ตลาดกำลังเปลี่ยนแปลง นี่คือช่วงเวลาทองของการลงทุนหรือไม่? อพาร์ตเมนต์ทางใต้กำลัง "แอบ" ขึ้นราคา ขณะที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย?

ในบริบทที่ตลาดเตรียมเปลี่ยนแปลง ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาทองของการลงทุน โดยราคาอพาร์ตเมนท์ทางภาคใต้กำลังเพิ่มขึ้นอย่าง "เงียบๆ" เผยให้เห็นพื้นที่ในเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด ในฮานอย ... เป็นข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการบันทึกการปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท (ที่มา: DN&TT)

ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่

การปรับราคาที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น นคร โฮจิมินห์ และฮานอย กำลังส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงแนวโน้มการปรับขึ้นราคาที่ดินอย่างครอบคลุม ราคาที่ดินฉบับใหม่ในนครโฮจิมินห์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดยราคาสูงสุดในเขต 1 อยู่ที่ 687.2 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. ขณะเดียวกัน กรุงฮานอย ราคาที่ดินที่ปรับแล้วในเขตฮว่านเกี๋ยม พุ่งสูงกว่า 695 ล้านดองเวียดนาม/ตร.ม. อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับราคาเดิม ราคาที่ดินที่ปรับแล้วในฮานอยสูงกว่า 2-6 เท่า

ตามกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข คาดว่ารายการราคาที่ดินระดับชาติจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2569 ถือเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญ เพราะในประวัติศาสตร์ไม่เคยมีเหตุการณ์ที่ราคาที่ดินลดลงเลยหลังจากมีการประกาศรายการราคาใหม่ทุกครั้ง

ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2558-2562 เมื่อมีการนำกรอบราคาที่ดินใหม่มาใช้ ราคาที่ดินในฮานอยเพิ่มขึ้น 10-20% เช่นเดียวกัน ในช่วงปี 2563-2567 ก็มีการปรับกรอบราคาที่ดินแห่งชาติเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 15% เช่นกัน แนวโน้มนี้แสดงให้เห็นว่ารายการราคาที่ดินใหม่ในปี 2569 จะกำหนดระดับราคาที่สูงกว่าปัจจุบัน ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้คนจำนวนมาก

ในบริบทที่ตลาดกำลังเตรียมเปลี่ยนแปลง ช่วงเวลานี้ถือเป็นช่วงเวลาทองของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่ราคาที่ดินใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสม ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับนักลงทุนในการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในราคาที่ต่ำลง หลีกเลี่ยงแรงกดดันจากการขึ้นราคาเมื่อราคาที่ดินใหม่ถูกนำมาใช้

การลงทุนในระยะนี้ยังช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว อันที่จริง เมื่อราคาที่ดินปรับตามกรอบราคาใหม่ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนรายแรกจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก นี่เป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตลาดค่อยๆ "ร้อนแรง" ขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่นักลงทุนเริ่มเข้ามามีส่วนร่วม

นอกจากนี้ พื้นที่ที่มีศักยภาพสูงด้านโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเศรษฐกิจมักเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน ยกตัวอย่างเช่น จังหวัดใกล้เคียงอย่างโฮจิมินห์ เช่น ด่งนาย บิ่ญเซือง หรือลองอาน ต่างก็ได้รับประโยชน์อย่างมากจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ พื้นที่เหล่านี้ไม่เพียงแต่เพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการทำกำไรมหาศาลจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

อพาร์ทเม้นท์ภาคใต้ขึ้นราคา “เงียบๆ”

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเภท ต่างจากอพาร์ตเมนต์ในฮานอย โครงการอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ยังคงมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางโครงการมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

รายงานประจำไตรมาส 3/2567 ของ CBRE Vietnam ระบุว่า อุปทานใหม่ในนครโฮจิมินห์อยู่ในระดับต่ำ แต่อัตราการดูดซับกำลังดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาส 3 นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์ใหม่ขายไม่ถึง 130 ยูนิต ซึ่งมาจากโครงการเฟสต่อไปที่เปิดขายในย่านที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง

