ตลาดคลังสินค้าและโรงงานกำลังเฟื่องฟู

หลังจากช่วงเวลาแห่งความหยุดนิ่ง ตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในภาคใต้เริ่มมีการซื้อขายจำนวนมากและมีแนวโน้มเชิงบวกมากมายในระยะยาว

ความต้องการเป็นไปในทางบวกมากขึ้น

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 กลุ่มคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยในภาคใต้จะมีคลังสินค้าใหม่มากกว่า 103,000 ตร.ม. ที่พัฒนาโดย BWID และ Vietnam Industrial Park

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง BWID ได้เริ่มดำเนินการใน ลองอาน ด้วยการสร้างโครงการคลังสินค้าสองชั้นที่มีพื้นที่รวม 64,000 ตร.ม. เสร็จสมบูรณ์ ในขณะเดียวกัน Vietnam Industrial Park ได้เปิดตัวโครงการระยะที่ 2 พร้อมกันใน Ho Nai Industrial Park (Dong Nai) และ Phu An Thanh Industrial Park (Long An) ซึ่งให้พื้นที่อเนกประสงค์เพิ่มเติมเกือบ 40,000 ตร.ม. เพื่อรองรับทั้งการจัดเก็บสินค้าและการผลิต

แนวโน้มการแปลงสินทรัพย์ยังคงถูกบันทึกในไตรมาสที่แล้ว ตามรายงานของ JLL Vietnam พื้นที่ทางตอนเหนือของจังหวัด Binh Duong บันทึกพื้นที่มากกว่า 18,000 ตร.ม. ในโครงการคลังสินค้าสำเร็จรูปที่ดัดแปลงเป็นโรงงานสำเร็จรูป ภายในสิ้นไตรมาสที่ 3/2024 อุปทานรวมของคลังสินค้าสำเร็จรูปที่ทันสมัยเพิ่มขึ้นเป็น 2 ล้านตร.ม. เพิ่มขึ้น 4.4% ในไตรมาสต่อไตรมาสและ 14.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่ง BWID และ Mapletree คิดเป็น 30% และ 20% ของอุปทานทั้งหมดตามลำดับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมเคยเป็นตลาดแบบดั้งเดิม โดยส่วนใหญ่พัฒนาโดยนักลงทุนในประเทศ อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราพบว่านักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจและลงทุนมากขึ้น ทั้งจากสิงคโปร์ เกาหลี และไทย

- นางสาว Pham Ngoc Thien Thanh หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE ในนครโฮจิมินห์

อุปทานที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเข้าใช้พื้นที่ก็เป็นผลดีเช่นกัน จากข้อมูลของ JLL ตลาดโลจิสติกส์ภาคใต้เข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปีด้วยอัตราการดูดซับสุทธิในเชิงบวก หลังจากช่วงที่เศรษฐกิจซบเซา โดยแตะระดับเกือบ 160,000 ตร.ม. ในไตรมาส 3/2567 สัญญาเช่าใหม่ส่วนใหญ่ลงนามโดยผู้เช่าที่ให้บริการตลาดในประเทศ รวมถึงผู้ผลิตและผู้ให้บริการโลจิสติกส์บุคคลที่สาม (3PL) ดังนั้น สิ่งอำนวยความสะดวกที่ตั้งอยู่ในพื้นที่หลักที่มีการเชื่อมต่อที่สะดวกไปยังนครโฮจิมินห์จึงยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ CBRE ยังบันทึกกิจกรรมการเช่าที่คึกคักทั้งในส่วนของคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในไตรมาสที่แล้ว อัตราการเข้าใช้คลังสินค้าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 68% ส่วนอัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ 84% ลูกค้าที่มีความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง ส่วนประกอบอิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ นอกเหนือไปจากการขยายตัวของบริษัทในภาคอีคอมเมิร์ซ

นายอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ให้ความเห็นว่า นักลงทุนต่างระมัดระวังในการเข้าลงทุนในตลาดเนื่องจากปัจจัยภายนอก แต่ตลาดยังคงมีสัญญาณการฟื้นตัวอยู่บ้าง เขากล่าวว่าอุปทานที่เพิ่มขึ้นพร้อมกับราคาเช่าที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย แสดงให้เห็นว่าธุรกิจต่างๆ มีความเชื่อมั่นมากขึ้นต่อแนวโน้มระยะยาวของตลาด

“การพัฒนาและการใช้โรงงานสำเร็จรูปอย่างต่อเนื่องถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สร้างแรงจูงใจให้ผู้เช่าพิจารณาเวียดนามเป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือการขยายธุรกิจ” นายอเล็กซ์ เครน กล่าว

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ระบุว่า ตลาดคลังสินค้าในภาคใต้ขึ้นอยู่กับความต้องการส่งออกและการเติบโตของการบริโภคในประเทศเป็นหลัก หลังจากปี 2024 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดการเลือกตั้งทั่วโลก โดยเฉพาะการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ความต้องการของตลาดจะชัดเจนขึ้น และสามารถกระตุ้นความต้องการคลังสินค้าในภาคใต้ได้

ส่วนลดกระตุ้นสภาพคล่อง

สภาพคล่องในตลาดคลังสินค้าและโรงงานปรับตัวดีขึ้นมาก แต่คุณ Trang Le ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย (JLL Vietnam) ยอมรับว่าอุปสงค์ยังคงค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว “การส่งออกยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ศูนย์กระจายสินค้าจึงยังคงขนาดเท่าเดิม แทนที่จะขยายเพื่อรองรับสินค้าที่เพิ่มขึ้นกะทันหันในช่วงปลายปีตามปกติ”

นางสาวตรัง กล่าวว่า เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน โครงการบางโครงการที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าต่ำได้ใช้กลยุทธ์กระตุ้นอุปสงค์ที่แข็งแกร่งขึ้นโดยลดค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เกิดใหม่นอกใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าในไตรมาสที่ 3 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในขณะที่ราคาในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงทรงตัว

ค่าเช่าขอเช่าเฉลี่ยสำหรับคลังสินค้าสำเร็จรูปทันสมัยในภาคใต้ลดลงเล็กน้อยเหลือ 4.85 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./เดือน ลดลง 0.4% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบรายปี

“เจ้าของพื้นที่ยังคงมีความยืดหยุ่นและสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเจรจาเพื่อสนับสนุนผู้เช่าในบริบทของตลาดที่ชะลอตัว แรงจูงใจที่สำคัญอย่างหนึ่งในคลังสินค้าที่สร้างเสร็จใหม่บางแห่งคือระยะเวลาปลอดค่าเช่ามากกว่า 6 เดือนสำหรับสัญญาเช่า 3 ปี” นางสาวตรังกล่าวเสริม คาดว่าสถานการณ์การเช่าในช่วงเดือนสุดท้ายของปีจะดีขึ้น เนื่องจากไตรมาสที่ 4 มักเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่การปรับปรุงที่คาดหวังไว้ไม่มากนัก

นายอเล็กซ์ เครน ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ในระยะสั้น ตลาดคลังสินค้าจะเผชิญกับความยากลำบากบางประการ เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและการดูดซับที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าแนวโน้มระยะกลางถึงระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในภาคใต้ยังคงเป็นไปในเชิงบวก โดยมีโครงการคุณภาพสูงจำนวนมากที่มีราคาเช่าที่เหมาะสม

ผู้เชี่ยวชาญของ Knight Frank คาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญภายในปี 2025 โครงการบางโครงการที่ล่าช้าในช่วงก่อนหน้านี้ได้เสร็จสมบูรณ์แล้ว พร้อมกับความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งคาดว่าจะกระตุ้นความต้องการที่ดินอุตสาหกรรม ที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุง และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษของภูมิภาคนี้จะยังคงมีบทบาทสำคัญในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html