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| Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Anfang 2023 einen allmählichen Anstieg des Transaktionsvolumens. (Quelle: DT) |
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Der Bericht „Bewertung des Erholungsprozesses des vietnamesischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2023 und Prognose der Marktsituation im vierten Quartal 2023“ der Vietnam Real Estate Association (Vnrea) wurde gerade fertiggestellt. Darin wird klar festgestellt, dass sich die Liquidität auf dem Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 im Vergleich zur schwierigen Zeit Ende 2022 verbessert hat und dass der Markt in den ersten Monaten des Jahres viele „Lichtblicke“ an Orten wie Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da City und Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete – Orte, an denen Investitionen in Infrastruktur und Transport gefördert werden und viele Angebotsquellen der Nachfrage entsprechen.
Laut einer aktuellen Umfrage der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) werden bis zu 60 % der Investoren, die bereits am Immobilienmarkt beteiligt waren, ihre Investitionen fortsetzen, sofern die Bankzinsen weiter sinken. Der Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahresbeginn einen stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens. Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete der Markt 3.700 Transaktionen, ein Anstieg von 37 % gegenüber den 2.700 Transaktionen im ersten Quartal. Im dritten Quartal waren es fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal und mehr als doppelt so viele wie im ersten Quartal.
Vertreter der Immobilienbranche zeigen, dass der Wohnungs- und Immobilienmarkt in den Großstädten derzeit Anzeichen einer guten Absorption zeigt, wobei der Schwerpunkt auf dem Preissegment unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet liegt.
Um den aktuellen Marktwachstumszyklus aufrechtzuerhalten, bedarf es Mechanismen und Strategien zur Verbesserung des stagnierenden Angebots. Die Immobilienpolitik muss sich an alle Gesellschaftsschichten richten.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident von Vnrea, erklärte, dass die reale Nachfrage nach Wohnraum steigen und mit dem Wirtschaftswachstum und der Urbanisierung sicherlich auch weiter steigen werde. Es wird erwartet, dass Vnrea auf dem Real Estate Forum Ende 2023 Immobilienindizes bekannt geben wird, auf diese sich Projektentwickler beziehen können, sodass sie bei der Umsetzung des Projekts 60 – 70 % der realen Nachfrage decken können und so die Voraussetzungen für die Anziehung in- und ausländischer Investoren schaffen.
Immobilienexperten kommentierten außerdem, dass die in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedeten Entwürfe des Wohnungsbaugesetzes, des Grundstücksgesetzes und des Immobiliengeschäftsgesetzes, die zur Beseitigung rechtlicher Engpässe, zur Rückkehr von Kapitalquellen und zur Vertrauensbildung der Anleger in den Hauptmarkt geführt haben, entscheidende Voraussetzungen dafür sein werden, dass sich der Markt tatsächlich wieder normalisiert .
Der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 wird ein Sprungbrett für die Markterholung ab 2024 sein, insbesondere in ländlicher Umgebung mit viel Entwicklungsspielraum, synchroner und moderner Planung, investitionsorientierter Infrastruktur und niedrigem Preisniveau...
Der Markt für vorstädtische Grundstücke heizt sich auf
In letzter Zeit hat sich der Grundstücksmarkt allmählich verbessert, nachdem das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs schrittweise aufgehoben wurde. In vielen Vororten Hanois oder benachbarten Provinzen wie Bac Ninh, Bac Giang und Ninh Binh ... gibt es wieder Transaktionen, wenn auch noch in recht geringem Umfang.
Beispielsweise werden in den Gemeinden Binh Yen und Tan Insbesondere parzellierte Grundstücke in Gassen kosten nur 11–12 Millionen VND/m², was einem Rückgang von 40–50 % gegenüber der Zeit des Fiebers entspricht.
Insbesondere Immobilienmakler sind nach einer Phase des Verschwindens vom Markt nun zurückgekehrt und fördern den Verkauf von Grundstücken. Auf vielen Immobilienhandelsseiten reichen die Preise für zum Verkauf stehende Grundstücke von 600 Millionen VND bis über 1 Milliarde VND.
Laut dem Immobilienmarktbericht des dritten Quartals von VARS verzeichnete das Segment der Grundstücke mit roten Listen und Gewerbeimmobilien unter 2 Milliarden VND einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens. Insbesondere in ländlichen Gebieten mit Infrastrukturinvestitionen oder in der Nähe von Industrieparks stiegen die Verkaufspreise im Vergleich zum Vorquartal um 5–7 %.
Dies ist auch der einzige Lichtblick in diesem Grundstückssegment, denn bei Grundstückspreisen ab 3 Milliarden VND/Grundstück oder mehr ist die Transaktionssituation immer noch recht düster.
Das Potenzial von Vorstadtgrundstücken ist weiterhin vorhanden, doch Experten müssen Investoren weiterhin vorsichtig sein, da der aktuelle Markt potenzielle Risiken birgt, insbesondere im Hinblick auf die Liquidität. Ganz zu schweigen davon, dass der Markt für parzellierte Grundstücke zum Teil noch immer unter der Kontrolle der „Großen“ steht.
