กฎระเบียบทั่วไปเกี่ยวกับเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการบริหารห้องชุดนำไปสู่การใช้อำนาจในทางมิชอบและการแสวงหาผลกำไรเกินควร และไม่มีการลงโทษ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายระบุ
คณะกรรมการกฎหมายได้ระบุเนื้อหาดังกล่าวไว้ในรายงานการติดตามเชิงวิชาการเรื่อง “การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุง และการสร้างใหม่อาคารชุด” ที่ออกเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม
คณะกรรมการกฎหมายพบว่ากฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการบริหารอาคารชุด ขณะที่หนังสือเวียนที่ 28/2559 ของ กระทรวงก่อสร้าง ว่าด้วยระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุด ระบุ "ไว้อย่างย่อและเรียบง่าย" ดังนั้น สมาชิกคณะกรรมการบริหารจึงเพียงแค่ต้องมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขและมาตรฐานของการเป็นเจ้าของและใช้งานอาคารชุด หรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้เข้าร่วมการประชุมอาคารชุดเท่านั้น
อาคารอพาร์ตเมนต์และอาคารสูงในเขตตะวันตก ของฮานอย ภาพโดย: Ngoc Thanh
ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการบริหารเป็นองค์กรที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยทุกคนในอาคารชุด มีหน้าที่สำคัญหลายประการเกี่ยวกับการใช้เงินของประชาชน (กองทุนบำรุงรักษา) การบริหารจัดการ และการดำเนินงานด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของอาคารชุด ในความเป็นจริง เนื่องจากเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการบริหารนั้นง่ายมาก โดยพื้นฐานแล้วผู้อยู่อาศัยทุกคนจึงมีสิทธิ์เข้าร่วม
ส่งผลให้คณะกรรมการบริหารโครงการบางคณะมีพฤติกรรมฝ่าฝืนการใช้งบประมาณในการบำรุงรักษา บริหารจัดการ และดำเนินการอาคารชุด ไม่เข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการเคหะอย่างถ่องแท้ ส่งผลให้เกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทกับนักลงทุนและผู้พักอาศัยในอาคารชุดบางแห่ง
มีบางกรณีที่สมาชิกคณะกรรมการบริหารใช้อำนาจในทางมิชอบเพื่อประโยชน์ส่วนตัว เช่น การจ้างบริการนอกหน่วยงานบริหารและปฏิบัติการ การใช้งบประมาณบำรุงรักษาโดยมิชอบ การแต่งตั้งผู้รับเหมารักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด บำรุงรักษา และบำรุงรักษาอาคารเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น รายงานระบุว่า “มีบางกรณีที่คณะกรรมการบริหารยุยงให้ประชาชนยื่นเรื่องร้องเรียน รวมตัวกันเป็นจำนวนมาก และก่อความวุ่นวาย”
คณะกรรมการกฎหมายยังชี้ให้เห็นว่ากฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าจะต้องจัดการประชุมคอนโดมิเนียมอย่างไร (แบบพบหน้า ออนไลน์ ฯลฯ) บทลงโทษสำหรับการละเมิดโดยคณะกรรมการบริหารและสมาชิกยังไม่ครบถ้วน เจาะจง และไม่มีประสิทธิผล
ดังนั้น คณะกรรมาธิการกฎหมายจึงเสนอให้ร่างกฎหมายเคหะ (ฉบับแก้ไข) ศึกษาและเพิ่มเติมระเบียบเกี่ยวกับการลงโทษกรณีที่คณะกรรมการบริหารหรือกรรมการบริหารกระทำการเกินขอบเขตอำนาจ ใช้อำนาจโดยมิชอบ และทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความเสียหาย
ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย คณะกรรมการบริหารต้องประกอบด้วยตัวแทนของนักลงทุน หากอาคารชุดมีส่วนใดส่วนหนึ่งที่นักลงทุนเป็นเจ้าของโดยเอกชน นักลงทุนบางรายใช้ประโยชน์จากข้อบังคับนี้โดยจงใจไม่เข้าร่วมคณะกรรมการบริหาร เมื่อไม่มีนักลงทุน ผลการเลือกตั้งคณะกรรมการบริหารจะไม่ได้รับการยอมรับจากคณะกรรมการประชาชนท้องถิ่น
ดังนั้น คณะกรรมการกฎหมายจึงได้เสนอให้ปรับแนวทางว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ส่งตัวแทนเข้าร่วมโครงการ คณะกรรมการบริหารจะต้องมีเพียงตัวแทนจากเจ้าของและผู้ใช้อาคารชุดเท่านั้น
หัวหน้าสำนักงานสมาคมสถาปนิกเวียดนาม ฟาม แถ่ง ตุง กล่าวถึงสถานการณ์ที่คณะกรรมการบริหารอาคารชุดหลายแห่งใช้อำนาจในทางมิชอบ เอาเปรียบผู้อื่น และเอาเปรียบกลุ่มผลประโยชน์ในช่วงที่ผ่านมาว่า สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการขาดความรู้ ทักษะ และคุณสมบัติ คณะกรรมการบริหารจำเป็นต้องมีประสบการณ์และความรู้ด้าน เศรษฐศาสตร์ การก่อสร้าง และให้ความสำคัญกับผู้ที่มีความเข้าใจในกฎระเบียบความปลอดภัย การป้องกันและระงับอัคคีภัยเป็นอันดับแรก
เพื่อดึงดูดผู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมให้เข้าร่วมคณะกรรมการบริหาร คุณตุงกล่าวว่า สิ่งสำคัญที่สุดคือการมีระบบค่าตอบแทนที่เหมาะสมและน่าดึงดูด เพื่อให้มีผู้คนจำนวนมากต้องการลงสมัครรับเลือกตั้ง “ถ้าเงินเดือนแค่หนึ่งหรือสองล้านดอง ก็ไม่มีใครอยากลงสมัคร แต่ถ้าเงินเดือนแค่ 7-8 ล้านดอง ก็ย่อมมีคนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะลงสมัครรับเลือกตั้งอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อระดับการศึกษาและความรู้ทางกฎหมายของผู้คนกำลังเพิ่มขึ้นอย่างในปัจจุบัน” เขากล่าว
ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และหนังสือเวียนที่ 02/2559 ของกระทรวงก่อสร้าง อาคารอพาร์ตเมนต์ที่สร้างหลังปี พ.ศ. 2537 ที่มีจำนวนอพาร์ตเมนต์ตั้งแต่ 20 ห้องขึ้นไปต้องจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร สถิติแห่งชาติระบุว่า จำนวนอาคารอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่ต้องจัดตั้งคณะกรรมการบริหารคือ 2,715 แห่ง ขณะที่จำนวนคณะกรรมการบริหารที่จัดตั้งใหม่คือ 1,973 แห่ง (คิดเป็น 73%)
คณะกรรมการบริหารอาคารชุดหรืออาคารชุดที่มีเจ้าของหลายรายจัดตั้งขึ้นและดำเนินงานภายใต้รูปแบบคณะกรรมการบริหารแบบสหกรณ์หรือบริษัทมหาชน ที่ประชุมคณะกรรมการอาคารชุดจะเป็นผู้กำหนดรูปแบบการดำเนินงานของคณะกรรมการบริหารอาคารชุดให้เหมาะสมกับสภาพความเป็นจริงของอาคารหรืออาคารชุดแต่ละแห่ง
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)