¿Cómo se regula el método de valoración de terrenos?

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Principios, bases y métodos de valoración de tierras

El presidente de la Asamblea Nacional, Vuong Dinh Hue, firmó la certificación de la promulgación de la Ley de Tierras (Ley n.º 31/2024/QH15). Esta Ley (enmendada) estipula el régimen de propiedad de la tierra, las facultades y responsabilidades del Estado, que representa la propiedad de la tierra de todo el pueblo y la gestión uniforme de la misma, el régimen de gestión y uso de la tierra, y los derechos y obligaciones de los ciudadanos y usuarios de la tierra en relación con el territorio de Vietnam.

En particular, el Artículo 158 estipula los principios, bases y métodos de valoración de tierras. Específicamente, la valoración de tierras debe garantizar los siguientes principios: método de valoración de tierras conforme a los principios de mercado; estricto cumplimiento de los métodos, el orden y los procedimientos de valoración de tierras; garantizar la honestidad, la objetividad, la publicidad y la transparencia; garantizar la independencia entre las organizaciones consultoras de valoración de tierras, el Consejo de Tasación de Listas de Precios de Tierras, el Consejo de Tasación de Precios de Tierras Específicos y los organismos o personas competentes que deciden sobre los precios de las tierras; y asegurar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de las tierras y los inversores.

La base para la valoración de terrenos incluye: el propósito del uso del terreno para la valoración; el término de uso del terreno. En el caso de terrenos agrícolas asignados por el Estado a hogares e individuos según el límite de asignación de terrenos agrícolas, y terrenos agrícolas dentro del límite de transferencia de terrenos, el término de uso del terreno no se basa en; la información de entrada para la valoración de terrenos según los métodos de valoración de terrenos; otros factores que afectan los precios del terreno; y la normativa legal vigente al momento de la valoración de terrenos.

Diálogo – Ley de Tierras (modificada): ¿Cómo se regula el método de valoración de tierras? — La valoración de tierras debe garantizar la honestidad, la objetividad, la publicidad, la transparencia... (Foto: Huu Thang).

La información de entrada para la valoración de tierras de acuerdo con los métodos de valoración de tierras especificados en el punto c, cláusula 2 de este artículo incluye: precios de tierras registrados en la base de datos nacional de tierras, base de datos nacional de precios; precios de tierras registrados en contratos de transferencia de derechos de uso de tierras; precio ganador de la subasta de derechos de uso de tierras después de completar las obligaciones financieras; precios de tierras recopilados a través de investigación y estudio en los casos en que no hay información sobre precios de tierras especificada en los puntos a y b de esta cláusula; información sobre ingresos, gastos e ingresos por uso de la tierra.

Los métodos de valoración de tierras incluyen: El método de comparación se implementa ajustando el precio de las parcelas de tierra con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan el precio de la tierra después de excluir el valor de los activos adjuntos a la tierra (si los hay) para determinar el precio de la parcela de tierra a valorar;

El método de ingresos se implementa tomando el ingreso neto anual promedio por área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio de depósitos a plazo de 12 meses en dongs vietnamitas en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o acciones con derecho a voto totales en el área provincial durante 03 años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valoración de la tierra;

El método del excedente se aplica restando el ingreso total estimado de desarrollo al costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno en función del uso más efectivo del suelo (coeficiente de uso del suelo, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del suelo y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente;

El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno se implementa multiplicando el precio del terreno en la tabla de precios por el coeficiente de ajuste. Este coeficiente se determina comparando el precio del terreno en la tabla con el precio de mercado.

Los casos y condiciones para aplicar el método de valoración de tierras se estipulan a continuación: El método de comparación se aplica para valorar el caso en el que existen al menos 03 parcelas de tierra con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta;

El método de ingresos se aplica a la valoración en los casos en que el terreno o terreno agrícola o no agrícola no sea suelo residencial y el terreno o terreno a valorar no cumpla las condiciones para aplicar el método de comparación pero los ingresos y gastos por uso del suelo puedan determinarse en función del propósito del uso del suelo que se valora;

El método del superávit se aplica para valorar terrenos y áreas de terreno para proyectos de inversión que no cumplen las condiciones para aplicar el método de comparación o el método de ingresos pero que pueden estimar los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto;

El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para determinar específicamente la compensación cuando el Estado recupera tierras en casos de recuperación de muchas parcelas adyacentes con el mismo propósito de uso y cuyos precios de la tierra se han especificado en la lista de precios de la tierra pero no cumplen las condiciones para aplicar el método de comparación.

