ความยากลำบากในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านในบริบทปัจจุบัน

กำลังมองหาซื้ออพาร์ทเมนท์ในโครงการหนึ่งที่แขวงบิ่ญจุง นครโฮจิมินห์ ในราคาประมาณ 3.4-3.5 พันล้านดอง แต่ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา คุณมานห์ นัม ยังไม่พบธนาคารพาณิชย์ที่เหมาะสมในการกู้ยืมเงินทุน

มีสิ่งจูงใจมากมายแต่ยัง ยากที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

ก่อนหน้านี้ คุณนัมใช้เวลาหลายเดือนในการค้นคว้าข้อมูลเกี่ยวกับทำเลที่ตั้ง ราคาซื้อขาย และสภาพแวดล้อมของโครงการ ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน อย่างไรก็ตาม หลังจากสอบถามธนาคารพาณิชย์ 4-5 แห่งที่มีแพ็กเกจสินเชื่อบ้านราคาพิเศษ เช่น Vietcombank, MB, HDBank และ TPBank พบว่ามีเพียงธนาคารเดียวเท่านั้นที่ตกลงสนับสนุนการซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการที่เขาสนใจ

ความยากลำบากในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านในบริบทปัจจุบัน - ภาพที่ 1.

ธนาคารหลายแห่งเสนอแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิพิเศษ แต่การปฏิบัติตามเงื่อนไขยังคงเป็นเรื่องยาก

เจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารแจ้งว่า เนื่องจากโครงการนี้ไม่มีสมุดบัญชีสีชมพู จึงอยู่ในรายการพิจารณาและหยุดให้การสนับสนุนสินเชื่อชั่วคราว ปัจจุบันมีเพียง ธนาคาร TPBank เท่านั้นที่รับสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยประมาณ 6.6% ต่อปี ในช่วง 12 เดือนแรก 7.1% ต่อปี ในช่วง 18 เดือนแรก และ 7.9% ต่อปี ในช่วง 36 เดือนแรก หลังจากพ้นระยะเวลาผ่อนผันแล้ว อัตราส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นประมาณ 3% ต่อปี - คุณนาม แจ้ง

เจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารบางแห่งยัง "แนะนำ" ลูกค้าว่าสามารถใช้สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์อื่นมาเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการที่กล่าวถึงข้างต้นได้ คุณนามตั้งคำถามว่า "ไม่ใช่ทุกคนที่จะมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อจำนอง ผู้กู้ส่วนใหญ่มักใช้อพาร์ตเมนต์ที่ตั้งใจจะซื้อเป็นหลักประกัน"

สถานการณ์เดียวกันนี้ยังเกิดขึ้นกับลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการที่ไม่มีหนังสือรับรองสีชมพู มีเพียงสัญญาซื้อขายเท่านั้น อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทางการได้พยายามอย่างเต็มที่เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการออกหนังสือรับรองสีชมพู อย่างไรก็ตาม จนถึงปัจจุบันยังมีโครงการจำนวนมากที่ผู้คนย้ายเข้ามาอยู่อาศัยเป็นเวลาหลายปีแต่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง

ตัวเลขล่าสุดจากกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ระบุว่าเมืองนี้ยังคงมีบันทึกที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขมากกว่า 81,000 รายการเนื่องมาจากปัญหาในขั้นตอนการอนุมัติสมุดสีชมพูในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ไม่ใช่ทุกคนที่ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนเพื่อซื้อบ้าน คุณหง็อก ก๊วก (อาศัยอยู่ในเขตเฮียปบิ่ญ นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า ธนาคารเวียดคอมแบงก์เพิ่งปล่อยสินเชื่อมูลค่ากว่า 1.5 พันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ อัตราดอกเบี้ยพิเศษ 5.5% ต่อปี 3 ปีแรก ระยะเวลากู้สูงสุด 40 ปี โดยเฉลี่ยแล้ว เขาจะชำระเงินต้นและดอกเบี้ยมากกว่า 10 ล้านดองต่อเดือน หลังจากนั้นจำนวนเงินที่ต้องชำระจะลดลงเรื่อยๆ โดยอัตราดอกเบี้ยหลังจากช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษจะอยู่ที่ประมาณ 9% ต่อปี

“เนื่องจากผมและภรรยาอายุยังไม่ถึง 35 ปี เราจึงมีสิทธิ์ได้รับแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษสำหรับคนรุ่นใหม่ การสมัครสินเชื่อไม่ยุ่งยาก และระยะเวลากู้ยืมสูงสุด 40 ปี เราจึงมั่นใจได้” คุณก๊วกกล่าว