แม้ว่าอุปทานอย่างเป็นทางการสำหรับการขายจะต่ำ แต่จุดเด่นของตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงไม่นานมานี้สามารถกล่าวถึงได้ เนื่องจากตลาดมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 300 แห่งที่ถูกนำกลับมาเสนอขายใหม่จากโครงการที่หยุดการขายชั่วคราวในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาในนคร Thu Duc เขต 7 และอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,700 แห่งที่ยังไม่ได้เปิดขายอย่างเป็นทางการได้เริ่มรับการจอง คาดว่าจะเปิดขายในอนาคตอันใกล้นี้

นอกจากนี้ โครงการส่วนใหญ่ที่มีห้องชุดคงเหลือขายยังมีอัตราการขายเป็นบวก โดยมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 2,000 ห้องที่ขายได้ในไตรมาสนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าจากไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงใช้นโยบายการขายต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น การให้ส่วนลดตามวิธีการชำระเงิน การกำหนดตารางการชำระเงินที่หลากหลาย การสนับสนุนดอกเบี้ยเงินกู้ การกำหนดภาระผูกพันในการเช่า เป็นต้น

โครงการบางโครงการที่อยู่ในขั้นตอนการจองซึ่งคาดว่าจะมีราคาขายสูงยังทำให้ผู้ซื้อพิจารณาโครงการข้างเคียงที่มีผลิตภัณฑ์หลักสำหรับการขายที่มีคุณภาพใกล้เคียงกันแต่มีราคาขายต่ำกว่าและส่งมอบได้เร็วอีกด้วย

ณ ไตรมาส 3/2567 ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 66 ล้านดองต่อตารางเมตรของพื้นที่สุทธิ เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากโครงการเก่าที่ปรับราคาขายในช่วงเปิดตัวใหม่ เช่น D-Homme (เขต 6), D-Aqua (เขต 8) และ Lavida Plus (เขต 7) ซึ่งทั้งหมดปรับราคาขายหลักขึ้น 10% - 30% เมื่อเทียบกับราคาขายในเฟสก่อนหน้า

ตลาดรองในนครโฮจิมินห์ยังคงเติบโตเล็กน้อยในไตรมาสนี้ โดยเติบโตเฉลี่ย 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน คิดเป็นพื้นที่สุทธิเฉลี่ย 48 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สาม ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มีรายงานราคาขายรองเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้

ที่น่าสังเกตคือ โครงการไซง่อนเพิร์ลมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 34% ในปีที่ผ่านมา ปัจจุบันราคาขายทั่วไปมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 83.2 ล้านดอง/ตารางเมตร ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn

มุมมองของพื้นที่เคหะสังคม ณ แปลง CT3 - เขตเมืองใหม่กิมชุง เขตดงอันห์ กรุงฮานอย (ที่มา: นักลงทุน)

ฮานอยกำลังจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากกว่า 1,000 หน่วย

บริษัทร่วมทุนระหว่างนักลงทุน Handico และ Viglacera วางแผนที่จะเริ่มการก่อสร้างโครงการ CT3 ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในแปลง CT3 และ CT4 - เขตเมืองใหม่ Kim Chung เขตด่งอันห์ (ฮานอย) ในต้นปี 2568

ตามข้อมูลจากคณะกรรมการบริหารโครงการ คณะกรรมการประชาชนเขตดงอันห์กำลังเร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่ในเดือนธันวาคม 2567 และคาดว่าในเดือนมกราคม 2568 คณะกรรมการประชาชนฮานอยจะตัดสินใจจัดสรรที่ดินให้กับนักลงทุนร่วมทุนเพื่อดำเนินขั้นตอนในการเริ่มโครงการ

ตามแผนที่ได้รับอนุมัติแล้ว ที่ดินแปลง CT3 จะสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 3 อาคาร แต่ละอาคารสูง 12 ชั้น + 1 ห้องใต้หลังคา พื้นที่ก่อสร้างรวมกว่า 109,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด 1,104 ยูนิต และประชากรเกือบ 4,000 คน