Immobilienexperte Tran Khanh Quang kommentierte, dass der Markt in diesem Jahr zwar Chancen biete, diese jedoch recht gering seien und sich die Gelegenheit möglicherweise erst im Jahr 2024 wirklich ergeben werde. Grundstücke würden zwar weiterhin ein Segment mit hoher Rentabilität sein, seien derzeit jedoch nicht für die Mehrheit bestimmt und müssten sorgfältig ausgewählt werden.
Herr Quang sagte, Grundstücke würden für zwei Gruppen eine Chance darstellen: professionelle Investoren und echte Immobilienkäufer mit Bargeld. Amateurinvestoren sollten nicht direkt einsteigen, denn wenn sie es wollen, benötigen sie einen langfristigen Cashflow mit einer Perspektive von drei bis fünf Jahren.
„Je nach tatsächlicher Situation können Investoren einen Rabatt von 30 %, dann von 25 % und schließlich bis zu 20 % anbieten. Käufer sollten mutig handeln und können den Deal mit einem Rabatt von 15–20 % abschließen, was ein machbarer Rabatt ist. Die letzten Monate dieses Jahres und Anfang 2024 könnten der beste Zeitpunkt für eine Anzahlung sein“, so der Experte.
Einige professionelle Investoren gehen inzwischen davon aus, dass der Markt für städtische Grundstücke und Grundstücke am Stadtrand nahezu gesättigt ist und die Rendite daher niedriger ausfallen wird. Gleichzeitig sind die Grundstückspreise in vielen Provinzen noch immer recht niedrig, sodass die Gewinnspanne höher ausfallen wird.
Hohe Gewinne sind jedoch auch mit hohen Risiken verbunden. Um sicher zu gehen, sollten Anleger bei Investitionen in Provinzland die Wartezeit berücksichtigen, die bis zu drei bis fünf Jahre oder länger betragen kann. Dies ist nur für ungenutzten Cashflow geeignet, ein finanzieller Hebel sollte nicht genutzt werden.
Binh Dinh fordert Investitionen in vielen Bereichen, mit einem Projekt im Wert von 14 Milliarden USD
Das elektronische Informationsportal des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh hat kürzlich eine Liste mit 151 Projekten veröffentlicht, die in vielen verschiedenen Bereichen Investitionen in der Region erfordern. Die Sektoren Immobilien, Dienstleistungen, Handel und Tourismus umfassen bis zu 80 Projekte und machen damit den Großteil der Investitionsliste aus.
Das Projekt mit dem größten Investitionskapital ist die Investition in das Stadtgebiet im Unterbezirk Nr. 1 des Ökotourismus-Stadtgebiets Nhon Hoi mit einem Gesamtkapital von rund 14 Milliarden US-Dollar und einer Fläche von über 57 Hektar. Es folgt das Investitionsprojekt im Stadtgebiet im Unterbezirk Nr. 3 des Ökotourismus-Stadtgebiets Nhon Hoi mit einem Investitionskapital von 10 Milliarden US-Dollar und einer Fläche von 36 Hektar. Ein weiteres Projekt ist das Hotelhochhausgebiet am Punkt Nr. 1 des Tourismusgebiets Nhon Ly – Cat Tien Sea mit einer Fläche von fast 34 Hektar und einem Investitionskapital von 2 Milliarden US-Dollar.
Einige Projekte umfassen große Flächen, wie etwa das Ökotourismus- und Landwirtschaftsgebiet der Gemeinde Tay Phu (300 ha), das Küstenwohn-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet der Stadt Hoai Nhon (300 ha), das Ökotourismusprojekt La Vuong (250–300 ha), das erstklassige Ökotourismus- und Erholungsgebiet Bai Con (100 ha) und das Tourismusgebiet Van Phong-Damm (70 ha), wobei das Investitionskapital von der Größe abhängt.
Das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh konzentriert sich mit 30 Industriepark- und Industrieclusterprojekten auch auf den Infrastruktursektor. Davon ist der Bong Son Industriepark mit einer Fläche von 250 Hektar im Viertel Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc und Lai Khanh Nam das einzige Industrieparkprojekt. Die übrigen 29 Industrieclusterprojekte befinden sich an verschiedenen Orten und haben eine Fläche von weniger als 100 Hektar.
Darüber hinaus fordert die Provinz Binh Dinh auch Investitionen in neun Landwirtschafts- und Wasserprojekte, zwei Gesundheitsprojekte, acht unterstützende Industrieprojekte, 12 Projekte im Bereich der Abwasser- und Brauchwassersammlung und -aufbereitung, drei Friedhofsbauprojekte, drei Energieprojekte und vier Marktprojekte.
Laut neuesten Daten des Planungs- und Investitionsministeriums der Provinz Binh Dinh wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres sechs neue ausländische Direktinvestitionsprojekte mit einem Gesamtinvestitionskapital von 46,2 Millionen US-Dollar in die Provinz aufgenommen. Im Bereich der Inlandsinvestitionen wurden 62 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von fast 13.387 Milliarden VND in die Provinz aufgenommen.