สิ่งที่ควรทราบ

ตามบันทึกของผู้รายงาน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง เช่น Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... กำลังเปิดตัวแพ็คเกจจูงใจมากมายสำหรับผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มวัยรุ่น ตามนโยบายของรัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐ

แพ็กเกจพิเศษเหล่านี้ส่วนใหญ่ใช้อัตราดอกเบี้ยประมาณ 6%-7% ต่อปีในช่วง 12 เดือนแรก และ 7.5%-8.5% ต่อปีในช่วง 12-36 เดือนถัดไป หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะลอยตัว ซึ่งโดยปกติจะเพิ่มส่วนต่างประมาณ 3% ต่อปีเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยพื้นฐาน หากลูกค้าชำระหนี้ก่อนกำหนด ค่าปรับจะไม่สูงเหมือนแต่ก่อน โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 1%-2.5% ของยอดหนี้คงค้างในช่วง 1-3 ปีแรก

นอกจากนี้ ความแตกต่างเมื่อเทียบกับแพ็กเกจสินเชื่อเดิมคือ ธนาคารหลายแห่งได้ขยายระยะเวลาสินเชื่อเป็น 30, 40 หรือแม้กระทั่ง 50 ปี ซึ่งช่วยให้ลูกค้าลดภาระการชำระหนี้รายเดือน และวางแผนการเงินระยะยาวได้อย่างง่ายดาย บางธนาคารยังอนุญาตให้มีระยะปลอดหนี้เงินต้น 5-10 ปี หากสินเชื่อดังกล่าวเป็นการซื้อทาวน์เฮาส์ที่มีวงเงินสินเชื่อสูง 10,000-20,000 ล้านดอง

อย่างไรก็ตาม คุณ Trinh Bang Vu หัวหน้าฝ่ายธุรกิจค้าปลีก ธนาคาร Shinhan Bank Vietnam กล่าวว่า ผู้กู้สินเชื่อบ้านตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปีจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับปัจจัยอัตราดอกเบี้ยเป็นพิเศษ เนื่องจากในช่วงปลายไตรมาสที่สามและต้นไตรมาสที่สี่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มักจะปรับตัวสูงขึ้น

“ผู้กู้ควรใช้ประโยชน์จากช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงเงินทุนราคาถูกมาใช้ หากมีแผนการที่ชัดเจน นอกจากนี้ ผู้กู้ยังต้องพิจารณาความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับขึ้นในช่วงปลายปี เพื่อพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้” คุณวูแนะนำ

ดร. หวินห์ จุง มินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน กล่าวว่า ระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 และ 2569 มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ผู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องเข้าใจถึงลักษณะของอัตราดอกเบี้ยพิเศษ อัตราดอกเบี้ยต่ำมาก เช่น 3.99% ต่อปี หรือ 5% ต่อปี มักจะใช้เฉพาะในช่วง 6 เดือนถึง 2 ปีแรกเท่านั้น หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งในขณะนั้น อัตราดอกเบี้ยจริงอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานบวกกับส่วนต่าง (โดยปกติจะเพิ่มอีก 3%-4% ต่อปี)

คุณมินห์กล่าวว่า “ยกตัวอย่างเช่น ในช่วงปี 2565-2566 อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นจาก 8% เป็น 14% ต่อปี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง ซึ่งปกติคืออัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 1 ปี พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 30%-40% ผู้กู้จำเป็นต้องคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ภายใต้สถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น”

นอกจากนี้ ผู้กู้ควรพิจารณาเงื่อนไขของสัญญาสินเชื่ออย่างรอบคอบ โดยเฉพาะค่าปรับสำหรับการชำระคืนก่อนกำหนด (ปกติ 1-5% ของยอดหนี้คงค้าง) และข้อกำหนดบังคับ เช่น ประกันสินเชื่อและเงื่อนไขการทวงถามหนี้ก่อนกำหนด ผู้ซื้อบ้านควรปรึกษาธนาคารอย่างน้อย 3 แห่ง เพื่อค้นหาแพ็คเกจที่เหมาะสมที่สุด

“ผู้กู้ยังต้องใส่ใจความเสี่ยงทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น โครงการถูกระงับ หรือปัญหาสัญญาซื้อขาย เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ต้องจ่ายเงินแต่ไม่ได้รับบ้าน” – ดร.มินห์ กล่าว

สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลธนาคารแห่งรัฐ ณ วันที่ 30 มิถุนายน แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของสินเชื่อเพื่อเศรษฐกิจมีมูลค่ามากกว่า 17.2 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.9 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว

การเติบโตของสินเชื่อส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ภาคธุรกิจที่มีความสำคัญสูง รวมถึงการผลิตและธุรกิจ สินเชื่อสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวเพิ่มขึ้น 18.47%

ที่มา: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm