กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน "รสนิยม"

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันมูลค่าการลงทุนที่ยั่งยืน

กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ นักลงทุนอสังหาฯ เปลี่ยน "รสนิยม"

นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสนใจกับความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการและความสามารถในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความเสี่ยงและรับประกันมูลค่าการลงทุนที่ยั่งยืน

ลูกค้าเยี่ยมชมบ้านในโครงการ Aqua City ของ Novaland ซึ่งเพิ่งจะแก้ไขปัญหาทางกฎหมายได้ ภาพโดย: Le Toan

ความสำคัญทางกฎหมาย

ในปี 2018 เนื่องจากมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย คุณเหงียน จุง ถั่น จึงได้ค้นคว้าและเลือกอพาร์ตเมนต์ในโครงการแห่งหนึ่งในย่านที่พักอาศัย Nam Rach Chiec (เขต An Phu เขต 2 ปัจจุบันคือเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) โครงการดังกล่าวมีอาคารอพาร์ตเมนต์ 12 อาคาร สูง 33-35 ชั้น และมีอพาร์ตเมนต์รวมทั้งหมด 3,175 ยูนิต

นายถั่นห์ กล่าวว่า ในเวลานั้น ผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้ออพาร์ตเมนต์กับลูกค้า โดยวางเงินมัดจำเบื้องต้นไว้ที่ 250 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ ราคาขายอยู่ที่ 38 ล้านดองต่อตร.ม. แต่เนื่องด้วยขั้นตอนทางกฎหมาย ผู้ลงทุนจึงไม่สามารถเปิดขายได้ตามแผน เมื่อไม่นานนี้ หลังจากพยายามขจัดอุปสรรคจากรัฐบาลท้องถิ่น โครงการนี้จึงได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนได้ประกาศยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวและตกลงที่จะจ่ายดอกเบี้ย 15% ต่อปีของจำนวนเงินที่ลูกค้าชำระไปแล้ว หากลูกค้ายังต้องการเข้าร่วมโครงการต่อไป ทั้งสองฝ่ายจะดำเนินการยุติสัญญาโดยหลักการ เมื่อโครงการมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้ ลูกค้าจะได้รับส่วนลด 15% จากราคาขายใหม่

เหตุผลที่นักลงทุนให้ไว้คือข้อตกลงก่อนหน้านี้ไม่สอดคล้องกับข้อบังคับทางกฎหมายปัจจุบันอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางกฎหมายหลังจากกฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 กำหนดให้ผลิตภัณฑ์ของโครงการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่เพียงพอจึงจะสามารถดำเนินธุรกิจได้

จนถึงขณะนี้ผลิตภัณฑ์ของโครงการยังไม่ตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 24 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 นอกจากนี้ ตามมาตรา 8 ของกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 1 ห้ามมิให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขโดยเด็ดขาด ดังนั้น แนวทางปฏิบัติเดิมที่ผู้ลงทุนนำผลิตภัณฑ์เข้าสู่ธุรกิจผ่านรูปแบบการสรุป "สัญญาหลักในการค้ำประกันสิทธิ์ในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอนาคต" กับลูกค้าจึงไม่เหมาะสมอีกต่อไปและไม่เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน

“จากมุมมองทางกฎหมาย การกระทำของผู้ลงทุนถือว่าไม่ผิด เนื่องจากพวกเขาตกลงที่จะจ่ายดอกเบี้ยชดเชยตามจำนวนเงินที่ฝากไว้ แต่จากมุมมองด้านการลงทุน แม้ว่าพวกเขาจะได้รับเงินชดเชย แต่ลูกค้าก็ยังคงเป็นฝ่ายเสียเปรียบ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับ 6 ปีที่แล้ว” นายทานห์กล่าว

จาก “บทเรียน” ข้างต้น “รสนิยม” ของนักลงทุนก็เปลี่ยนไปมากเช่นกัน แทนที่จะซื้อแบบยกโหลเหมือนแต่ก่อน นักลงทุนกลับให้ความสำคัญกับโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเพื่อจัดการความเสี่ยง นักลงทุนบางรายเลือกที่จะซื้อผลิตภัณฑ์ที่มีหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของหรือหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของอยู่แล้ว

