ความเคลื่อนไหวของตลาด

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดคือตลาดเริ่มฟื้นตัว เนื่องจากธุรกิจต่าง ๆ ต่างเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 4 ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ

ตลาดอสังหาฯภาคใต้ไตรมาส 4 คาดจะเผชิญปัญหาหลายประการ

ตลาดเริ่มฟื้นตัวแล้ว

ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงปี 2022 - 2023 แต่ไม่สม่ำเสมอในแต่ละกลุ่ม

ส่วนที่ดิน

ในตลาดนครโฮจิมินห์และบริเวณโดยรอบในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2567 กลุ่มที่ดินมีโครงการเปิดขาย 14 โครงการ (โครงการใหม่ 3 โครงการ โครงการในระยะเปิดตัวถัดไป 11 โครงการ)

ปริมาณส่งออกสู่ตลาดอยู่ที่ 787 สินค้า ลดลง 46% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 (1,454 แปลง)

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่อยู่ที่ประมาณ 30% เทียบเท่ากับสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จจำนวน 237 รายการ ลดลง 58% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 (559 ธุรกรรม)

กลุ่มทาวน์เฮาส์/วิลล่า

ในเดือนสิงหาคม 2567 ตลาดทาวน์เฮาส์-วิลล่าในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบมีโครงการเปิดขาย 16 โครงการ (โครงการใหม่ 3 โครงการ โครงการอยู่ในเฟสเปิดตัวถัดไป 13 โครงการ)

อุปทานเข้าสู่ตลาดอยู่ที่ 1,333 ผลิตภัณฑ์ เพิ่มขึ้น 2 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2566 (659 ผลิตภัณฑ์)

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่สูงถึง 61% เทียบเท่ากับสินค้าที่ซื้อขายสำเร็จจำนวน 817 รายการ เพิ่มขึ้น 3.5 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

กลุ่มอพาร์ตเมนท์

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์และบริเวณโดยรอบมีโครงการเปิดขาย 30 โครงการในช่วง 8 เดือน โดยเป็นโครงการใหม่ 7 โครงการ ส่วนที่เหลือเป็นโครงการในระยะต่อไปของโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้

อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมีจำนวน 5,378 ยูนิต ลดลง 24% เมื่อเทียบกับปีก่อนในปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการในระยะต่อไปที่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และ บิ่ญเซือง เป็นหลัก

อัตราการดูดซึมอยู่ที่ 76% ของอุปทานที่เปิดตัวใหม่ โดยมีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จ 4,086 รายการ ลดลง 22% เมื่อเทียบเป็นรายปี

อสังหาฯรีสอร์ท

สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท ตลาดยังไม่แสดงสัญญาณการปรับปรุงมากนักในระยะสั้น แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นในบางกลุ่ม (วิลล่ารีสอร์ทและคอนโดเทล) แต่การบริโภคยังคงค่อนข้างน้อยและกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เฉพาะในบางโครงการเท่านั้น

สำหรับกลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี สภาพคล่องในตลาดรองเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่ส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ส่งมอบแล้ว ดำเนินกระบวนการทางกฎหมายเสร็จเรียบร้อยแล้ว และตั้งอยู่ในทำเลที่สะดวกใจกลางเมือง สำหรับกลุ่มอสังหาฯ รีสอร์ต ราคาขายรองลดลงอย่างรวดเร็ว นักลงทุนจำนวนมากยอมรับการขาดทุน 20% หรืออาจถึง 30% ก็ได้ แต่ยังคงขายต่อได้ยาก

ความท้าทายทางการตลาดในไตรมาสที่ 4

คาดว่าการเติบโต ทางเศรษฐกิจ โลกในปี 2024 จะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2023 ธนาคารโลก (World Bank) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจโลกในปี 2024 จะอยู่ที่ 2.4% ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 3 ปีติดต่อกัน องค์การเพื่อความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา (OECD) ระบุว่าการเติบโตของ GDP โลกในปี 2024 จะอยู่ที่ 2.9% ซึ่งต่ำกว่า 3.1% ในปี 2023

ในด้านการค้า กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการค้าโลก จะเติบโต 3.3% ในปี 2024 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 4.9% ในช่วงปี 2000-2019 คาดว่าความตึงเครียดด้านการค้าที่เพิ่มมากขึ้นและการแตกแยกทางภูมิเศรษฐกิจจะยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตของการค้าโลกในปี 2024 เนื่องจากประเทศต่างๆ ได้กำหนดข้อจำกัดประมาณ 3,000 ข้อในปี 2023 (1,100 ข้อในปี 2019)

ขณะเดียวกัน ภายในสิ้นปี 2023 หนี้ทั่วโลกจะสูงถึง 313 ล้านล้านดอลลาร์ และอัตราส่วนหนี้ต่อ GDP ทั่วโลกจะสูงถึง 330% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์และน่าตกใจสำหรับเศรษฐกิจโลก

ในส่วนของตลาด ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เป็นปัญหาที่ยากต่อการจัดการของตลาดในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และลักชัวรี ขาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของคนส่วนใหญ่ นอกจากนี้ ความต้องการของตลาดยังเพิ่มขึ้นแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ (ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง) มีหลายสาเหตุที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ โดยที่ความคิดแบบ "รอ" ของนักลงทุนถือเป็นเหตุผลหลักที่ส่งผลต่อกระบวนการฟื้นตัว ซึ่งเห็นได้อย่างชัดเจนจากข้อเท็จจริงที่ว่าแม้อัตราดอกเบี้ยจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ แต่จำนวนเงินฝากธนาคารใน 3 เดือนแรกของปียังคงสูงเป็นประวัติการณ์ที่ 14 ล้านล้านดอง

