciudad Ho Chi Minh, en el marco del ciclo de eventos Gestión Legal Corporativa (LMS) 2025, el Centro de Promoción de Inversiones y Comercio de Ciudad Ho Chi Minh (ITPC) coordinó con el Centro de Arbitraje Internacional de Vietnam (VIAC) para organizar un taller sobre "Transacciones inmobiliarias en el contexto de las fluctuaciones del mercado y legales". Expertos y gestores se centraron en analizar los diversos problemas que suelen surgir en las disputas, a la vez que propusieron soluciones para construir un mercado inmobiliario más transparente y próspero.

El número de litigios inmobiliarios sigue aumentando

La Sra. Ho Thi Quyen, Directora Adjunta del ITPC, dijo que el sector inmobiliario no sólo es un sector clave que contribuye al crecimiento sino que también tiene un fuerte efecto colateral en muchas industrias de la economía .

El rápido desarrollo del mercado inmobiliario en los últimos tiempos ha generado numerosas oportunidades, pero también ha planteado numerosos desafíos, especialmente debido a la constante adaptación del marco legal. «Las empresas necesitan tener acceso oportuno a la información y una visión integral de las transacciones inmobiliarias para garantizar un entorno de inversión seguro, transparente y sostenible», comentó la Sra. Quyen.

Muchos de los temas que dan lugar a disputas inmobiliarias fueron analizados por expertos en el taller celebrado en la mañana del 28 de agosto.

En cuanto a la práctica de resolución de disputas, el abogado Chau Viet Bac, subdirector de la sucursal de VIAC en Ho Chi Minh, afirmó que el sector inmobiliario se está convirtiendo en el segundo más disputado. Si en 2024, las disputas inmobiliarias representaron el 14 % del total de casos, tan solo en los primeros seis meses de 2025, esta tasa aumentó al 18 %, superando a muchos otros sectores, solo superada por las disputas comerciales y de bienes.

El Sr. Bac informó que las disputas inmobiliarias no se limitan solo a la relación transaccional entre inversionistas y compradores, sino que también involucran sectores como la construcción, las finanzas y la banca. Según él, esta situación se debe en gran medida a las deficiencias del sistema legal anterior. Espera que con la promulgación de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y las nuevas regulaciones, el entorno legal sea más completo, lo que contribuirá a la seguridad de las transacciones.

"La reforma institucional es fundamental, pero no puede darse sin la iniciativa de las empresas. Las propias empresas deben estar plenamente dotadas de conocimientos jurídicos y mejorar su capacidad de gestión de riesgos para aprovechar las oportunidades y minimizar las disputas inmobiliarias", comentó el Sr. Bac.

¿Qué deben hacer las empresas?

Una de las principales causas de disputas inmobiliarias es que muchos inversionistas venden proyectos sin cumplir las condiciones legales.

El profesor asociado Dr. Vo Tri Hao, experto del Instituto de Derecho Internacional y Comparado (Universidad de Economía y Derecho, VNU-HCM), analizó: «Hay muchos casos en los que los inversores utilizan términos no contemplados en la ley para promocionar proyectos, lo que genera malentendidos entre los compradores. Cuando el proyecto no se entrega a tiempo o presenta problemas legales, surgen conflictos de inmediato».

El Sr. Hao también señaló que el incumplimiento de las obligaciones contractuales es un tipo común de disputa, desde el inversionista que no garantiza el progreso comprometido hasta el comprador que no paga a tiempo. Ambas partes corren el riesgo de iniciar un litigio prolongado.

Mientras tanto, la abogada Vu Thi Que, presidenta de Rajah & Tann LCT Lawyers, enfatizó que los acuerdos con elementos extranjeros conllevan muchos riesgos. Surgen numerosas disputas cuando el vendedor en Vietnam incumple los requisitos previos comprometidos con los inversores internacionales. Ocultar o no detectar oportunamente defectos durante la evaluación legal del proyecto también tiene graves consecuencias.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 establece regulaciones más estrictas sobre los depósitos para la futura compra de viviendas. Sin embargo, todavía hay inversionistas que eluden la ley para captar capital, lo que genera grandes riesgos para los compradores, reflexionó la Sra. Que.

Muchos expertos creen que, para evitar riesgos y aprovechar oportunidades, las empresas deben actualizar de forma proactiva y periódica los cambios en los mecanismos y políticas. Todas las transacciones deben realizarse conforme a la ley, con transparencia y con asesoramiento legal desde el inicio. En el caso de proyectos directamente relacionados con terrenos, los inversores deben ser aún más cautelosos, considerando cuidadosamente sus necesidades y capacidades para adaptarse a las nuevas regulaciones.

Los compradores de vivienda e inversores no pueden tomarse la autoprotección a la ligera. Comprender a fondo la información del proyecto, verificar la legalidad y solicitar contratos transparentes y legales son pasos necesarios para limitar el riesgo de futuras disputas.

Considere aprobar muchas leyes y resoluciones

Según el Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico y Financiero de la Asamblea Nacional, el mercado inmobiliario se está viendo afectado por numerosas leyes reformadas simultáneamente. La Ley de Inversiones, la Ley de Inversiones bajo el modelo de Asociación Público-Privada (APP) y la Ley de Licitaciones han ajustado la autoridad para aprobar políticas de inversión para proyectos de vivienda, parques industriales y zonas francas industriales. La Ley de Tierras de 2024 modifica una serie de regulaciones sobre planificación, planes de uso del suelo, recuperación de tierras, valoración de tierras y listas de precios. Por otro lado, la Resolución 201/2025/QH15 sobre la implementación piloto de un mecanismo para la vivienda social también abre una nueva dirección.

El Sr. Hieu informó que próximamente, la Asamblea Nacional considerará y aprobará 48 proyectos de ley y resoluciones, muchos de los cuales están directamente relacionados con el sector inmobiliario. Esto exige que las empresas supervisen de cerca, ajusten sus estrategias y garanticen operaciones adecuadas.

"Las regulaciones legales no solo crean un marco de gestión, sino que también generan oportunidades y desafíos. Las empresas que sepan cumplirlas y adaptarse con prontitud minimizarán los riesgos y se desarrollarán de forma sostenible", enfatizó el Sr. Hieu.

Fuente: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm