คำนวณให้ถูกต้องและเพียงพอจึงจะเคลียร์ปัญหาได้เร็ว

ในงานสัมมนา “การประเมินราคาที่ดิน: ถูกต้องและเพียงพอ” ที่จัดโดยหนังสือพิมพ์ Thanh Nien เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการประเมินราคาต้องรวมเข้ากับวิธีการคำนวณ แก้ไขพระราชกฤษฎีกาเพื่อขจัดอุปสรรคโดยเร็ว เพื่อให้รัฐมีแหล่งรายได้ที่ใหญ่โต และธุรกิจและประชาชนก็จะได้รับประโยชน์ด้วย

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ประเมินว่ายังมีหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านอีกกว่า 58,000 เล่มที่ยังไม่ได้ออกให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น ส่วนที่เหลืออีก 5% ของสัญญาซื้อขายบ้านของนักลงทุนจึงยังไม่ได้รับการชำระหนี้ และไม่สามารถนำสินค้าไปขายในตลาดได้ ส่งผลให้เกิดธุรกรรมใต้ดิน

นายเชา ระบุว่า ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2548 จนถึงปัจจุบัน สัดส่วนรายได้จากงบประมาณแผ่นดินจากที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่มาจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คิดเป็น 13.1% ของรายได้งบประมาณแผ่นดินทั้งหมด ตัวเลขนี้อาจเพิ่มขึ้นถึง 15% - 16% เมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สูงมาก

ในปี พ.ศ. 2566 เพียงปีเดียว ความผันผวนของที่ดินในนครโฮจิมินห์มีมากกว่า 300,000 กรณี ยิ่งความผันผวนมากเท่าไหร่ เศรษฐกิจ ก็ยิ่งฟื้นตัวมากขึ้นเท่านั้น ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีที่ดินมากกว่า 1.8 ล้านแปลง อัตราการออกหนังสือรับรองที่ดิน (Red Book) สูงถึง 99.3% (สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ) มีเพียง 13,000 แปลงเท่านั้นที่ยังไม่ได้รับการออกหนังสือรับรองที่ดิน (Red Book) หากประเมินมูลค่าที่ดินอย่างถูกต้อง เพียงพอ และเป็นธรรม โดยไม่มีการจัดเก็บภาษีเกินดุล ความสามารถในการกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจและสร้างรายได้เข้างบประมาณแผ่นดินจะมีมาก

ในบรรดา 6 กลุ่มเหตุผลที่ทำให้การอนุมัติหนังสือสีชมพูสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงติดขัด สาเหตุหลักมาจากการประเมินราคาที่ดิน ภาพประกอบ

นายเชา กล่าวว่า เหตุผล 6 ประการที่ทำให้การอนุมัติหนังสือสีชมพูสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงติดขัด สาเหตุหลักคือการประเมินราคาที่ดิน หลักเกณฑ์ในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 44/2014 ของ รัฐบาล ยังคงติดขัด โดยเฉพาะวิธีการคำนวณส่วนเกิน ส่งผลให้เจ้าหน้าที่และข้าราชการที่เกี่ยวข้องประสบปัญหาทางกฎหมาย ภาคธุรกิจก็ติดขัดเช่นกัน ขณะเดียวกัน ภาคธุรกิจต่างต้องการให้กฎระเบียบต่างๆ เข้าใจง่ายและนำไปปฏิบัติได้ง่าย

พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2567 ยังไม่ได้แก้ไขประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ได้ให้ความเห็นไว้

นายกรัฐมนตรี กำหนดเส้นตายในวันที่ 16 มิถุนายน ให้กระทรวงและภาคส่วนต่างๆ ส่งคำสั่งให้รัฐบาลพิจารณาก่อนอนุมัติ โดยจะดำเนินการลงนามคำสั่งภายในวันที่ 28 มิถุนายน เพื่อให้คำสั่งมีผลบังคับใช้พร้อมกับกฎหมายที่ดิน (คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม) และนำไปปฏิบัติในเร็วๆ นี้

ดร. ตรัน ดู่ ลิช กล่าวว่า ราคาที่ดินในเวียดนามคือราคาของสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) ขณะเดียวกัน ราคาจะต้องเป็นผลผลิตของตลาด ไม่ใช่ผลผลิตของรัฐ กลไกที่ไม่ใช่ตลาดไม่สามารถเรียกว่าการกำหนดราคาได้

เขากล่าวว่า มีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่ 5 วิธีทั่วโลก แต่ในเวียดนามมีความแตกต่างกันตรงที่ประเทศอื่นๆ ใช้วิธีการประเมินราคาเพื่อการจัดเก็บภาษีและการประเมินราคาเพื่อความมั่นคงและการป้องกันประเทศ ในประเทศของเรา การประเมินราคาใช้เพื่อจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดังนั้นโครงการต่างๆ จึงติดขัด วิธีแก้ปัญหานี้ไม่เพียงแต่นครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่รวมถึงบางจังหวัดในภาคกลางก็ติดขัดเช่นกัน

“เราได้เสนอให้รัฐพิจารณาในระยะยาว ไม่ใช่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่เก็บภาษีทรัพย์สิน ซึ่งจะช่วยลดภาระให้กับภาคธุรกิจ เมื่อถึงเวลานั้น ผู้ซื้อจะไม่กล้าเก็งกำไร และหากกล้าเก็งกำไร ก็ต้องเสียภาษี ปัจจุบัน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็น 13% ของรายได้งบประมาณแผ่นดินทั้งหมด ซึ่งถือว่าสูงมาก” ดร. ตรัน ดู่ ลิช กล่าวเน้นย้ำ

ดร. ตรัน ดู่ ลิช กล่าวว่า เนื่องจากรายได้ที่เพิ่มขึ้น ทำให้บางพื้นที่พัฒนาไปอย่างไม่เลือกหน้า ทิ้งบ้านเรือนและที่ดินรกร้าง ส่งผลให้ทรัพยากรอ่อนแอลง “ผมเสนอว่าในบรรดาวิธีการต่างๆ เราควรเสนอให้ยกเลิกวิธีการคำนวณส่วนเกิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากรัฐโอนความรับผิดชอบในการประกาศตนเองและการประเมินมูลค่าให้แก่วิสาหกิจ โดยแต่ละโครงการจะถูกบันทึกเป็นต้นทุน... จากนั้นส่วนต่างก็จะถูกหักล้างและคำนวณภาษี เมื่อวิสาหกิจจ้างที่ปรึกษา พวกเขาก็จะซื่อสัตย์และรับผิดชอบในการพัฒนาตนเองมากขึ้น เพื่อให้เกิดความกลมกลืนกับผลประโยชน์ของรัฐ ซึ่งทุกอย่างจะเรียบร้อยในเร็วๆ นี้” - นายลิชกล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/tien-su-dung-dat-tinh-sao-cho-dung-va-du-196240614143214555.htm