ในส่วนของนโยบายกฎหมาย ความยากลำบากในการออกใบอนุญาตโครงการยังคงสร้างแรงกดดันให้กับธุรกิจ ตลอดจนอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ซึ่งโดยปกติจะเกิดขึ้นในช่วง 3 เดือนแรกของปี นอกจากนี้ การไกล่เกลี่ยทางกฎหมายในช่วงที่ผ่านมายังไม่มีความคืบหน้ามากนัก โดยเฉพาะโครงการที่มีที่ดินแทรกอยู่ โดยจากสถิติพบว่าปัจจุบันในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากความคืบหน้าทางกฎหมายและความคืบหน้าในการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับที่ดินสาธารณะแทรกอยู่ถึง 126 โครงการ แม้ว่าประเด็นนี้จะถูกควบคุมโดยพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP หรือปัจจุบันคือกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แต่ก็ยังไม่สามารถเคลียร์และแก้ไขได้อย่างทั่วถึง นอกจากนี้ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังมีปัญหาอีกมาก ซึ่งเป็นสาเหตุของปัญหาทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ทั่วประเทศในช่วงที่ผ่านมาถึง 60-70%

กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการผ่านแล้ว แต่ยังคงมีความจำเป็นต้องมีหนังสือเวียนและคำสั่งเพื่อให้มั่นใจว่ามีการนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผลในทางปฏิบัติ

ในด้านเงินทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหา โดยเฉพาะธุรกิจที่มีหนี้พันธบัตรสูง ตามสถิติ จำนวนพันธบัตรของบริษัทที่จะครบกำหนดในปี 2567 สูงถึงกว่า 3 แสนล้านดอง โดยพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวมีมูลค่ามากกว่า 13 แสนล้านดอง

นับเป็นจำนวนที่สูงมากในภาวะสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน นอกจากนี้ สถานะทางกฎหมายของโครงการก็ยังไม่แน่นอน ทำให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงสินเชื่อใหม่จากธนาคารได้ยาก

ความเคลื่อนไหวของตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้นั้น จำเป็นต้องมีสัญญาณบวกจากเศรษฐกิจเข้ามาสนับสนุน ดังนั้น คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจเวียดนามในปี 2567 จะเติบโต 6-6.5% โดยตั้งเป้าให้เติบโตถึง 7% ตามมติหมายเลข 108/NQ-CP ของการประชุมรัฐบาลประจำเดือนมิถุนายน 2567 และการประชุมออนไลน์กับรัฐบาลท้องถิ่น ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันให้กับเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

นอกจากนี้ สัญญาณบวกจากมูลค่านำเข้า-ส่งออกยังเป็นจุดสว่างที่น่าจับตามอง โดยมูลค่ารวมสินค้านำเข้า-ส่งออกของทั้งประเทศใน 8 เดือนแรกของปี 2567 อยู่ที่ 511,110 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้น 16.7% จากช่วงเดียวกันของปี 2566 โดยเป็นการส่งออก 265,090 ล้านเหรียญสหรัฐฯ นำเข้า 246,020 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เกินดุลการค้า 19,070 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ส่งผลให้เกิดการเกินดุลการค้าและเพิ่มแหล่งเงินตราต่างประเทศให้ประเทศ

ในตลาดทุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในประเทศแม้จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำตามทิศทางของธนาคารแห่งรัฐ

จากมุมมองของตลาด เราจะเห็นแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้นในพื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่เขตเมืองใหม่ที่มีอยู่ พื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หรือประเภทของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สามารถใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสดจากการให้เช่า...

เมื่อพิจารณาจากตลาดปัจจุบัน ปริมาณการซื้อขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยราคาประหยัดซึ่งตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยมักอยู่ในระดับสูงในเมืองใหญ่ มีทำเลที่สะดวกต่อการเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมือง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นบางส่วนจากปริมาณการซื้อขายที่โดดเด่นของอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง ซึ่งคิดเป็น 62% ของการบริโภคอุปทานใหม่ทั้งหมดในตลาดในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการที่นักลงทุนนำนโยบายการขายที่มีแรงจูงใจต่างๆ มากมายมาปรับใช้ให้เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า นโยบายการเว้นระยะการชำระเงิน การสนับสนุนช่วงผ่อนผันการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย การเปิดบัญชีของขวัญ ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาดในบริบทของความยากลำบากโดยทั่วไป

สถานการณ์ความต้องการที่ต่ำอาจดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปีนี้ ดังนั้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่น เช่น นครโฮจิมินห์และฮานอยจะยังคงดึงดูดความสนใจของตลาดและขยายไปยังจังหวัดใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านอุปทานและการบริโภคของตลาดทั้งหมด ในขณะที่กลุ่มที่ดินและทาวน์เฮาส์/วิลล่าในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีประชากรหนาแน่นและมีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสคาดว่าจะมีจุดเด่นที่โดดเด่นในอนาคตอันใกล้นี้

แม้ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะแสดงให้เห็นถึงสัญญาณเชิงบวก โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 11.4 ล้านคนในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 แต่การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงไม่สมดุลกันอย่างแท้จริง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย อัตราการฟื้นตัวค่อนข้างช้า และไม่น่าจะมีการพัฒนาก้าวหน้าในระยะสั้น

หลังจากผ่านช่วงปรับตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ตั้งแต่ปี 2020 ถึงต้นปี 2023 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็มีก้าวที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืนในระยะยาว ดังนั้น ตลาดในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2024 น่าจะยังคงมีจุดสว่างบางจุดอยู่บ้าง แต่จะยังคงอยู่ในระดับปานกลาง คาดว่าจะมีสัญญาณของการปรับปรุงที่ชัดเจนขึ้นในช่วงกลางปี ​​2025 ถึงต้นปี 2026 เมื่อปัญหาค้างชำระในปัจจุบันได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึงแล้ว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html