Los métodos de valoración de terrenos especificados en la Cláusula 5 de este Artículo se utilizarán para determinar precios específicos de terrenos y elaborar tablas de precios de terrenos. En caso de que se apliquen los métodos de valoración de terrenos de los puntos a), b) y d) de la Cláusula 5 de este Artículo para determinar precios específicos de terrenos y los resultados sean inferiores a los precios de los terrenos de la tabla de precios de terrenos, se utilizarán estos últimos.

La elección del método de valoración de tierras es propuesta por la organización que realiza la valoración de tierras y decidida por el Consejo de Valoración de Tierras específico.

Regulaciones del precio del suelo

El artículo 159 de la Ley de Tierras estipula la tabla de precios de la tierra. En consecuencia, esta tabla se aplica en los siguientes casos: cálculo de tasas por uso de la tierra cuando el Estado reconoce el derecho de uso de la tierra residencial a hogares e individuos; cambio del uso de la tierra de hogares e individuos; cálculo de la renta de la tierra cuando el Estado arrienda tierras y cobra la renta anual de la tierra;

Cálculo del impuesto sobre el uso de la tierra; cálculo del impuesto sobre la renta proveniente de la transferencia de derechos de uso de la tierra para hogares e individuos; cálculo de tarifas en la gestión y uso de la tierra; cálculo de multas por infracciones administrativas en el sector de la tierra; cálculo de compensaciones al Estado por causar daños en la gestión y uso de la tierra.

Diálogo - Ley de Tierras (modificada): ¿Cómo se regula el método de valoración de tierras? (Figura 2). — La lista de precios de terrenos se elabora según área y ubicación (Foto: Huu Thang).

Cálculo de los derechos de uso de la tierra y de la renta de la tierra cuando el Estado reconoce los derechos de uso de la tierra en forma de asignación de tierras con cobro de derechos de uso de la tierra, arrendamiento de tierras con cobro de renta de la tierra por única vez durante todo el plazo del arrendamiento para hogares e individuos;

Cálculo del precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra cuando el Estado asigna o arrienda tierras en casos en que las parcelas o áreas de tierra se han invertido en infraestructura técnica de acuerdo con la planificación detallada de la construcción; cálculo de las tarifas de uso de la tierra en los casos en que la tierra se asigna sin subastar derechos de uso de la tierra a hogares e individuos; cálculo de las tarifas de uso de la tierra en los casos en que las casas de propiedad estatal se venden a los inquilinos actuales.

La lista de precios de terrenos se elabora según la superficie y la ubicación. En las zonas con mapas catastrales digitales y bases de datos de precios de terrenos, la lista se elabora para cada parcela según el valor de la superficie y la parcela estándar.

El Comité Popular a nivel provincial elaborará y presentará al Consejo Popular a nivel provincial para decisión sobre la primera lista de precios de tierras para su promulgación y aplicación a partir del 1 de enero de 2026. Cada año, el Comité Popular a nivel provincial será responsable de presentar al Consejo Popular a nivel provincial para decisión sobre los ajustes, enmiendas y suplementos a la lista de precios de tierras para su promulgación y aplicación a partir del 1 de enero del año siguiente.

En caso de que sea necesario ajustar, modificar o complementar la lista de precios de la tierra durante el año, el Comité Popular Provincial es responsable de presentarlo al Consejo Popular Provincial para su decisión.

La agencia provincial de gestión de tierras es responsable de asistir al Comité Popular provincial en la organización del desarrollo, ajuste, modificación y complementación de la lista de precios de tierras. Durante el proceso de implementación, la agencia provincial de gestión de tierras puede contratar una consultoría de precios de tierras para desarrollar, ajustar, modificar y complementar la lista de precios de tierras .

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