กฎระเบียบสร้าง “ปริศนา” ให้กับธุรกิจ
กฎหมายดังกล่าวไม่เพียงแต่จะจำกัดเงื่อนไขในการดำเนินโครงการตามบทความ “วิสาหกิจละทิ้งโครงการเนื่องจากกฎระเบียบการใช้ที่ดิน” ที่เผยแพร่โดยหนังสือพิมพ์ VietNamNet เท่านั้น แต่ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ยังจำกัดวิสาหกิจจากการรับโอนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการอีกด้วย
เนื่องจากบทบัญญัติในร่างกฎหมายดังกล่าวให้โอนได้เฉพาะที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ที่มิใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่ได้เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินไปแล้วเพียงครั้งเดียวเพื่อดำเนินโครงการเท่านั้น
อันที่จริง ปัจจุบันมีการสนับสนุนให้นักลงทุนเจรจาเรื่องการโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองและเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจระบุว่า ข้อกำหนดที่ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมซึ่งชำระค่าเช่าเพียงครั้งเดียวตามร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะทำให้โครงการหลายโครงการไม่สามารถปรับเปลี่ยนหรือดำเนินการได้
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet ว่าการนำกฎระเบียบดังกล่าวมาใช้เป็น "ปริศนา" สำหรับธุรกิจ
เพราะตามความเห็นของเขา ธุรกิจใดๆ ที่กำลังใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าหรือการบริการจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตลอดอายุโครงการ 50 ปีอย่างแน่นอน
“ที่ดินสำหรับธุรกิจบริการเกือบ 100% จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี ราคาที่ดินก็เปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่จ่ายค่าเช่าเพียงครั้งเดียวตลอดอายุโครงการ และธุรกิจต่างๆ ก็ไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะจ่ายค่าเช่า ดังนั้น หากเรานำกฎระเบียบนี้มาใช้ คงจะทำได้ไม่มีประสิทธิภาพ” คุณเฮียปกล่าว
คุณหวู เกือง เกวียต ผู้อำนวยการใหญ่บริษัท ดัต แซน เมียน บั๊ก วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า เมื่อธุรกิจพัฒนาโครงการ จะต้องดำเนินการจัดเก็บที่ดิน หากกฎระเบียบเป็นไปตามร่าง ผู้ที่มีที่ดินพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเสียภาษีทันที แล้วจะมีเงินจ่ายอย่างไร
ยิ่งไปกว่านั้น การกำหนดภาษีที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเมื่อหน่วยงานรัฐขอให้กำหนดอัตราภาษีที่ต้องชำระครั้งเดียว 50 ปี ก็กล้ากำหนด การจัดตั้งหน่วยงานเฉพาะทางเพื่อประเมินราคาที่ดินนั้นซับซ้อนและไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง ซึ่งจะทำให้การมีที่ดินขนาดใหญ่เพียงพอสำหรับโครงการขนาดใหญ่เป็นเรื่องยากลำบาก
“ควรมีกฎระเบียบที่ง่ายสำหรับทั้งธุรกิจและผู้โอนที่ดิน และควรมีกระบวนการที่เป็นเอกภาพในกฎหมายทุกฉบับ มิฉะนั้น เมื่อนำไปปฏิบัติจริงแล้ว จะก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ธุรกิจและหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ” นายเควี๊ยตกล่าว
ต้องฟังและปรับเปลี่ยน
เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องในข้อ ข วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ประธานบริษัท GP.Invest Nguyen Quoc Hiep ได้เสนอแนะให้คณะกรรมการ เศรษฐกิจ และคณะกรรมการกฎหมายของรัฐสภารับฟังความคิดเห็นของภาคธุรกิจทั้งหมดเพื่อแก้ไขเพิ่มเติมเพื่อให้เกิดความสอดคล้องกัน หากปัญหานี้ได้รับการแก้ไข จะส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ไม่ใช่แค่เฉพาะเรื่องใดเรื่องหนึ่งเท่านั้น
“หากเราปฏิบัติตามมาตรา 128 ในร่างกฎหมายฉบับนี้ โครงการต่างๆ จะได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ผมเกรงว่าจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพราะหากภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถดำเนินการได้ ก็จะส่งผลกระทบต่อหลายอุตสาหกรรม” คุณเฮียปกล่าว
ทนายความเหงียน ถั่น ฮา กล่าวว่า ร่างข้อบังคับนี้สามารถแก้ไขได้ในทิศทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นๆ ให้สอดคล้องกับผังการใช้ที่ดิน ซึ่งจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้น ข้อบังคับดังกล่าวจะสนับสนุนนักลงทุนและสอดคล้องกับนโยบายของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการขจัดอุปสรรคและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่ “มีความกังวล” กับร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) ประเมินว่าข้อ b วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 ของร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ไม่สอดคล้องกับนโยบายในการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ และไม่ “เปิดกว้าง” เท่ากับกฎหมายที่ดินปี 2013
สาเหตุคือ ก่อนมี พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 มีข้อกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการที่ใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2566 มีเพียงข้อกำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการที่ใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน โดยสามารถเลือกชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าหรือชำระค่าเช่าที่ดินเป็นรายปีก็ได้
ดังนั้น นายเชาจึงเสนอให้แก้ไขร่างกฎหมายที่ดินไปในทิศทางที่รัฐวิสาหกิจจะได้รับอนุมัตินโยบายการลงทุน โดยนักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์จะได้รับอนุมัติหากมีสิทธิใช้ที่ดินหรือได้รับสิทธิใช้ที่ดิน ได้แก่ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ส่วนหนึ่งของที่ดินอื่น (ซึ่งอาจเป็นที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่เช่าแบบจ่ายครั้งเดียวหรือจ่ายรายปี) จากนั้นทั้งหมดสามารถนำไปใช้ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ได้หากเป็นไปตามเงื่อนไขการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ตามแบบผังเมืองทุกประเภท...)
กฎหมายที่ดินมีบทบาทสำคัญและมีผลกระทบต่อกฎหมายอื่นๆ มากมาย ดังนั้น ธุรกิจและสมาคมจึงคาดหวังว่าการแก้ไขเพิ่มเติมครั้งนี้จะกำหนดกฎระเบียบที่เหมาะสมกับความเป็นจริง และสอดคล้องกับผลประโยชน์ของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนในเมืองใหญ่มีสูงมาก หากปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในปัจจุบันก็จะเป็นเรื่องยาก
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)