In den ersten neun Monaten konnte die Provinz 68 neue Projekte mit einem Gesamtkapital von 17,960 Milliarden VND anlocken und damit den Jahresplan um 13 % übertrafen. Davon erkannten sich 17 Projekte in Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtkapital von über 2,431 Milliarden VND; 51 Projekte liegen außerhalb von Wirtschaftszonen und Industrieparks mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 15.529 Milliarden VND.
Regelungen zur Landentschädigung bei staatlicher Rückforderung von Wohngrundstücken
Artikel 79 des Bodengesetzes von 2013 schreibt eindeutig eine Entschädigung für den Fall vor, dass der Staat Wohngrundstücke zurückfordert.
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| Wenn der Staat Wohngrundstücke zurückfordert, müssen Haushalte und Einteilung ihres Wohnsitzes verlegen, ohne Anspruch auf Entschädigung für Wohngrundstücke zu haben. Wenn sie keinen anderen Wohnraum finden, verkaufen, verpachtet oder kauft der Staat ihre Häuser oder stellt ihnen Wohngrundstücke gegen Erhebung von Landnutzungsgebühren zur Verfügung. (Quelle: CafeF) |
Insbesondere Haushalte und Einteilungen, die Wohngrundstücke nutzen, sowie im Ausland lebende Vietnamesen, die Häuser besitzen, die mit Landnutzungsrechten in Vietnam verbunden sind und Anspruch auf eine Entschädigung gemäß Artikel 75 dieses Gesetzes haben, wenn der Staat Land zurückfordert, werden wie folgt entschädigt:
Falls in der Gemeinde, im Bezirk oder der Stadt, in der das Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder Haus vorhanden ist, wird die Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Häusern gezahlt. Falls keine Notwendigkeit für eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Häusern besteht, wird der Staat eine finanzielle Entschädigung leisten.
Befindet sich in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in der das Grundstück zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Wohnraum, erfolgt die Entschädigung in bar. Für Orte mit Voraussetzungen für einen Wohngrundstücksfonds kommt eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken in Betracht.
Wenn der Staat mit Wohnraum verbundene Grundstücke zurückerhält, müssen Haushalte und ihre Wohnsitze verlegen, ohne die Bedingungen für eine Entschädigung für Wohngrundstücke zu erfüllen. Wenn sie keinen anderen Wohnraum haben, verkauft, verpachtet oder kauft, stellt der Staat Wohnraum oder stellt Wohngrundstücke gegen Landnutzungsgebühren zur Verfügung.
Wirtschaftsorganisationen, Auslandsvietnamesen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die nach der staatlichen Landrückgewinnung Land zur Umsetzung von Wohnungsbauprojekten nutzen, erhalten eine Entschädigung für das Land, wenn sie die in Artikel 75 dieses Gesetzes festgelegten Entschädigungsbedingungen erfüllen.
Die Regierung legt diesen Artikel näher fest. Wenn in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in dem Land zurückgewonnen wird, kein anderes Wohngrundstück oder keine andere Wohnung vorhanden ist, erfolgt die Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Wohnungen. Wenn keine Notwendigkeit für eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken oder Wohnungen besteht, leistet der Staat eine finanzielle Entschädigung.
Befindet sich in der Gemeinde, dem Bezirk oder der Stadt, in der das Grundstück zurückgewonnen wird, noch Wohngrundstücke oder Wohnraum, erfolgt die Entschädigung in bar. Für Orte mit Voraussetzungen für einen Wohngrundstücksfonds kommt eine Entschädigung in Form von Wohngrundstücken in Betracht.
Gemäß Artikel 66 des Bodengesetzes von 2013 sind die Befugnisse zur Rückforderung von Land wie folgt festgelegt:
Das Volkskomitee der Provinz beschließt in folgenden Fällen über die Rückforderung von Land: Rückforderung von Land von Organisationen, religiösen Einrichtungen, im Ausland lebenden Vietnamesen, ausländischen Organisationen mit diplomatischen Funktionen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, mit Ausnahme der in Punkt b, Absatz 2 dieses Artikels genannten Fälle. Rückforderung von landwirtschaftlichen Flächen, die zum öffentlichen Landfonds von Gemeinden, Bezirken und Städten gehören.
Das Volkskomitee auf Bezirksebene entscheidet in folgenden Fällen über die Rückforderung von Grundstücken: Rückforderung von Grundstücken von Haushalten, Einteilungen und Wohngemeinschaften. Rückforderung von Wohnland von im Ausland lebenden Vietnamesen, die in Vietnam Häuser besitzen dürfen.
Falls das Gebiet der Landrückgewinnung sowohl die in Absatz 1 als auch Absatz 2 dieses Artikels genannten Themen umfasst, entscheidet das Volkskomitee der Provinz über die Rückgewinnung des Landes oder ermächtigt das Volkskomitee des Bezirks, über die Rückgewinnung des Landes zu entscheiden.
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Quelle
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