ในรายงานที่ส่งถึงคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติว่าด้วยการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566 กระทรวงการคลัง ได้ชี้ให้เห็นช่องโหว่ ข้อบกพร่อง และข้อจำกัดหลายประการในการระดมทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การโอนโครงการลงทุน ตลอดจนการโอนอสังหาริมทรัพย์

ความเสี่ยงในการโอนโครงการลงทุน

ในส่วนของการระดมทุนเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์นั้น กระทรวงการคลังกล่าวว่า ก่อนหน้านี้ ภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย นักลงทุนสามารถลงนามในสัญญา เอกสารประกอบการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน และเอกสารกับองค์กรและบุคคลเพื่อลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ และผู้ร่วมลงทุนหรือคู่สัญญาร่วมลงทุนสามารถแบ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยตามอัตราส่วนเงินร่วมลงทุนที่ตกลงกันไว้ได้

อย่างไรก็ตาม ตามกฎเกณฑ์ปัจจุบัน ผู้ลงทุนจะไม่สามารถนำเงินทุนไปใช้เพื่อแบ่งประเภทที่อยู่อาศัย หรือให้สิทธิในการจดทะเบียน วางมัดจำ และใช้สิทธิซื้อที่อยู่อาศัย หรือแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการให้แก่ผู้ระดมทุนได้ เว้นแต่เป็นการนำเงินทุนไปจัดตั้งนิติบุคคลใหม่ที่ทางรัฐมอบหมายให้เป็นผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

เมื่อก่อสร้างฐานรากบ้านเสร็จเรียบร้อยตามพระราชกฤษฎีกา 71 แล้ว ผู้ลงทุนมีสิทธิลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านและสิ่งปลูกสร้างในอนาคตเพื่อทดแทนสัญญาลงทุนที่ลงนามไว้ก่อนหน้านี้

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
กระทรวงการคลังระบุว่ามีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ทำให้หน่วยงานของรัฐตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ยาก ภาพ: ฮวง ฮา

ภายหลังจากการลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตแล้ว ผู้มีเงินทุนสามารถโอนสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตได้

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการคลังกล่าวว่า ในความเป็นจริง หน่วยงานของรัฐยังไม่สามารถควบคุมข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนยังคงลงนามในสัญญา (ในรูปแบบต่างๆ) กับบุคคลธรรมดาได้ บุคคลธรรมดาจะทราบเหตุการณ์นี้ก็ต่อเมื่อมีความจำเป็นต้องโอนและยื่นเอกสารต่อกรมสรรพากรเท่านั้น

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่ผู้ลงทุนยอมรับชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) แทนผู้ซื้อ เรียกเก็บ PIT จากผู้ซื้อเมื่อโอนสัญญาซื้อขายเงินกองทุน แต่ไม่ได้ชำระภาษีเข้างบประมาณแผ่นดิน

ในส่วนของการโอนโครงการลงทุนนั้น กระทรวงการคลัง ระบุว่า ผู้เสียภาษี คือ นิติบุคคลที่โอนสิทธิการลงทุน แสวงหาประโยชน์จากโครงการลงทุนทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่องค์กรหรือบุคคลอื่นในรูปแบบการแยก ควบรวมกิจการ แปลงกิจการ หรือโอนเงินทุน โดยอยู่ภายใต้การกำกับของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์

กรณีองค์กรโอนเป็นรัฐวิสาหกิจ จะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้ทุนของรัฐที่ลงทุนในการผลิตและธุรกิจในวิสาหกิจ และกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการทรัพย์สินสาธารณะด้วย

กระทรวงการคลังระบุว่ากิจกรรมดังกล่าวมีความเสี่ยงหลายประการ เช่น การตั้งราคาโอนไม่ตรงกับราคาที่แท้จริง ทำให้งบประมาณแผ่นดินเสียหาย การโอนโครงการที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการโอนที่กฎหมายกำหนด การขายทรัพย์สินโดยไม่ผ่านการประมูล ทำให้ทรัพย์สินของรัฐเสียหาย และการนำที่ดินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์

