Der Markt war noch nie so heiß
Da sich die Arbeitssuche zunehmend auf urbane Gebiete und Großstädte konzentriert, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig ist das Angebot an günstigen Wohnungen extrem knapp, sodass viele Menschen nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, um Mittelklassewohnungen zu kaufen. Daher herrscht auf dem Mietmarkt für Produkte wie Apartments und Serviced Apartments für Arbeitnehmer mit einem Einkommen von rund 20 Millionen VND ständig die Situation „keine Zimmer verfügbar“.
Selbst während der Welle der Wohnungsrückgaben in Ho-Chi-Minh-Stadt, die vielerorts zu vermietende Schilder und Büros leer stehen ließ, stiegen die Preise für Mietwohnungen leicht. Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das zweite Quartal 2023 zeigte außerdem, dass die Wachstumsrate der Gewinnmarge (einschließlich Preissteigerungsrate + Mietrendite) bei Investitionen in das Wohnungssegment im Vergleich zu Anfang 2015 um 97 % gestiegen ist und damit stabiler ist als bei anderen Anlageformen wie Aktien, Gold, Spareinlagen oder Devisen.
Serviced Apartments ziehen viele Menschen an, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen oder kein Haus kaufen müssen.
Laut der Umfrage weisen viele Serviced-Apartment-Gebäude in zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Bezirk 10 und Bezirk 11 eine Auslastung von über 80 % auf, einige Projekte erreichen sogar eine Auslastung von 100 %. Die Auslastung kleiner Serviced-Apartments in Ho-Chi-Minh-Stadt ist in letzter Zeit stark gestiegen und steigt tendenziell in den Sommermonaten, wenn sich die Schüler auf das Schuljahr vorbereiten.
Angesichts dieses Trends und in Erwartung einer wirtschaftlichen Erholung haben viele Gebäudeeigentümer, die früher Büro- oder Hotelimmobilien vermieteten, ihre Ausrichtung geändert und bauen ihre Wohnungen zu Serviced Apartments um. Diese Studio-Apartments werden oft komplett möbliert vermietet und kosten je nach Region zwischen 6 und 12 Millionen VND pro Monat.
Mit einer kleineren Fläche als eine normale Wohnung hat dieser Typ den Vorteil, dass er günstiger und näher am Zentrum ist. Das jüngste Aufkommen von Serviced Apartments ist zu einer Konkurrenz für Investoren geworden, die Wohnungen in den Vororten als Mietinvestition kaufen.
Viele Bauherren kombinieren Geschäftsräume im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Stockwerken.
Einige Makler gaben an, dass viele Menschen bereit seien, bei der Fläche, Belüftung und Infrastruktur Abstriche zu machen und sich stattdessen für Serviced Apartments in Innenstadtnähe statt für Vorstadtwohnungen zum gleichen Preis zu entscheiden. Daher werden immer mehr Gebäude auf dieses Mietmodell umgestellt und generieren so Cashflow, anstatt das gesamte Bürogebäude leer stehen zu lassen und auf Mieter zu warten.
Darüber hinaus haben einige Gebäudeeigentümer die 1. und 2. Etage des Gebäudes zur kombinierten Büro- und Firmensitzvermietung genutzt, während die oberen Stockwerke zu Serviced Apartments umgebaut wurden, die in vielen Kategorien von der Mittelklasse bis zur gehobenen Preisklasse mit unterschiedlichen Bereichen und Annehmlichkeiten zur Miete angeboten werden.
Investitionskosten müssen sorgfältig kalkuliert werden
Studien zufolge sind die Einnahmen aus der Vermietung von Serviced Apartments nicht gering, sondern sehr stabil. Im Vergleich zu normalen Zimmern gleicher Fläche ist der Mietpreis von Serviced Apartments in der Regel mindestens 1,5- bis 2-mal höher pro Zimmer. Insbesondere für Investoren, die den verfügbaren Platz optimal nutzen, die Nebenkosten erhöhen und entsprechende Dienstleistungen anbieten, kann der Preis noch weiter steigen.
Allerdings sind Verwaltung und Betrieb sowie die Kalkulation von Einnahmen und Ausgaben für diese Art von Serviced Apartments komplexer als bei günstigen Mietzimmern. Unternehmer müssen wissen, wie sie von der Vertrags- über die Betriebs- bis hin zur Werbephase systematisch und präzise vorgehen, um bei Investitionen in diese Art von Apartments den Umsatz zu optimieren.
Denn obwohl Serviced Apartments derzeit sehr beliebt und gefragt sind, mussten einige Investoren bei der Umstellung auf diesen Typ Verluste hinnehmen. So auch im Fall von Herrn Ngoc Anh (Binh Thanh), der sein Hotelmodell durch Renovierung in Serviced Apartments zur Miete umwandelte.
Anfangs wusste er nicht, wie er das Langzeitmietmodell handhaben sollte, machte Werbung bei der falschen Zielgruppe und stand unter dem Druck eines Kredits von fast 2 Milliarden VND zur Erneuerung des Modells. Daher lief es während der fast einjährigen Umstellung unglücklich. Nach über einem Jahr voller Verluste fand Herr Ngoc Anh mit der Unterstützung von Freunden den reibungslosesten Weg zur Abwicklung der Vermietung. Der Apartmentkomplex mit Service war zu 80 % ausgelastet und erzielte einen monatlichen Umsatz von fast 300 Millionen VND.
Hotels und Bürogebäude haben den Vorteil, dass sie über Tiefgaragen, Aufzüge und Brandschutzsysteme verfügen.
Doch nicht jeder hat so viel Glück. So auch Herr Hieu (Binh Tan). Da er den Markt nicht gut verstand, mieteten er und seine Freunde gemeinsam mehrere Gebäude, um sie zu Serviced Apartments umzubauen. Aufgrund des hohen Investitionskapitals und der hohen Bankkreditzinsen waren die von Herrn Hieu gemieteten Serviced Apartments jedoch im Vergleich zu Wohnungen in der gleichen Lage nicht konkurrenzfähig.
Während in Binh Tan einige Wohnungen mit über 50 m² für rund 7 Millionen VND/Monat vermietet werden, wird Herrn Hieus Serviced Apartment für 6 Millionen VND/Monat angeboten. Berücksichtigt man die höheren Nebenkosten sowie die höheren Preise für Strom und Wasser im Vergleich zu Wohnungen, ist die Wettbewerbsfähigkeit dieser Wohnungsart beeinträchtigt. Dadurch ist es ihm über viele Monate hinweg unmöglich, seine Wohnungen zu mehr als 60 % auszulasten. Dies führt zu einer steigenden Schuldenlast, da die Einnahmen nur noch Kosten, Zinsen und Miete decken können.
Es wurde jedoch festgestellt, dass in dieser Gegend viele Serviced-Apartment-Modelle viele Mieter anziehen, wobei die Auslastung stets nahe 100 % liegt. Meist handelt es sich um Serviced Apartments, aber zu erschwinglichen Preisen. Die Mieten liegen zwischen 4 und 5 Millionen VND/Monat und sind damit deutlich günstiger als bei Wohnungen in der gleichen Gegend.
Serviced-Apartment-Modelle bieten bei guter Verwaltung und sorgfältiger Kostenkalkulation ein hohes Rentabilitätspotenzial und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Viele Hotel- und Büroimmobilienbesitzer konnten in der Vergangenheit aufgrund verschiedener Faktoren die Situation fehlender Einnahmen nicht ertragen. Dank ihrer bestehenden Gebäude werden sie künftig zu starken Konkurrenten auf dem Mietmarkt, wenn sie die Mietkosten senken können.
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