กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน “รสนิยม”

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนที่ยั่งยืนสำหรับการลงทุน

กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน “รสนิยม”

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและให้ผลตอบแทนที่ยั่งยืนสำหรับการลงทุน

ลูกค้าเยี่ยมชมบ้านในโครงการ Aqua City ของ Novaland ซึ่งเพิ่งได้รับการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย ภาพโดย: Le Toan

ลำดับความสำคัญทางกฎหมาย

ในปี 2561 เนื่องจากมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย คุณเหงียน จุง ถั่น จึงได้ศึกษาและเลือกอพาร์ตเมนต์ในโครงการหนึ่งในย่านที่พักอาศัยนามราชเจียค (แขวงอันฟู เขต 2 ปัจจุบันคือเมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) โครงการนี้ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 12 อาคาร สูง 33-35 ชั้น และมีอพาร์ตเมนต์รวม 3,175 ยูนิต

คุณ Thanh เปิดเผยว่า ในขณะนั้น นักลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้าในหลักการ โดยวางเงินมัดจำเบื้องต้นไว้ที่ 250 ล้านดอง/ยูนิต และราคาขายอยู่ที่ 38 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมาย นักลงทุนจึงไม่สามารถเปิดขายได้ตามแผน เมื่อเร็วๆ นี้ หลังจากความพยายามขจัดอุปสรรคจากรัฐบาลท้องถิ่น โครงการนี้จึงได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนได้ประกาศยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวในหลักการและตกลงที่จะจ่ายดอกเบี้ย 15% ต่อปีของจำนวนเงินที่ลูกค้าได้ชำระไว้ หากลูกค้ายังคงต้องการเข้าร่วมโครงการต่อไป ทั้งสองฝ่ายจะดำเนินการยุติสัญญาโดยหลักการ หลังจากโครงการมีคุณสมบัติพร้อมดำเนินการ ลูกค้าจะได้รับส่วนลด 15% จากราคาขายใหม่

เหตุผลที่นักลงทุนให้ไว้คือ ข้อตกลงเดิมไม่สอดคล้องกับกฎหมายปัจจุบันอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางกฎหมายหลังจากพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 กำหนดให้ผลิตภัณฑ์ของโครงการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่เพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ

จนถึงปัจจุบัน ผลิตภัณฑ์ของโครงการยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางธุรกิจที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 นอกจากนี้ ตามมาตรา 8 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ห้ามมิให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขดังกล่าวโดยเด็ดขาด ดังนั้น แนวปฏิบัติเดิมที่นักลงทุนนำผลิตภัณฑ์เข้าสู่ธุรกิจในรูปแบบของการทำสัญญาหลักประกันสิทธิในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอนาคตกับลูกค้าจึงไม่เหมาะสมอีกต่อไป และขัดต่อกฎหมายปัจจุบัน

“ในมุมมองทางกฎหมาย การกระทำของนักลงทุนถือว่าไม่ผิด เพราะพวกเขาตกลงที่จะจ่ายดอกเบี้ยชดเชยตามจำนวนเงินที่ฝากไว้ แต่ในมุมมองการลงทุน แม้ว่าจะได้รับเงินชดเชย แต่ลูกค้าก็ยังคงเป็นผู้เสียเปรียบ เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับ 6 ปีก่อน” คุณถั่นกล่าว

จาก “บทเรียน” ข้างต้น “รสนิยม” ของนักลงทุนก็เปลี่ยนไปมากเช่นกัน แทนที่จะซื้อหุ้นจำนวนมากเหมือนแต่ก่อน นักลงทุนกลับให้ความสำคัญกับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเพื่อบริหารความเสี่ยง นักลงทุนบางรายเลือกที่จะซื้อหุ้นที่มีหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของหรือหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของอยู่แล้ว

“โครงการต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนและชัดเจนเพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในขณะนี้ เมื่อมีผลิตภัณฑ์ที่ดินในชุมชน นักลงทุนจะตกลงสำรวจหรือซื้อก็ต่อเมื่อที่ดินถูกแบ่งออกเป็นแปลงและมีใบรับรองแยกต่างหาก โครงการที่อยู่ระหว่างการยื่นขอแบ่งที่ดินแทบจะไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเลย นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในวิธีการประเมินผลิตภัณฑ์ของนักลงทุนในช่วงที่ผ่านมา” คุณตู นายหน้าในนครโฮจิมินห์กล่าว

นอกจากนี้ คุณตูกล่าวเสริมว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินทำให้นักลงทุนจำนวนมากเกิดความลังเล ขณะเดียวกัน ในระยะแรก นักลงทุนจำนวนมากถูก “หลอก” เมื่อซื้อที่ดินและหวังจะยื่นขอแบ่งที่ดินและออกหนังสือรับรอง แต่กลับประสบปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ปัจจุบันนักลงทุนระมัดระวังมากขึ้นและไม่ผ่อนปรนเหมือนแต่ก่อน

มุ่งเน้นความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าว พบว่านักลงทุนในปัจจุบันไม่เพียงแต่มองหาผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าทางกฎหมายที่ชัดเจนเท่านั้น แต่ยังให้ความสำคัญกับความเป็นไปได้ในการใช้สินทรัพย์ในระยะยาว เพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าการลงทุนมีเสถียรภาพอีกด้วย

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ลูกค้าจะถูกนักลงทุน “ยกเลิก” สัญญาเมื่อตลาดมีความผันผวน เพราะหากสัญญากับลูกค้ายังคงอยู่ ธุรกิจก็อาจไม่สามารถทำกำไรหรืออาจขาดทุนได้อีกต่อไป...

โครงการที่มีสภาพคล่องสูง ปล่อยเช่าง่าย หรือตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง กำลังได้รับการให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงจากการลงทุนระยะสั้นไปสู่การลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ที่มีทำเลดี โครงสร้างพื้นฐานครบครัน และใกล้สาธารณูปโภค กำลังได้รับเลือกจากนักลงทุนจำนวนมาก

นอกจากนี้ สินค้าที่มีศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ เช่น อาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาสูง ก็ได้รับความสนใจเป็นอย่างมากเช่นกัน

“นักลงทุนในปัจจุบันไม่เพียงแต่เห็นคุณค่าของศักยภาพในการทำกำไรจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าหรือกิจกรรมเชิงพาณิชย์ด้วย ซึ่งช่วยให้พวกเขาเพิ่มผลกำไรสูงสุดและลดความเสี่ยงในสภาวะตลาดที่ผันผวน” คุณ Tran Khanh Quang ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Company กล่าว

คุณเดือง มินห์ ทอง ผู้อำนวยการบริษัท เดือง มินห์ เรียลเอสเตท คอนซัลติ้ง แอนด์ เซอร์วิส จำกัด กล่าวว่า ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับความสนใจอย่างมาก เนื่องจากมีปัจจัยด้านความปลอดภัยสูง ส่วนผลิตภัณฑ์ที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้รับความสนใจมากนัก

นายทอง ให้คำแนะนำแก่นักลงทุนว่า แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรมักไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากนัก แต่ด้วยภาวะตลาดที่ผันผวน โครงการเหล่านี้ก็มีมูลค่าที่เหมาะสม และสามารถรักษาหรือเพิ่มมูลค่าได้ดีในระยะยาว ในส่วนของการบริหารความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์ในโครงการจะมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่า เมื่อมีการวางแผนอย่างเป็นระบบและสอดคล้องกัน ดำเนินการโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง และไม่เสี่ยงเท่ากับที่ดินเปล่าที่ประชาชนทั่วไปแบ่งแยกกัน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html