บุคคลที่เป็นผู้ลงทุนหรือผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้งจะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐในเบื้องต้นพร้อมทั้งเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จากนั้นรัฐจะให้เช่าที่ดิน (ชำระเป็นรายปีหรือชำระครั้งเดียว) เพื่อดำเนินโครงการลงทุน หลังจากนั้นจะมีการโอนเงินลงทุนและหุ้นจำนวนหนึ่ง ซึ่งส่งผลให้มีการเปลี่ยนผู้ลงทุนและผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้งทั้งหมด

ในความเป็นจริง วิสาหกิจที่ดำเนินโครงการลงทุนไม่ได้เปลี่ยนแปลง (ประมวลรัษฎากรไม่ได้เปลี่ยนแปลง) แต่ผู้ลงทุนของวิสาหกิจได้เปลี่ยนแปลงไป กล่าวได้ว่าโดยพื้นฐานแล้ว โครงการอสังหาริมทรัพย์ถูกขายผ่านการโอนเงินทุนของผู้ร่วมลงทุนหรือผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้ง

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า การกระทำของผู้เสียภาษีดังกล่าวมีความเสี่ยงด้านภาษีหลายประการ ทำให้สูญเสียรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน และมีความเสี่ยงที่จะฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดการที่ดิน

ยากที่จะตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรมการโอน

ในส่วนของราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลังชี้แจงว่าผู้เสียภาษีได้แจ้งราคาโอนเพื่อคำนวณภาษีไม่สอดคล้องกับราคาโอนจริง ผู้ซื้อและผู้ขายจึงใช้สัญญาที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่าย โดยบันทึกราคาซื้อขายจริงไว้ เพื่อป้องกันข้อพิพาทในชั้นศาล

“ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากมากที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่จะตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากหน่วยงานด้านภาษีในปัจจุบันยังไม่มีหน้าที่ในการสืบสวน” รายงานของกระทรวงการคลังระบุ

สำหรับสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต มูลค่าของสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตจากบุคคลภายนอกจะเท่ากับราคาซื้อจากผู้ลงทุนเท่านั้น หรือเมื่อออกหนังสือรับรองแล้ว ผู้เสียภาษีก็ยินดีที่จะประกาศราคาที่ต่ำกว่าราคาของผู้ลงทุน ซึ่งนำไปสู่การสูญเสียในการคำนวณรายได้งบประมาณ

ในส่วนของวิธีการซื้อขายอสังหาฯ และโครงการอสังหาฯ กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ผู้ลงทุนยินยอมให้ผู้ซื้อเซ็นสัญญาซื้อบ้านในอนาคตกับผู้ซื้อรายใหม่ เพื่อเลี่ยงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ

“นักลงทุนกำลังหลีกเลี่ยงกฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการจำกัดจำนวนบ้านที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้โดยการเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว และผู้เช่ามีสิทธิ์เต็มที่ในฐานะเจ้าของบ้าน การทำธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริงแต่ทำให้ถูกกฎหมายโดยการซื้อหุ้นแล้วแบ่งธุรกิจกัน” รายงานระบุ

สำหรับการอนุญาตโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ผู้เสียภาษีที่โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ แต่ลงนามในสัญญาอนุญาต (ซึ่งผู้ได้รับอนุญาตมีสิทธิครอบครอง มีสิทธิใช้ และมีสิทธิจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์) เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจากกระทรวงการคลัง ระบุว่า รายได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2565 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ปีก่อน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2017 มีรายได้ 10,818 พันล้านดอง ในปี 2018 มีรายได้ 12,963 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 19.82% ในปี 2019 มีรายได้ 14,447 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 11.44% ในปี 2020 มีรายได้ 16,213 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 12.22% ในปี 2021 มีรายได้ 21,142 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 30.4% โดยรายได้สูงสุดในปี 2022 อยู่ที่ 34,746 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 64.34% เมื่อเทียบกับปี 2021

เฉพาะในปี 2566 รายได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะลดลงเหลือเพียง 18,618 พันล้านดอง เนื่องจากความยากลำบากทางการตลาดและปริมาณธุรกรรมที่ลดลง