เวียดนามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ สินค้าหายากถูกขายมากขึ้น กฎระเบียบกองทุนบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์

เวียดนามกำลังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ ในย่านเมืองเก่าของฮานอย พุ่งสูงขึ้น การทำธุรกรรมต่างๆ เงียบสงบ กฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลกกำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามได้ก้าวขึ้นเป็นประเทศที่มีนโยบายและความคิดริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อปรับปรุงความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย และสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยรวม (ภาพ: Hoang Ha)

ราคาที่ดินและบ้าน 1 ตร.ม. ในย่านเมืองเก่าฮานอย เท่ากับราคาอพาร์ตเมนต์

ตามรายงานของ VietNamNet อสังหาริมทรัพย์บนถนน "สีทอง" ในเขตฮว่านเกี๋ยม (ฮานอย) เช่น Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... มักมีการเสนอขายในราคาค่อนข้างสูง ตั้งแต่หลายร้อยล้านดองไปจนถึงพันล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

แม้แต่บ้านที่ตั้งอยู่บนถนน “สีทอง” สองสายก็มีราคาสูงถึง 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร ยกตัวอย่างเช่น บ้าน 3 ชั้นบนถนนสองสาย คือ ถนนดิงห์เตี๊ยนฮวง และถนนเกาโก มีพื้นที่ 210 ตารางเมตร หน้ากว้าง 8 เมตร กำลังขายในราคา 420 พันล้านดอง ซึ่งราคานี้เท่ากับ 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร

หรือบ้านหลังนี้มีพื้นที่ 65 ตารางเมตร หน้ากว้าง 6 เมตร บนถนนดิงห์เตี่ยนฮวง กำลังขายในราคา 7 หมื่นล้านดอง หรือคิดเป็นมากกว่า 1 พันล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ขายระบุว่าบ้านหลังนี้มีหนังสือรับรองการขายเป็นชื่อเจ้าของ โอนได้ทันที

บนถนนโหลวซู มีบ้าน 8 ชั้น พื้นที่ 100 ตารางเมตร พร้อมลิฟต์ เสนอขาย ราคาขาย 860 ล้านดอง หรือ 860 ล้านดองต่อตารางเมตร สามารถต่อรองราคาได้ ผู้ขายระบุว่าบ้านหลังนี้มีหนังสือรับรองการขาย (Red Book) ในชื่อเจ้าของ และปัจจุบันกำลังให้เช่าเพื่อประกอบธุรกิจ

บ้าน 4 ชั้นบนถนนหางเบ เนื้อที่ 32 ตารางเมตร ก็ขายในราคา 25,000 ล้านดอง หรือประมาณ 781 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือบ้านขนาด 250 ตารางเมตร หน้ากว้าง 7.5 เมตร บนถนนหางบัค ก็ขายในราคา 120,000 ล้านดอง หรือประมาณ 480 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในทำนองเดียวกัน บ้านบนถนนหางโบมีพื้นที่ 260 ตารางเมตร ราคาประกาศขาย 135,000 ล้านดอง หรือประมาณ 520 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามประกาศขาย บ้านหลังนี้มีเจ้าของคนเดียวและมี “หนังสือปกแดง” หนึ่งเล่ม ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงามมาก มีมูลค่ามากที่สุดบนถนน มีทางเท้ากว้างขวาง...

ตัวแทนของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าโดยเฉลี่ยแล้วในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (มีนาคม เมษายน และพฤษภาคม 2566) ราคาขายบ้านติดถนนในย่านเมืองเก่าของฮานอยอยู่ที่ประมาณ 597 ล้านดองต่อตารางเมตร

จำนวนผู้ที่สนใจค้นหาบ้านติดถนนในย่านเมืองเก่าของฮานอยลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน ราคาขายบ้านติดถนนในย่านเมืองเก่าของฮานอย แม้จะลดลง 11% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 (ปี 2562)

ตัวอย่างเช่น ข้อมูลเฉลี่ยในช่วงสามเดือนของเดือนมีนาคม เมษายน และพฤษภาคม 2566 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนๆ ในถนนสายเก่าบางสายของฮานอย แสดงให้เห็นว่าราคาขายบ้านบนถนนโลซูในปี 2566 อยู่ที่ 1.058 พันล้านดอง/ตร.ม. และในปี 2562 อยู่ที่ 972 ล้านดอง/ตร.ม. หรือบนถนนฮังบ๊วม ราคาขายเฉลี่ยในช่วงสามเดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 924 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ในปี 2562 อยู่ที่ 706 ล้านดอง/ตร.ม....