โครงการเคหะสังคมแปลง CT4 ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมลงทุนเริ่มใช้งานตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2564 เป็นอาคารชุด 12 ชั้น + 1 ห้องใต้หลังคา รวม 484 ยูนิต ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรกว่า 1,500 คน

เกี่ยวกับโครงการที่ดินแปลง CT5 ตัวแทนผู้ร่วมลงทุนกล่าวว่า พวกเขากำลังประสานงานอย่างแข็งขันกับคณะกรรมการประชาชนเขตดงอันห์ เพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ รวมถึงการจัดเตรียมที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ให้กับประชาชน

ในทางกลับกัน กลุ่มพันธมิตรกำลังศึกษารายงานจากเมืองเพื่ออนุญาตให้ปรับเปลี่ยนจากโครงการบ้านพักคนงานไปเป็นบ้านพักสังคมเพื่อขยายขอบเขตการเข้าถึงนโยบายที่อยู่อาศัยประเภทนี้ให้เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่มากขึ้น

เผยพื้นที่เมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วของฮานอย เขตเมือง Tay Ho Tay (เขต Tay Ho) เป็นเขตเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด โดยอยู่ที่มากกว่า 113 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาข้างต้นจัดอยู่ในทำเลที่สวยที่สุดในเขตเมือง (ทำเลที่ 1) ส่วนถนนกว้าง 60 เมตร ในเขตอำเภอเตยโห เพิ่มขึ้น 225% เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินที่ออกในปี 2562 (34.8 ล้านดอง/ตรม.)

นอกจากนี้ ในพื้นที่เขตเมือง Tay Ho Tay ซึ่งเป็นทำเลที่มีหน้ากว้างติดถนน 60 เมตร แต่ตั้งอยู่ในเขต Bac Tu Liem มีราคาเกือบ 108 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 210%

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วของฮานอย มีพื้นที่ในเมือง 5 แห่งที่มีราคาที่ดินเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตรบนถนนสายหลัก

นอกจากเขตเมือง Tay Ho Tay (ชื่อทางการค้าคือ Starlake) แล้ว เขตเมือง Nam Trung Yen ที่มีถนนยาว 40 เมตร มีราคา 109.3 ล้านดองต่อตารางเมตร เขตเมือง Thanh Pho Giao Luu ที่มีถนนยาว 50 เมตร มีราคาเกือบ 104.3 ล้านดองต่อตารางเมตร เขตกองทูตมีราคาเกือบ 108 ล้านดองต่อตารางเมตร สำหรับถนนยาว 60 เมตร และเขตเมือง My Dinh - Me Tri มีราคาเกือบ 101 ล้านดองต่อตารางเมตร สำหรับถนนยาว 20-30 เมตร

ราคาที่ดินในเขตชานเมืองก็เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 175-200% เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น เขตเมืองลิเดโค (เขตฮว่ายดึ๊ก) เพิ่มขึ้นจาก 18.8 ล้านดอง เป็นเกือบ 54.7 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นการเพิ่มขึ้นเกือบ 190%

ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในเขตเมืองที่ต่ำที่สุดในตารางที่ปรับปรุงใหม่ในฮานอยคือพื้นที่อยู่อาศัยฟูติง เมืองซอนไต โดยมีราคา 11.38 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 175% เมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม

อย่างไรก็ตามราคาดังกล่าวยังต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดเมื่อเร็วๆ นี้มาก

จากการสำรวจตลาดและเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ พบว่าราคาบ้านและที่ดินในเขตเมืองเตย์โฮเตย์ รวมถึงเขตเมืองอื่นๆ มีราคาประกาศขายสูงกว่า 3-4 เท่า ยกตัวอย่างเช่น ในเขตเมืองเตย์โฮเตย์ ราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์อยู่ที่ประมาณ 350-400 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนอพาร์ตเมนต์มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. และยังมีวิลล่าที่มีราคาประกาศขายสูงกว่า 500 ล้านดอง/ตร.ม. อีกด้วย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html