El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone cuatro métodos de valoración de tierras en un nuevo borrador

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El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está elaborando un Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP del Gobierno, de 15 de mayo de 2014, que regula los precios de la tierra, y el Decreto Nº 10/2023/ND-CP del Gobierno, de 3 de abril de 2023, que modifica y complementa una serie de artículos de los Decretos que guían la implementación de la Ley de Tierras.

Actualmente, de acuerdo con el Decreto No. 44/2014/ND-CP, existen cinco métodos de valoración de tierras: método de comparación directa; método de deducción; método de ingresos; método de excedentes y método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Sin embargo, en el borrador, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso cuatro métodos de valoración de tierras.

En primer lugar, el método de comparación se implementa ajustando el precio de los terrenos con el mismo propósito de uso de la tierra que se han transferido con éxito en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra (parcelas de tierra comparativas) mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan los precios de la tierra después de excluir el valor de los activos adjuntos a la tierra (si los hay) para determinar el precio de la parcela de tierra a evaluar.

En segundo lugar, el método de ingresos se calcula dividiendo el ingreso neto anual promedio por área de tierra por la tasa de interés de ahorro promedio (r) de depósitos a 12 meses en dongs vietnamitas (VND) en bancos comerciales con más del 50% del capital autorizado propiedad del Estado en la provincia durante 3 años consecutivos (calculados del 1 de enero al 31 de diciembre) antes del momento de la valuación.

En tercer lugar, el método del superávit se implementa tomando el ingreso total estimado de desarrollo menos el costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno sobre la base del uso más eficiente del terreno (coeficiente de uso del terreno, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del terreno y la planificación detallada de la construcción aprobada por la agencia estatal competente.

En cuarto lugar, el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se implementa multiplicando el precio de la tierra indicado en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste. Este coeficiente lo emite el Comité Popular de la provincia o ciudad de administración central (Comité Popular Provincial) comparando el precio de la tierra indicado en la tabla de precios con el precio de la tierra común en el mercado.

Condiciones para la aplicación de los métodos de valoración de tierras

El método comparativo se aplica para determinar los precios de los terrenos cuando existen al menos 3 parcelas comparables que hayan sido transferidas en el mercado o ganadas la subasta de derechos de uso de suelo, salvo los casos previstos en las Cláusulas 2 y 3 y los puntos a, b, c y d de la Cláusula 4 del Artículo 5.

El método de ingresos se aplica a la valoración de terrenos al determinar los ingresos y gastos por su utilización, salvo los casos previstos en los incisos 1 y 3 y los puntos a, b, c y d del inciso 4 del artículo 5.

El método del superávit se aplica para valorar terrenos y áreas de terreno con potencial de desarrollo debido a cambios en los propósitos del uso del suelo o cambios en la planificación cuando se determinan los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo, excepto los casos especificados en las Cláusulas 1 y 2 y los Puntos a, b, c y d, Cláusula 4, Artículo 5.

El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno se aplica para determinar el precio de las parcelas y áreas de terreno en los siguientes casos: Casos especificados en el punto a, cláusula 4, artículo 114 y la cláusula 3, artículo 189 de la Ley de Tierras; Cálculo de la renta anual del terreno cuando el Estado arrienda terrenos sin subastar derechos de uso del suelo; Precio inicial para subastar derechos de uso del suelo cuando el Estado asigna o arrienda terrenos cuando las parcelas y áreas de terreno se han invertido en infraestructura técnica según la planificación detallada de la construcción. Con esta disposición, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone dos opciones:

Opción 1: Determinar el precio del terreno del terreno o superficie de terreno que necesita ser tasado con un valor total calculado de acuerdo con el precio del terreno en la lista de precios de terrenos para el área sujeta a tarifas de uso del terreno y renta de la tierra de menos de 90 mil millones de VND para ciudades administradas centralmente, menos de 30 mil millones de VND para provincias montañosas y de tierras altas, menos de 60 mil millones de VND para las provincias restantes en los casos especificados en los Puntos b y d, Cláusula 4, Artículo 114, Cláusula 2, Artículo 172 de la Ley de Tierras y el caso de calcular la renta de la tierra pagada en una suma global por todo el período de arrendamiento cuando el Estado arrienda tierras sin subastar los derechos de uso de la tierra;

Opción 2: Determinar el precio del terreno o superficie del terreno que se necesita evaluar para calcular los derechos de uso del terreno y la renta de la tierra para hogares e individuos en los casos especificados en el Punto b, Cláusula 4, Artículo 114; Cláusula 2, Artículo 172 de la Ley de Tierras y el caso de calcular la renta de la tierra pagada en una suma global por todo el plazo del arrendamiento cuando el Estado arrienda tierras sin subastar los derechos de uso del terreno.

Determinar precios específicos de la tierra para calcular la compensación cuando el Estado reclame tierras en casos elegibles para compensación de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras pero no elegibles para aplicar el método de valoración de tierras prescrito en la Cláusula 1, Artículo 5.

Sabiduría

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