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า บ้านเรือนในย่านเมืองเก่าของฮานอยส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการด้านอาหาร โรงแรม และบริการ ด้านการท่องเที่ยว สำหรับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ดังนั้น หนึ่งในสัญญาณที่บ่งบอกถึง "ความแข็งแกร่ง" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้คือจำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ

จำนวนนักท่องเที่ยวปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ยังไม่ฟื้นตัวเท่ากับระดับก่อนเกิดโควิด-19 ในไตรมาสแรกของปี 2566 ฮานอยต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 5.9 ล้านคน ขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 มีจำนวนเกือบ 7.5 ล้านคน

ด้วยแนวโน้มดังกล่าว ฉันคาดการณ์ว่าในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า ระดับราคาของทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยจะยังคงอยู่คงที่ และปริมาณธุรกรรมจะแทบไม่ดีขึ้นเลย

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว 3-5 ปีข้างหน้า เมื่อ เศรษฐกิจ กลับมาเป็นปกติและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งมากขึ้น ทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่มีศักยภาพ ทั้งระดับราคาและปริมาณการซื้อขายจะเติบโตดีขึ้น" คุณก๊วก อันห์ กล่าว

อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติ

ตามรายงานของ Zing ในระหว่างการเดินทางเพื่อธุรกิจที่เวียดนามเมื่อเร็วๆ นี้ นาย Matthew Bouw ซีอีโอประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (APAC) ของ Cushman & Wakefield ยืนยันว่าเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนสถาบันต่างๆ ทั่วโลกเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

ในเดือนมีนาคม บริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้จัดงานที่สำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์ โดยมีนักลงทุนสถาบันรายใหญ่ที่สุดของโลก 80 ราย ซึ่งส่วนใหญ่มาจากเอเชีย เมื่อ Cushman & Wakefield ถามผู้บริหารองค์กรเกี่ยวกับตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาชื่นชอบ คำตอบส่วนใหญ่คือญี่ปุ่น ออสเตรเลีย และเวียดนาม

คุณแมทธิว บูว์ กล่าวว่า นักลงทุนสถาบันมักมุ่งเป้าไปที่ตลาดที่มั่นคงและเชื่อถือได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั่วโลกที่กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามได้กลายเป็นประเทศที่มีนโยบายและโครงการริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อยกระดับความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย และสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยรวม

ในขณะเดียวกัน กระแสการลงทุนจากบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... ก็เป็นสัญญาณเชิงบวกเช่นกัน เพราะผู้เช่าจะไปที่ใด นักลงทุนสถาบันก็จะเดินตามไปที่นั่น

เมื่อมองไปข้างหน้า นายแมทธิว บูว์ เน้นย้ำว่านักลงทุนมักมองหาพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโต เช่น ตัวชี้วัดเศรษฐกิจเชิงบวก ประชากรวัยหนุ่มสาว ชนชั้นกลางที่เติบโต และการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว

“เวียดนามมีคุณลักษณะเหล่านี้ทั้งหมด รวมถึงอัตราการเติบโตของ GDP ที่สูง ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้เป็นแรงผลักดันการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วน เวียดนามมีปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต และสามารถกลายเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้น หากยังคงพยายามปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจอย่างต่อเนื่อง” หัวหน้า Cushman & Wakefield APAC กล่าว

เบื้องหลังคลื่นอสังหาริมทรัพย์หายากที่ขายในฮานอย

ล่าสุดวงการอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีข่าวฮือฮาเกี่ยวกับการขายวิลล่า 4 ชั้น 5 หลังบนถนน Quang An, Tay Ho พื้นที่ 1,263 ตร.ม. มูลค่ารวม 660 พันล้านดอง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายหน้าได้เน้นย้ำว่าที่ดินผืนนี้สวยที่สุดในย่านกวางอัน และมีคนขายน้อยมาก นอกจากนี้ บนถนนกวางอัน นายหน้ารายหนึ่งเพิ่งประกาศขายบ้านหรูหลังใหญ่ 1,270 ตารางเมตร ราคาเพียง 6 แสนล้านดอง เพื่อดึงดูดความสนใจ นายหน้าได้เน้นย้ำว่าที่ดินผืนนี้ “หายากมาก” ที่มีหนังสือรับรองการขายที่ดินสีแดงในชื่อเจ้าของ ที่ดินทั้งหมดเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาว...

ในช่วงไม่นานมานี้ สินค้าอสังหาฯ ที่โฆษณาขายในราคาหลายแสนล้านดองปรากฏให้เห็นเป็นจำนวนมาก ไม่เพียงแต่ในย่านเมืองเก่าที่เรียกกันว่าทำเล “เพชร” ในฮานอยเท่านั้น แต่ยังปรากฏอยู่ตามถนนสายหลักหลายสายอีกด้วย

เช่น อาคาร 9 ชั้นบนถนน Ton Duc Thang (Dong Da) พื้นที่ 528 ตรม ขายราคา 485 พันล้านดอง อาคารบนถนน Thai Ha (Dong Da) พื้นที่ 1,869 ตรม ขายราคา 518 พันล้านดอง บ้านบนถนน Xa Dan (Dong Da) พื้นที่ 183 ตรม ขายราคา 118 พันล้านดอง...

จากการสำรวจราคาบ้านบนถนนเก๊าจาย พบว่ามีบ้านหลายหลังเสนอขายในราคาตั้งแต่ 550-750 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนถนนจรุงกิงห์ มีบ้านเสนอขายในราคาตั้งแต่ 500-600 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน บนถนนตรันดุยฮึง มีทาวน์เฮาส์เสนอขายในราคาตั้งแต่ 500 ล้านดองไปจนถึงกว่า 700 ล้านดองต่อตารางเมตร ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ 4 ชั้น ขนาด 200 ตารางเมตร มีราคาขาย 145,000 ล้านดอง หรือ 725 ล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ขายระบุว่าบ้านหลังนี้ให้เช่าในราคา 250 ล้านดองต่อเดือน...

