Wohnungspreise steigen weiter
Entgegen der allgemeinen Flaute auf dem Immobilienmarkt in letzter Zeit steigen die Wohnungspreise kontinuierlich. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind Wohnungen weiterhin das Segment mit dem größten Interesse für Immobiliensuchende.
Einem kürzlich veröffentlichten Bericht eines Marktforschungsinstituts für Immobilien zufolge verzeichneten im dritten Quartal sowohl auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt als auch auf dem Mietmarkt viele Geschäftszweige einen Rückgang, der Wohnungsmarkt war jedoch der seltene Typ, der noch positive Wachstumszahlen aufwies.
Konkret stieg das Interesse auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt für Wohnungen um 1 %, während andere Segmente um 4–11 % zurückgingen. Auf dem Mietmarkt sank das Interesse in den oben genannten Segmenten um 13–28 %, während die Wohnungspreise um 6 % stiegen.
Laut dem Immobilienmarktbericht der oben genannten Einheit für das dritte Quartal konnte die Einkommenswachstumsrate der Bevölkerung von 2015 bis heute nicht mit dem Preisanstieg bei Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Schritt halten. Nach acht Jahren ist das Einkommen der Stadtbevölkerung lediglich um 39 % gestiegen (Daten des Allgemeinen Statistikamts), die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi jedoch um 82 % bzw. 56 %.
Die Wohnungspreise steigen weiterhin und übersteigen das Einkommen der Stadtbewohner bei weitem (Abbildung: Ha Phong).
Nach Angaben des Bauministeriums waren Wohnungen im dritten Quartal gemäß der Zusammenfassung von Berichten und Umfragedaten von Kommunen und Marktforschungsinstituten die Immobilienart, die im vergangenen Jahr am wenigsten von den negativen Auswirkungen des Marktes betroffen war, da diese Art den tatsächlichen Wohnbedarf deckt.
Das Interesse an Wohnungen zeigt Anzeichen einer Erholung. Die Nachfrage nach Kaufwohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1 % und nach Mietwohnungen um 6 %. Am gefragtesten sind dabei Wohnungen zwischen 2 und 4 Milliarden VND. In Großstädten gibt es Anzeichen für eine gute Nachfrage, insbesondere im Wohnungssegment, also im zentralen Kerngebiet, mit Preisen unter 10 Milliarden VND.
In Hanoi stieg der durchschnittliche Verkaufspreis der im dritten Quartal auf dem Primärmarkt zum Verkauf stehenden Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um fast 7 % und im Vergleich zum Vorjahr um 14 % auf rund 50,8 Millionen VND/m². Die Preisanpassung folgte einem Aufwärtstrend aufgrund des überwiegenden Anteils des neuen Angebots im gehobenen Segment (über 90 %). Darüber hinaus passten einige Investoren die Preise nach oben an und eröffneten zusätzliche Lagerbestände in den oberen Stockwerken.
Auf dem Sekundärmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal weiter an und erreichte rund 32 Millionen VND/m², ein Plus von 2,7 % gegenüber dem Vorquartal und 0,8 % gegenüber dem Vorjahr. In allen Bezirken Hanois stiegen die Sekundärverkaufspreise im dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Quartal, wobei die Bezirke Dong Da, Thanh Xuan, Tay Ho, Nam Tu Liem und Gia Lam einen Anstieg von über 3 % verzeichneten.
In Ho-Chi-Minh-Stadt stammten die im dritten Quartal zum Verkauf stehenden neuen Wohnungen größtenteils aus der nächsten Phase bestehender Projekte. Rund 60 % des neuen Angebots in den ersten neun Monaten dieses Jahres stammten aus einem Stadtgebietsprojekt im Osten.
Etwa 96 % des Neuangebots im dritten Quartal stammten aus dem gehobenen Segment, die restlichen 4 % aus dem Luxussegment und stammen aus der nächsten Phase eines Projekts im neuen Stadtgebiet Thu Thiem. Der Erstverkaufspreis auf dem Wohnungsmarkt in HCMC lag im dritten Quartal bei über 60 Millionen VND/m².
Auf dem Sekundärmarkt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m², ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal. Die Sekundärpreise im Luxus- und erschwinglichen Segment blieben im Vergleich zum zweiten Quartal nahezu unverändert.
Investoren „surfen“, Käufer zahlen hohe Preise
Herr Tran Duc Cuong aus dem Bezirk Hoang Mai (Hanoi) sagte, er habe sich letzten Donnerstag dazu entschlossen, eine Anzahlung für den Kauf einer 72 m² großen Wohnung im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) für 2,2 Milliarden VND zu leisten. Herr Cuong kaufte diese Wohnung von einem „surfenden“ Investor.
„Die Person, die mir die Wohnung verkauft hat, ist ein Investor. Sie hat diese Wohnung seit September dieses Jahres für 1,9 Milliarden VND gekauft und der aktuelle Transaktionsstatus ist, dass sie eine notariell beglaubigte Anzahlung von 300 Millionen VND geleistet hat“, teilte Herr Cuong mit.
Wohnungen sind für Investoren in letzter Zeit zu einem Kinderspiel geworden, um zu „surfen“ (Abbildung: Ha Phong).
Laut Herrn Cuong ist es aufgrund des Wohnbedürfnisses auch akzeptabel, eine zufriedenstellende Wohnung zu einem höheren Preis von einem „surfenden“ Investor zu kaufen. „Was mir am meisten Sorgen macht, ist nicht der Preis, sondern wie der Übertragungsprozess reibungslos und mit möglichst geringem Risiko abläuft“, sagte Herr Cuong.
Herr Nguyen Van Nam, ein professioneller Immobilieninvestor in Hanoi, sagte, dass Wohnungen seit zwei bis drei Jahren ein Segment sind, an dem Investoren besonders interessiert sind. Gewinne und Preise steigen zwar nicht so schnell wie bei Grundstücken oder Wohngrundstücken, aber die Preise für Wohnungen sind stetig gestiegen, das Risiko ist gering und die Veräußerung ist in letzter Zeit besonders einfach.
„Seit Ende 2021, als der Grundstücksmarkt im ganzen Land „heiß“ war, haben viele Investoren, darunter auch ich, ihr Kapital abgezogen, um in Wohnungen in Hanoi zu investieren. Auch der Einsatz von Fremdkapital wurde sorgfältiger kalkuliert“, teilte Herr Nam mit.
Laut diesem Investor bringen Investitionen in Wohnungen keine schnellen und hohen Gewinne, doch derzeit handele es sich um ein Segment mit guter Liquidität. „Je nach Kapitalquelle entscheiden sich manche Investoren für langfristige Investitionen und Miete. Es gibt auch schnelle Investoren, die nach guten Warenquellen zum „Surfen“ suchen, aber die Gewinne werden sicherlich nicht hoch sein“, fügte Herr Nam hinzu.
Aus Expertensicht räumte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, außerdem ein, dass die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment sowie bei Projekten, die sich dem Ende ihrer Produktlinie nähern.
Dieser Experte betonte auch, dass das Angebot immer knapper werde, während die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds, die Rohstoffkosten und die Kosten für den Zugang zu Finanzmitteln stiegen. Daher sei es für Immobilienprojekte schwierig, die Preise zu senken, und sie seien gezwungen, hohe Verkaufspreise beizubehalten.
„Der Preisanstieg könnte gestoppt werden, wenn die Verfahrens-, Rechts- und Kapitalprobleme gelöst sind und das Marktangebot steigt“, betonte Herr Dinh.
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