Der Immobilienmarkt ist nicht stark genug, um „die Steigung zu überwinden“, aber nicht mehr „außer Kontrolle“

Am Nachmittag des 12. Oktober organisierten die Vietnam Real Estate Association (VNREA) und die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) gemeinsam die Veranstaltung zur Bekanntgabe des Berichts „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“.

Immobilientransaktionen sind wieder in vollem Gange

In ihrer Eröffnungsrede zitierte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Leiterin der Abteilung für Marktforschung und Beratung zur Förderung von Immobilieninvestitionen bei VARS, die Forschungsdaten von VARS und sagte, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt allmählich verbessere, insbesondere im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende letzten Jahres und in den ersten Monaten dieses Jahres.

Der Markt verzeichnet nun wieder positive Entwicklungen. Dies betrifft Orte mit entwickelten Volkswirtschaften , die Investitionen in Infrastruktur und Verkehr fördern und über ein breites Angebot verfügen, das der Nachfrage entspricht, wie beispielsweise Hanoi, Haiphong, Lao Cai, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Frau Mien erklärte, die genannten Ergebnisse seien dem Einsatz, den Verbindungen und der engen Abstimmung zwischen staatlichen Verwaltungsbehörden und Unternehmen zu verdanken. Insbesondere habe die Regierung kontinuierlich und intensiv fast 20 entsprechende untergesetzliche Dokumente und Maßnahmen erlassen, deren Inhalt sich zunehmend an den tatsächlichen Bedürfnissen des Marktes und der Unternehmen orientiere.

„Obwohl der Markt nicht stark genug ist, um die Steigung zu überwinden, ist er der Gefahr, die Bremse zu verlieren, einigermaßen entgangen“, sagte Frau Mien.

Der Immobilienmarkt hat die schwierigste Phase hinter sich, die Transaktionen erholen sich quantitativ und qualitativ allmählich.

Die Daten des Berichts zeigen, dass die Anzahl der Transaktionen im gesamten Markt im Laufe der Zeit zugenommen hat, da immer mehr Produkte auf den Markt kamen, die den Bedürfnissen der Menschen entsprechen. So verzeichnete der Markt im dritten Quartal 2023 fast 6.000 Transaktionen – 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viele wie im ersten Quartal 2023.

Im Vergleich zur Vorperiode betrug die Gesamtzahl der Transaktionen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 jedoch nur etwa 50 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und etwa 20 % im Vergleich zur Immobilienkrise. Der Grund dafür ist, dass es auf dem Markt aufgrund des kontinuierlichen Anstiegs der Immobilienpreise, der kein Ende in Sicht ist, immer noch an Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum mangelt.

Der VARS-Bericht zeigt mit Blick auf die Zukunft deutlich, dass die wirtschaftliche Erholung zusammen mit positiven Prognosen für das Wirtschaftswachstum sicherlich zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien in allen Segmenten führen wird, von Wohnungen bis hin zu Büros zur Miete, Fabriken, Einzelhandelsimmobilien usw. Insbesondere in einer Situation, in der das Angebot aus vielen Gründen knapp ist, ist mit einem Anstieg der Immobilienpreise in der kommenden Zeit zu rechnen.

Frau Mien erwähnte außerdem, dass die Staatsbank den Betriebszinssatz seit März 2023 viermal in Folge gesenkt hat. Die Zinssätze für Bankkredite wurden deutlich nach unten angepasst und lagen zwischen 6,7 % und 10 %. Damit nähern sie sich dem Niveau von Anfang 2022 an und sanken im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 um 0,4 % auf 3,5 %. Dies ist ein günstiger Zinssatz für Eigenheimkäufer. Wer in dieser Zeit ein Eigenheim kauft, profitiert optimal von den Kredit- und Preisniveaus.

Wir brauchen mehr Mechanismen für Investoren beim Bau von Sozialwohnungen

Herr Le Dinh Chung, Mitglied der VARS Real Estate Research Working Group und Generaldirektor von SGO Homes, erklärte bei der Veranstaltung, dass der Immobilienmarkt in Großstädten Anzeichen einer Bodenbildung gezeigt habe, wobei der Schwerpunkt auf dem Wohnungs- und Häusersegment mit Preisen unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liege.