ไม่เพียงแต่ในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น วิลล่าในเขตเมืองหลายแห่งก็ถูกขายในราคาหลายแสนล้านดองเช่นกัน

บนเว็บไซต์ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ วิลล่าในโครงการวินโฮมส์ กรีนเบย์ (นามตูเลียม) ในย่านหว่างลาน มีราคาสูงกว่า 650 ล้านดอง/ตร.ม. บนพื้นที่กว่า 300 ตร.ม. มูลค่ารวมของวิลล่าทั้งหลังอยู่ที่ 2 แสนล้านดอง

จากการสำรวจพบว่าราคาขายของโครงการมีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับช่วงพีคของปีก่อน โดยอยู่ที่ 600-700 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคารวมของอพาร์ตเมนต์ที่มีวิวดีที่สุดนั้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านเหรียญสหรัฐ

การขายบ้านมูลค่าหลายแสนล้านดองในฮานอยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ปัจจุบันกลับกลายเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยขึ้น ราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วก่อนหน้านี้ส่งผลให้ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าซบเซาและสภาพคล่องต่ำ เจ้าของบ้านหลายรายจำเป็นต้องขายบ้าน บางพื้นที่ต้องลดราคาขายลงเพื่อหวังจะขายบ้านออกไปอย่างรวดเร็ว

อย่างไรก็ตาม ราคาขายของตลาดนี้ยังคงสูงมาก ไม่เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ ยกตัวอย่างเช่น วิลล่าที่ตั้งอยู่นอกถนนวงแหวนรอบที่ 3 มีราคาขายหลายแสนล้านดอง ซึ่งก่อนหน้านี้ราคาขายนี้พบได้เฉพาะในย่านใจกลางเมืองเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมกล่าวว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยธนาคารอยู่ในระดับสูง การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ไม่มีอีกต่อไป และความต้องการที่แท้จริงในปัจจุบันคือผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพงและได้รับความนิยม ในภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก ยิ่งมีการโฆษณาผลิตภัณฑ์มูลค่าหลายแสนล้านดองมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งขายไม่ออกมากขึ้นเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเก็งกำไรสูง เช่น ทาวน์เฮาส์และวิลล่า กำลังเข้าสู่กระบวนการปรับสมดุลตลาดอย่างเข้มข้น ตลาดในระยะนี้กำลังมุ่งหน้าสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังอยู่ในวัฏจักรที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่จำเป็นในการกำจัดธุรกิจที่อ่อนแอและไร้ความสามารถ ขณะเดียวกัน รัฐบาลยังจำเป็นต้องพัฒนานโยบายและสถาบันต่างๆ อย่างต่อเนื่อง

ระเบียบกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุด

ตามระเบียบข้อบังคับ คณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะเปิดบัญชีเฉพาะทางในสถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนามเพื่อบริหารและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและกองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด

ปัจจุบัน การบังคับใช้บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุด ในมาตรา 6 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 30/2021/ND-CP ลงวันที่ 26 มีนาคม 2021 ของรัฐบาลที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 99/2015/ND-CP ที่ให้คำแนะนำการบังคับใช้บทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่อยู่อาศัย กำหนดว่า "คณะกรรมการบริหารอาคารชุดมีหน้าที่เปิดบัญชีเพื่อรับเงินบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางที่ส่งมอบโดยนักลงทุนตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง"

นอกจากนี้ ในข้อ a ข้อ 3 ข้อ 36 ของหนังสือเวียนหมายเลข 02/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2016 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง ประกาศใช้ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ตึกชุด (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 12 ข้อ 3 ของหนังสือเวียนหมายเลข 28/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2016) กำหนดว่า: "คณะกรรมการจัดการตึกชุดจะเปิดบัญชีเฉพาะที่สถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนามเพื่อจัดการและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของตึกชุดและกองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของตึกชุดทั้งหมด"

ในส่วนของกองทุนบำรุงรักษาห้องชุด ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างยังได้ส่งเอกสารตอบคณะกรรมการบริหารอาคารชุดอีโคกรีนซิตี้ (ฮานอย) เกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาห้องชุดอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงก่อสร้างได้สั่งการให้คณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์อีโค กรีน ซิตี้ เปรียบเทียบบทบัญญัติของกฎหมายข้างต้นกับกรณีเฉพาะของกฎหมายที่จะบังคับใช้ ขณะเดียวกัน โปรดทราบว่าในระหว่างกระบวนการบังคับใช้ หากมีปัญหาหรืออุปสรรคใดๆ ขอให้คณะกรรมการบริหารติดต่อหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐในพื้นที่ คือ กรมก่อสร้างฮานอย เพื่อขอคำแนะนำและแนวทางแก้ไขตามอำนาจหน้าที่

แหล่งที่มา