นักลงทุนอสังหาฯ ยังคง "เห็นมาก ซื้อน้อย"

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยมีการขายและเปิดตัวโครงการต่างๆ เกิดขึ้นอีกครั้ง แต่สภาพคล่องยังคงช้า

รายงานการวิจัยตลาดล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าในเดือนพฤษภาคม 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีการเปลี่ยนแปลงมากมายในราคาขายในบางกลุ่ม แต่ความต้องการในการซื้อลดลงและความต้องการในการเช่าเพิ่มขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1 ล้านดอง/ตร.ม. เมื่อเทียบกับราคาขายในเดือนเมษายนที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาขายบ้านติดถนนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างมาก จากราคาขายเฉลี่ย 214 ล้านดอง/ตร.ม. ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2567 เป็น 217 ล้านดอง/ตร.ม.

ความต้องการค้นหาและจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% และจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า กลุ่มที่มีการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มบ้านส่วนตัว (เพิ่มขึ้น 10%) อพาร์ตเมนต์ และที่ดิน (เพิ่มขึ้น 6%)

วิลล่าเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนประกาศขายลดลง 2% ในเดือนที่แล้ว ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น ที่ดินเปล่าและทาวน์เฮาส์ ยังคงทรงตัว ขณะที่จำนวนการค้นหาบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ที่ประกาศขายลดลง 4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ตรงกันข้ามกับความต้องการซื้อและขาย จำนวนการค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่ายังคงเติบโตอย่างรวดเร็วในเดือนที่แล้ว ส่งผลให้จำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าเพิ่มขึ้นในเกือบทุกประเภท (อพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 12% ทาวน์เฮาส์และหอพักเพิ่มขึ้น 8% และสำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับเดือนเมษายน)

นายเหงียน ไท บิ่ญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ดองไตแลนด์ จอยท์สต๊อก อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า ในปัจจุบันเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีสูง ในขณะที่ตลาดยังขาดแคลนสินค้า ทำให้หลายคนจำเป็นต้องเช่าบ้าน

คุณบิญ กล่าวว่า ในช่วงที่ตลาดดี เช่น ปี 2561-2564 ลูกค้าไม่ได้สนใจราคาขาย (ราคาต่อตารางเมตรเท่าไหร่) แต่สนใจจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อน เนื่องจากเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ ลูกค้าจะชำระเงินล่วงหน้า 30% และอีก 70% ที่เหลือเป็นเงินกู้

เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้มากขึ้น นักลงทุนจึงได้กำหนดนโยบายให้ลูกค้าผ่อนชำระล่วงหน้าเพียง 25% และกู้ยืม 75% จากนั้นจึงปรับลดอัตราส่วนดังกล่าวลงเหลือ 20-80%, 15-85% และ 10-90% แม้ในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ตลาดก็ยังมีแนวคิดซื้อบ้านในราคา 0 ดอง ซึ่งหมายความว่าลูกค้าไม่จำเป็นต้องผ่อนชำระล่วงหน้า โดยมีโครงการอย่างน้อย 3 โครงการที่นำนโยบายนี้มาใช้

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดซบเซา ลูกค้าก็เริ่มพิจารณาราคาขายอย่างรอบคอบมากขึ้น ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ที่มีราคาขายมากกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตร มี 2 ห้องนอน และราคาขายมากกว่า 3 พันล้านดอง แน่นอนว่าขายยากในเวลานี้ ราคาขายต้องต่ำกว่า 2.5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์จึงจะขายได้ง่ายขึ้น

“ในระยะนี้ ลูกค้าลังเลมากในการเลือกราคารวมที่ต่ำที่สุด และเมื่อคำนวณราคาต่อหน่วยก็ต้องสมเหตุสมผลด้วย นี่เป็นปัญหาที่ยากสำหรับนักลงทุน” ซีอีโอของบริษัท ดองเทย์แลนด์ จอยท์สต็อค กล่าว

ผลสำรวจโดยสถาบันเศรษฐศาสตร์ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ ดัตแซ็ง (DXS-FERI) จากอุปทานใหม่ในตลาดฮานอย โฮจิมินห์ บิน ห์เซือง ดานัง และนาตรัง พบว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ราคา 2.5-3.5 พันล้านดองคิดเป็น 27% อพาร์ตเมนต์ราคา 3.5-5 พันล้านดองคิดเป็น 26% อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 5 พันล้านดองคิดเป็น 24% และมีเพียง 16% เท่านั้นที่มีราคาขายต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน ลูกค้าที่ตอบแบบสำรวจมากกว่า 1,000 คน สูงถึง 67% สนใจอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2.5 พันล้านดอง

ในความเป็นจริง นักลงทุนไม่สามารถลดราคาขายโครงการใหม่ได้ เนื่องจากต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงเกินไป ทั้งต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ต้นทุนการลงทุน ต้นทุนการดำเนินธุรกิจ ต้นทุนทางการเงิน ฯลฯ

เมื่อคาดการณ์ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะฟื้นตัวได้ดีกว่าประเภทเก็งกำไร

คุณโง กวง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟูดง กล่าวว่า นับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2567 กำลังซื้อจะยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเท่านั้น อาจมีกลุ่มนักลงทุนจำนวนเล็กน้อยที่กลับเข้าสู่ตลาด แต่ยังไม่เพียงพอที่จะสร้างสภาพคล่องที่ก้าวกระโดด การฟื้นตัวของตลาดจะแข็งแกร่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาที่คนส่วนใหญ่สามารถเอื้อมถึงได้ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อพาร์ตเมนต์ระดับกลาง และอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ล้วนเป็นที่ต้องการอย่างมากและผู้ซื้อส่วนใหญ่สามารถซื้อได้ ส่วนประเภทอื่นๆ จะขึ้นอยู่กับศักยภาพในการเติบโตของ เศรษฐกิจ

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ผู้คนอาศัยอยู่จริง เช่น อพาร์ตเมนต์และบ้านส่วนตัว มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในตลาด อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาด้านกระแสเงินสด และต้องการเวลาเพิ่มเติมในการแก้ไขปัญหา

“ปัจจุบันมีกระแสเงินสดจำนวนมากอยู่ในพันธบัตรและโครงการต่างๆ ที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขทางกฎหมาย ปัจจุบันจำเป็นต้องมีนโยบายเพื่อกระตุ้นกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาด ปริมาณเงินฝากออมทรัพย์ของประชาชนยังคงมีจำนวนมาก และหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ตลาดจะไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างสมบูรณ์ หลังจากแก้ไขปัญหานี้แล้ว ตลาดจะเข้าสู่ยุคแห่งความเจริญรุ่งเรืองและเสถียรภาพอย่างแท้จริง” คุณก๊วก อันห์ กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html