แพ็กเกจ 120,000 ล้าน ไม่ได้ก่อให้เกิดหนี้ค้างชำระ?
ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ด่งนาย ระบุว่า ปัจจุบันมีนิคมอุตสาหกรรม 31/32 แห่งในจังหวัดที่เปิดดำเนินการแล้ว มีแรงงาน 618,000 คน ซึ่งประมาณ 321,000 คนมาจากจังหวัดอื่นๆ ซึ่งส่วนใหญ่มีความต้องการที่อยู่อาศัย คาดว่าภายในปี 2568 จะมีนิคมอุตสาหกรรมเปิดดำเนินการอีก 3 แห่ง มีแรงงานประมาณ 450,000 คนที่ต้องการที่อยู่อาศัย...
แม้ว่าจังหวัดได้กำหนดแนวทาง จัดหาแนวทางแก้ไข ทบทวนกองทุนที่ดิน จัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงาน (NOCN) และดำเนินโครงการต่างๆ ในระยะแรกแล้ว แต่จนถึงปัจจุบัน พบว่ามีบ้านพักอาศัยทั้งจังหวัดเพียงประมาณ 4,500 ยูนิตเท่านั้น แรงงานส่วนใหญ่ยังคงต้องเช่าบ้านที่สร้างโดยคนในท้องถิ่น
โครงการบ้านพักคนงานของบริษัท Thu Thiem ซบเซา
ในจังหวัด บิ่ญเซือง ซึ่งเป็นพื้นที่หนึ่งที่ประสบความสำเร็จอย่างมากในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (NOXH) และ NOCN พบว่าภายในปี พ.ศ. 2563 มีหน่วยที่อยู่อาศัยที่ใช้งานจริงเพียงประมาณ 35,700 หน่วย เมื่อเทียบกับเป้าหมายการพัฒนาที่ 86,877 หน่วยในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ซึ่งรัฐบาลกำหนดไว้ หากเปรียบเทียบกับความต้องการภายในปี พ.ศ. 2573 ที่ 129,212 หน่วย ตัวเลขดังกล่าวยังถือว่าน้อยเกินไป
แม้ว่านครโฮจิมินห์จะมีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งและมีประชากรผู้อพยพจำนวนมาก แต่ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 จนถึงปัจจุบัน นครโฮจิมินห์ได้สร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพียง 18,800 ยูนิตเท่านั้น ผู้นำคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ระบุว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 นครโฮจิมินห์คาดว่าจะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 2.5 ล้าน ตาราง เมตร หรือเทียบเท่ากับบ้านเรือนประมาณ 35,000 หลัง และในช่วงปี พ.ศ. 2569-2573 คาดว่าจะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 58,000 ยูนิต
รายงานจาก กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า จนถึงปัจจุบัน ประเทศไทยได้ก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมแล้ว 181 โครงการ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์เกือบ 94,400 ยูนิต มีพื้นที่รวมกว่า 4.8 ล้าน ตารางเมตร ขณะนี้ หน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ กำลังดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมอีก 291 โครงการ มีขนาดการก่อสร้างประมาณ 271,500 ยูนิต มีพื้นที่รวมประมาณ 14.52 ล้าน ตารางเมตร
ที่น่าสังเกตคือ ในส่วนของแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่า มี 11 ท้องที่ประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ 24 โครงการ โดยมีความต้องการสินเชื่อประมาณ 12,400 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง แพ็กเกจสินเชื่อนี้ยังไม่ได้ก่อให้เกิดหนี้ค้างชำระ
นายเหงียน ตัน เกียต หัวหน้าบริษัท ถั่น ทัง ดีไซน์ แอนด์ คอนสตรัคชั่น คอนซัลติ้ง จำกัด นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรในเมืองลองคานห์ (ด่งนาย) ให้สัมภาษณ์กับ นายถั่น ว่า เมื่อวันที่ 4 ตุลาคมที่ผ่านมา บริษัทได้จัดกิจกรรมจับสลากเพื่อเลือกซื้อบ้านจัดสรรจำนวน 201 ยูนิตในโครงการ ทันทีที่ประกาศมาตรการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองในเดือนเมษายน 2566 บริษัทก็ได้จดทะเบียนกับกรมก่อสร้างจังหวัดด่งนายเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ยืมเงินได้ แต่ยังไม่ได้รับการตอบรับใดๆ นอกจากนี้ บริษัทยังได้ร่วมมือกับธนาคารนโยบายสังคม (Social Policy Bank) ในการปล่อยกู้ให้กับลูกค้าเพื่อซื้อบ้านจัดสรรในอัตราดอกเบี้ยที่พิเศษกว่า เพียง 4.8% ต่อปี แต่ยังไม่ได้รับการตอบรับใดๆ
โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตบ่าววิญ เมืองลองคาห์ เริ่มก่อสร้างในเดือนมิถุนายน 2563 มีบ้านพักอาศัยสังคม 1,054 ยูนิต แบ่งเป็นอพาร์ตเมนต์ 462 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 592 ยูนิต โดยทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวราคาประมาณ 800-900 ล้านดอง/ยูนิต หรือประมาณ 90-95 ตร.ม. ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่สนใจแพ็คเกจสินเชื่อของธนาคารเพื่อสังคม เพราะอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า" นายเกียตกล่าว
หน่วยที่อยู่อาศัยสังคมหลายพันหน่วยขายไม่ออก
เมื่อเร็ว ๆ นี้ โง เติ๋น เฟือง รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กนิญ รายงานว่า ที่ผ่านมา จังหวัดบั๊กนิญได้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรและโครงการบ้านอุตสาหกรรมแล้ว 7 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ที่เข้าข่ายการใช้งาน 4,000 ห้อง นักลงทุนได้ลงประกาศขายอพาร์ตเมนต์ 1,681 ห้อง แต่มีแรงงานลงทะเบียนซื้อน้อยมาก ทำให้มีอพาร์ตเมนต์ 1,324 ห้องที่ยังขายไม่ได้ สาเหตุเป็นเพราะแรงงานกว่า 70% ในพื้นที่นี้มาจากพื้นที่อื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งแรงงานหนุ่มสาวอายุ 18-30 ปี ที่เข้ามาทำงานต้องการเช่าบ้านมากกว่าซื้อบ้าน นอกจากนี้ แรงงานยังประสบปัญหาทางการเงินในการซื้อบ้านเมื่อมีรายได้ 9-10 ล้านดองต่อเดือน นอกจากค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันแล้ว แรงงานที่กำลังประสบปัญหาอยู่แล้วยังต้องเก็บเงินเพื่อส่งเงินกลับบ้านให้ครอบครัว ไม่เพียงเท่านั้น แรงงานส่วนใหญ่ในบั๊กนิญยังมีที่อยู่อาศัยที่ไม่มั่นคงและมักเปลี่ยนงาน ผู้นำจังหวัดยังกล่าวอีกว่า แรงงานไม่คุ้นเคยกับการอาศัยอยู่ในอาคารสูง ดังนั้น จังหวัดบั๊กนิญจึงเสนอให้ลงทุนในการก่อสร้าง NOCN นอกเขตอุตสาหกรรม เพื่อให้โครงการประเภทนี้สามารถรองรับแรงงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ เขตอุตสาหกรรมส่งออก เขตอุตสาหกรรมไฮเทค คลัสเตอร์อุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม และโรงงานผลิตของทุกอุตสาหกรรมและทุกสาขาอาชีพได้อย่างครอบคลุม ขณะเดียวกัน จังหวัดได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างศึกษาและเพิ่มเติมกลไกจูงใจพิเศษสำหรับโครงการที่พักอาศัยสำหรับแรงงาน
ไม่เพียงแต่บั๊กนิญเท่านั้น สถานการณ์บ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยก็กำลังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ ซึ่งประสบปัญหาขาดแคลนมาเป็นเวลานาน เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผู้นำนครทูดึ๊กได้หารือกับสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ว่า โครงการ NOCN ของบริษัทฟุกถั่นมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 1,000 ยูนิตที่คาดว่าจะส่งมอบภายในสิ้นปีนี้ แต่มีผู้ยื่นคำขอเช่าบ้านเพียงประมาณ 100 ราย ตัวแทนนักลงทุนอธิบายว่า ในความเป็นจริงมีลูกค้าจำนวนมากในกลุ่มผู้รับการสนับสนุนบ้านพักอาศัยสังคมได้สอบถามเข้ามา แต่มีผู้สมัครเพียงไม่กี่รายที่ตรงตามข้อกำหนด ผู้มีสิทธิ์ซื้อไม่มีเงินทุน ไม่กล้ากู้ยืมจากธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยของแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง สูงถึง 7.7% ต่อปี ระยะเวลาเพียง 5 ปี และต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เชิงพาณิชย์เพียง 1-1.5% ต่อปี ขณะเดียวกัน ผู้ที่มีเงินทุนไม่รวมอยู่ในกลุ่มแรงงาน เพื่อขายอพาร์ทเมนต์ดังกล่าว ผู้ลงทุนโครงการนี้กำลัง “เสี่ยง” ที่จะขายให้กับผู้ซื้อบ้านพักสังคมรายอื่นนอกเหนือจากคนงาน
นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่าอัตราดอกเบี้ยในแพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองนั้นสูงเกินไป ซึ่งเป็นภาระสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม นอกจากนี้ ตามกฎระเบียบปัจจุบัน ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องมีคุณสมบัติ 3 ประการ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย และรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เงื่อนไขการอยู่อาศัยคือต้องมีทะเบียนบ้านถาวร ณ สถานที่ก่อสร้าง หรือทะเบียนบ้านชั่วคราวอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไป ผู้ที่ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หมายความว่าเงินเดือนต้องไม่เกิน 11 ล้านดองต่อเดือน กฎระเบียบเหล่านี้ถือว่าล้าสมัยในสายตาผู้เชี่ยวชาญบางคน ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านพักอาศัยสังคมเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าใน 5 ปี แต่วิธีการประเมินรายได้ต่ำ ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญในการซื้อบ้าน ยังคงเหมือนเดิมกับเมื่อ 8 ปีก่อน
ผู้นำกระทรวงก่อสร้างยอมรับว่าแม้โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะประสบผลสำเร็จอย่างโดดเด่น แต่ก็ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง สาเหตุหลักคือ การขาดแคลนที่ดิน ความยากลำบากในการคัดเลือกนักลงทุน การขาดเงินทุนสนับสนุน กลไกจูงใจยังไม่เข้มแข็งเพียงพอ และขั้นตอนการลงทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงซับซ้อนและใช้เวลานาน นอกจากนี้ องค์กรและบุคคลบางส่วนยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากมาตรการลงโทษยังไม่เพียงพอหรือไม่เข้มงวดเพียงพอ
ขณะนี้ รัฐบาลกำลังรับและปรับปรุงร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เสนอให้แก้ไขนโยบายที่เกี่ยวข้องกับกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม การคัดเลือกนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสังคม การให้แรงจูงใจแก่นักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมทั้งแบบเช่า เช่าซื้อ และขาย การกำหนดราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม... เพื่อส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม และดูแลให้ราคาที่อยู่อาศัยสังคมอยู่ในระดับปานกลาง เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อย แรงงาน และผู้ใช้แรงงานมีเงื่อนไขในการซื้อที่อยู่อาศัยและสร้างความมั่นคงในชีวิต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้เพิ่มบทบัญญัติหลายประการเพื่อเน้นย้ำถึงบทบาทนำของรัฐในการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมโดยใช้เงินทุนภาครัฐเพื่อการเช่าซื้อและเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคม รัฐลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมโดยใช้เงินทุนจากพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตร เงินทุนช่วยเหลือเพื่อการพัฒนาอย่างเป็นทางการ เงินกู้พิเศษจากผู้สนับสนุน และเงินทุนสินเชื่อเพื่อการลงทุนเพื่อการพัฒนาของรัฐ เงินทุนที่ระดมมาจากกองทุนพัฒนาที่ดิน กองทุนการเงินของรัฐอื่น ๆ นอกงบประมาณ ตามที่กฎหมายบัญญัติ เพื่อการขาย การเช่า และการเช่าซื้อ
นาย เล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)