“ภูเขาน้ำแข็ง” ทางกฎหมายกำลังถูกขจัดออกไปทีละน้อยแต่ยังไม่มีประสิทธิภาพสูง

ในการประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมที่จัดโดยธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ร่วมกับ กระทรวงก่อสร้าง เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน ตัวแทนจาก Novaland กล่าวว่า กลุ่มบริษัทกำลังดำเนินโครงการคลัสเตอร์ในพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ โครงการ Aqua City โครงการ NovaWorld Ho Tram และโครงการ NovaWorld Phan Thiet

โครงการดังกล่าวข้างต้นยังได้รับการสนับสนุนและเงินทุนจากธนาคารพาณิชย์ เช่น TPBank, MBBank , VPBank, PVcomBank

อย่างไรก็ตาม โครงการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่ส่งมอบแล้ว หรืออยู่ระหว่างการพัฒนา หรืออยู่ระหว่างขั้นตอนการพัฒนาโครงการ ยังคงเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข

ในปี 2566 แนวทางของ นายกรัฐมนตรี และหน่วยปฏิบัติการพิเศษได้ครอบคลุมประเด็นร้อนต่างๆ ที่ต้องได้รับการแก้ไข ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวกและก้าวกระโดดในการทำลาย “ภูเขาน้ำแข็ง” ทางกฎหมายที่ค้างคามานานหลายปี อย่างไรก็ตาม ในกระบวนการดำเนินการจริง เราพบว่ายังมีปัญหาสำคัญ 2 ประการที่ทำให้การแก้ไขปัญหาไม่มีประสิทธิภาพมากนัก

ใบรับรองกฎหมายของโนวาแลนด์ได้รับการร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่ได้รับประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 1 — ตัวแทนของ Novaland ในงานประชุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม ภาพ: SBV

ประการแรก ด้วยคลัสเตอร์โครงการนครโฮจิมินห์ ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำลังให้ความสำคัญกับโครงการโนวาแลนด์ 2 โครงการ เพื่อขจัดอุปสรรคตั้งแต่ต้นปี 2566 ปัจจุบัน โนวาแลนด์ยังคงรอผลสรุปจากนครเพื่อขจัดปัญหาทางกฎหมายขั้นสุดท้ายในโครงการ 100 Co Giang Apartment (The Grand Manhattan) และโครงการ Binh Khanh (The Water Bay) ขนาด 32 เฮกตาร์ ซึ่งเป็นโครงการ 2 รายการที่โนวาแลนด์มุ่งมั่นอย่างจริงจังที่จะจัดเตรียมพื้นที่ให้พร้อมสำหรับการอยู่อาศัยและการย้ายถิ่นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการ 100 Co Giang Apartment (The Grand Manhattan) ได้ดำเนินการส่งมอบการย้ายถิ่นฐานเสร็จสิ้นแล้ว

ประการที่สอง โครงการ Aqua City (Dong Nai) เป็นโครงการสำคัญของ Novaland ที่ประสบปัญหาทางกฎหมายมากมาย ในขณะเดียวกัน Novaland ก็มีเงินมากกว่า 70,000 พันล้านดองที่ต้องจัดเก็บตามความคืบหน้าของลูกค้าในโครงการนี้ ซึ่งรอขั้นตอนการอนุมัติเพื่อคงสภาพกระแสเงินสดสำหรับพัฒนาโครงการต่อไป

“นี่คือโครงการที่เราโอนมาจาก Dona Coop และมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เช่น การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การอนุมัติผังเมือง 1/500 และการอนุมัติการโอนโครงการที่ดินที่อยู่อาศัยจากคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัด อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเราขอปรับผังเมือง 1/500 ให้เหมาะสมกับตลาดโดยยึดตามเกณฑ์ที่ได้รับอนุมัติ จึงยังคงมีปัญหาอีกมากมายเกิดขึ้น” ตัวแทนจาก Novaland กล่าว

ตั้งแต่ต้นปี 2023 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดด่งนายได้อนุญาตให้ผู้ลงทุนเตรียมการและยื่นขอประเมินการปรับแผนรายละเอียด 1/500 ควบคู่ไปกับการอนุมัติโครงการวางแผนการแบ่งย่อย C4 ตามคำสั่งของนายกรัฐมนตรี นอกจากนี้ หน่วยงานที่มีอำนาจยังได้สร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนสามารถลงทุนในการก่อสร้างและขายสินค้าต่อไปตามแผนรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติ เพื่อดำเนินการตามพันธกรณีที่มีต่อลูกค้าได้อย่างเต็มที่

อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าในการอนุมัติโครงการปรับปรุงผังโครงการบางส่วน 1/10,000 และผังเขตย่อย C4 ได้รับการยืดเยื้อมาเป็นเวลานาน จึงส่งผลกระทบอย่างมากต่อความคืบหน้าในการอนุมัติปรับปรุงผังรายละเอียด 1/500 ของโครงการ ขั้นตอนทางกฎหมายการก่อสร้าง และขั้นตอนทางกฎหมายการขาย

ต่อมาที่โครงการ NovaWorld Ho Tram (บ่าเรีย-หวุงเต่า) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการให้ขจัดปัญหาและเร่งดำเนินการทางกฎหมายให้เร็วขึ้น ปัจจุบัน ปัญหาส่วนใหญ่ได้รับการแก้ไขแล้วและบางขั้นตอนก็เสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม Novaland ตระหนักดีว่ายังมีขั้นตอนการบริหารงานที่ยาวนานอีกมากที่ทำให้ความคืบหน้าของโครงการล่าช้า นี่เป็นปัญหาหลักเมื่อระยะเวลาการลงทุนในโครงการมักจะได้รับอนุญาตให้อยู่ที่ 24 เดือน แต่ในความเป็นจริงแล้ว บริษัทใช้เวลาถึง 18 เดือนในการแก้ไขขั้นตอนทางกฎหมาย

ในที่สุด โครงการสำคัญโครงการหนึ่งของกลุ่ม - NovaWorld Phan Thiet (Binh Thuan) ก็ได้รับสัญญาณเชิงบวกจากด้านกฎหมายเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการได้อนุมัติการปรับแผนรายละเอียด 1/500 สำหรับรายการทั้งหมดของโครงการแล้ว นอกจากนี้ จังหวัด Binh Thuan ยังดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายต่อไปเพื่อปรับรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดินจากรายปีเป็นชำระครั้งเดียวในโครงการ ปัจจุบัน กลุ่มกำลังรอการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นเพื่อลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้า

ตัวแทนของ Novaland กล่าวว่าในปี 2023 ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้ออกคำสั่งที่ทันท่วงทีหลายประการเพื่อให้การสนับสนุนสูงสุดแก่ชุมชนธุรกิจในการเข้าถึงเงินทุน อย่างไรก็ตาม สำหรับ Novaland ความถูกต้องตามกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญเนื่องจากบริษัทยังคงมีลูกหนี้จำนวนมากจากผลิตภัณฑ์ที่ขาย แต่หากปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข ธนาคารจะไม่ปล่อยเงินที่ถูกล็อคชั่วคราว และในขณะเดียวกันก็จะเป็นอุปสรรคสำหรับธนาคารในการเบิกเงินทุนใหม่ ตลอดจนการให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านต่อไป

ส่งผลให้บริษัทต้องล่าช้าในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า ส่งผลให้เกิดผลกระทบร้ายแรงหลายประการ เช่น ไม่สามารถรักษาคำมั่นสัญญาที่มีต่อลูกค้า ไม่สามารถเพิ่มกระแสเงินสดจำนวนมหาศาลที่ได้รับจากผลิตภัณฑ์ที่ขายได้ กระแสเงินสดถูกปิดกั้น และ Novaland ต้องจ่ายดอกเบี้ยหลายหมื่นล้านดองทุกวัน ส่งผลเสียต่อประสิทธิภาพการลงทุน สูญเสียทรัพย์สินทางสังคม และความอยู่รอดของกลุ่มบริษัท

Novaland ต้องการการสนับสนุนเพิ่มเติมด้านกฎหมายและการกู้ยืม

ตัวแทนบริษัทโนวาแลนด์ขอให้นายกรัฐมนตรีสั่งการให้มีการออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP โดยเร็ว เพื่อมีแผนขั้นสุดท้ายในการบริหารจัดการการใช้ที่ดิน รวมถึงคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในโครงการโนวาแลนด์และโครงการที่หยุดชะงักทั่วประเทศ

ใบรับรองกฎหมายของโนวาแลนด์ได้รับการร่างขึ้นแล้วแต่ยังไม่ได้รับประสิทธิภาพสูง ภาพที่ 2 — Novaland หวังที่จะให้การสนับสนุนทางกฎหมายและการกู้ยืมเพิ่มเติม รูปภาพประกอบ

บริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ยังหวังว่าคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด/เมืองจะดำเนินแผนแม่บทให้เสร็จสมบูรณ์ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับเป้าหมายที่ได้รับมอบหมาย

โนวาแลนด์เสนอให้รัฐบาลและรัฐสภาพิจารณาทบทวนและปรับปรุงกฎหมายการลงทุน เพื่อให้กระบวนการออกใบอนุญาตการลงทุน การจัดสรรที่ดิน การวางแผน และการก่อสร้าง เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว โปร่งใส และช่วยประหยัดเงินทุนให้กับสังคม

โนวาแลนด์หวังว่ารัฐบาลจะมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกันอย่างรอบด้าน ปัญหาที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาหนึ่งและไม่ย้อนหลัง โดยกระทรวง กรม และสาขาต่างๆ จะมีนโยบายลดหย่อนภาษีและขยายการจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขจัดปัญหาและเน้นการสร้างเสถียรภาพให้กับธุรกิจใน 3 ปี (ปี 2565, 2566 และ 2567)

ในด้านการเข้าถึงสินเชื่อ โนวาแลนด์เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐและรัฐบาลสนับสนุนเอกฉันท์ในการปรับโครงสร้างสินเชื่อและการลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับโครงการที่จะดำเนินการในอีก 2 ปีข้างหน้า (2567 และ 2568) เพื่อขยายกระแสการชำระเงินสำหรับธุรกิจ

ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้แก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียน 08/2020/TT-NHNN โดยอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อใช้เงินทุนระยะสั้นเพื่อการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้สูงสุดถึง 34% ในปัจจุบัน แทนที่จะเป็น 30% ซึ่งจะทำให้สามารถใช้เงินทุนระยะสั้นเพื่อการกู้ยืมระยะกลางและระยะยาวได้อย่างสมเหตุสมผล อีกทั้งยังช่วยให้ธุรกิจและบุคคลเข้าถึงสินเชื่อได้ดีขึ้น โดยไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัยต่อระบบสินเชื่อ

บริษัท โนวาแลนด์ หวังว่า ธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาขยายระยะเวลาการก่อหนี้เป็นสูงสุด 24 เดือน ตามหนังสือเวียนที่ 02 (แทนที่ระยะเวลาสูงสุดในปัจจุบันที่ 12 เดือน) ซึ่งใช้กับลูกค้าทั้งองค์กรและบุคคลธรรมดา เพื่อตอบสนองความต้องการในการปรับโครงสร้างหนี้อย่างครอบคลุม และขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจ

แหล่งที่มา