“โครงการต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์และชัดเจนเพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในช่วงเวลานี้ สำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดินในชุมชน นักลงทุนจะตกลงสำรวจหรือซื้อก็ต่อเมื่อแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ และมีใบรับรองแยกต่างหากเท่านั้น โครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการขอแบ่งที่ดินแทบไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเลย นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในวิธีที่นักลงทุนประเมินผลิตภัณฑ์ในช่วงนี้” นางทู นายหน้าในนครโฮจิมินห์กล่าว

นอกจากนี้ นางสาวทู ยังกล่าวอีกว่า กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินทำให้นักลงทุนจำนวนมากลังเลใจ ขณะเดียวกัน ในระยะก่อนๆ นักลงทุนจำนวนมากถูกหลอกให้ซื้อที่ดินและหวังจะขอแบ่งที่ดินและออกหนังสือรับรอง แต่กลับประสบปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ปัจจุบันนักลงทุนระมัดระวังมากขึ้นและไม่ผ่อนปรนเหมือนแต่ก่อน

เน้นความสามารถในการตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

จากการสังเกตของผู้สื่อข่าว พบว่าในปัจจุบันนักลงทุนไม่เพียงแต่มองหาผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าทางกฎหมายที่ชัดเจนเท่านั้น แต่ยังมุ่งเน้นไปที่ความเป็นไปได้ในการใช้สินทรัพย์ในระยะยาว เพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าการลงทุนมีเสถียรภาพอีกด้วย

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ลูกค้าจะถูกนักลงทุน “ยกเลิก” สัญญาเมื่อตลาดผันผวน เพราะถ้าสัญญากับลูกค้ายังคงอยู่ ธุรกิจก็อาจไม่ได้รับกำไรหรืออาจขาดทุนได้...

โครงการที่มีสภาพคล่องสูง ปล่อยเช่าง่าย หรือตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงกำลังได้รับการให้ความสำคัญ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงจากการลงทุนระยะสั้นไปสู่ผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าการใช้งานในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อพาร์ทเมนต์และทาวน์เฮาส์ที่มีทำเลดี มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน และอยู่ใกล้สาธารณูปโภคต่างๆ กำลังได้รับการคัดเลือกจากนักลงทุนจำนวนมาก

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์ที่มีศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ อาทิ อาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาสูง ก็ได้รับความสนใจอย่างมากเช่นกัน

“ปัจจุบันนักลงทุนไม่เพียงแต่ชื่นชมศักยภาพในการทำกำไรจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าหรือกิจกรรมเชิงพาณิชย์ด้วย ซึ่งช่วยให้นักลงทุนเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดและลดความเสี่ยงในบริบทของความผันผวนของตลาด” นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment กล่าว

นาย Duong Minh Thong กรรมการบริษัท Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. กล่าวว่าในบริบทปัจจุบัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้รับความสนใจอย่างมาก เนื่องจากมีปัจจัยด้านความปลอดภัยสูง ผลิตภัณฑ์ที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ยังไม่ได้รับความสนใจมากนัก

นายทอง ให้คำแนะนำนักลงทุนว่า แม้โครงการบ้านจัดสรรจะไม่ค่อยได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากนัก แต่ด้วยภาวะตลาดที่ผันผวน ก็เป็นผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเหมาะสม และสามารถรักษามูลค่าหรือเพิ่มมูลค่าได้ดีในระยะยาว ในแง่ของการบริหารความเสี่ยง อสังหาริมทรัพย์ในโครงการจะมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนกว่า เมื่อมีการวางแผนอย่างพร้อมเพรียงและเป็นระบบ ดำเนินการโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง และไม่เสี่ยงเท่ากับแปลงที่ดินที่ประชาชนแบ่งแยกกันเอง

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html