Für das Landsegment gab es keine positiven Signale, aber es gibt Anzeichen dafür, dass bei Auktionsland der Boden durchbrochen wird. In der Gegend um Hanoi liegt der Preis bei etwa 2 Milliarden VND, mit einer Absorptionsrate von 70–80 %, wobei der Auktionspreis etwa 5 % über dem Anfangspreis liegt und sofort mit einer Differenz von 30–50 Millionen VND/Grundstück übertragen werden kann.

Lediglich im Resorttourismus-Segment herrscht weiterhin trübe Stimmung, das Transaktionsvolumen stagniert aufgrund der Anlegerstimmung am Markt.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, hielt bei der Veranstaltung eine Rede.

Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienforschung und -entwicklung und Generaldirektor von G-Home JSC, äußerte seine Ansichten zum Angebot an Sozialwohnungen und betonte, dass die Politik des Staates, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, äußerst human sei.

In Wirklichkeit müsse man jedoch erkennen, dass eine Million Sozialwohnungen für den aktuellen Markt nicht ausreichen, sagte Herr Nam. Selbst wenn das oben genannte Projekt maximal umgesetzt würde, bestehe weiterhin eine große Nachfrage nach Eigentum.

Gleichzeitig sind mit der Umsetzung, dem Bau und der Freigabe von Sozialwohnungsprojekten für den Verkauf noch immer zahlreiche Probleme verbunden, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu Fällen, die für eine Police infrage kommen.

Herr Nam wies insbesondere auf die aktuelle Situation hin, in der es für die Menschen sehr schwierig sei, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten, da viele Vorschriften zu streng seien und die Menschen in reiche und arme Menschen unterteilt würden, wodurch Sozialwohnungen für viele Bevölkerungsgruppen unerschwinglich seien.

Auch auf Investorenseite ist die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus ein schwieriges Problem, da viele Schwierigkeiten bestehen, von den Mechanismen und Richtlinien bis hin zur finanziellen Leistungsfähigkeit der Unternehmen. Laut Herrn Nam ist der Bau von Sozialwohnungen „sowohl schwierig als auch riskant“.

Auf dem Markt gibt es sogar Fälle von „unverkauften“ Sozialwohnungen, da die Baugebiete ungünstig gelegen sind und den Wohnbedürfnissen der Bewohner nicht gerecht werden. Viele Investoren investieren Zeit und Geld in den Bau, werden aber jahrzehntelang von Verwaltungsverfahren gequält. Nach Fertigstellung und Verkaufsstart müssen sie etwaige Verluste selbst tragen, und bei einem Gewinn von über 10 % sind sie gezwungen, den Betrag an den Staat abzuführen – Herr Nam hält dies für ungerechtfertigt.

Der Generaldirektor von G-Home JSC schlug daher vor, dass die Wohnungspolitik alle Gesellschaftsschichten ansprechen sollte. Die Regelungen für Begünstigte von Sozialwohnungen sollten angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten sich an diejenigen richten, die steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse haben, sich aber keinen Zugang zu den derzeit teuren Gewerbeimmobilien leisten können.

Gleichzeitig sollten Mechanismen und Richtlinien für Investoren in eine offenere und „offenere“ Richtung entwickelt werden und es sollten Lob und Förderung gezollt werden, und es sollten Bedingungen geschaffen werden, damit Unternehmen im sozialen Wohnungsbau mehr Möglichkeiten haben, weiter zu bauen.

Abschließend sagte Herr Tran Van Binh, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär von VARS, dass in der kommenden Zeit neben rechtlichen und finanziellen Engpässen das Vertrauen der Kunden und Investoren die letzte „Hürde“ sei, die überwunden werden müsse, damit der Immobilienmarkt wirklich zur Normalität zurückkehren könne.

Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 dürfte ein Sprungbrett für einen Wandel im Jahr 2024 sein. Das Gesamtbild des Marktes wird sicherlich viele neue Lichtblicke aufweisen. Insbesondere in Gebieten mit viel Entwicklungspotenzial, synchroner und moderner Planung, investitionsorientierter Infrastruktur und niedrigem Preisniveau .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html