เช้าวันที่ 13 พ.ย. 60 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือกันเป็นกลุ่มเกี่ยวกับร่างมตินำร่องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดิน
กลุ่มที่ 15 ประกอบด้วยคณะผู้แทนรัฐสภาจากจังหวัดต่างๆ ได้แก่ จังหวัดกว๋างจิ จังหวัดเอียนบ๋าย จังหวัดบิ่ญเฟื้อก และจังหวัดบิ่ญถ่วน โดยมีนายเหงียน ฮู่ ทง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัดบิ่ญถ่วน เป็นประธานการประชุมหารือ
การคลี่คลายปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดิน
หลังจากรับฟังสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหารือและเสนอความคิดเห็นเพื่อจัดทำร่างมติว่าด้วยการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว นายโด ดึ๊ก ซุย รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กล่าวอธิบายและชี้แจงประเด็นที่สมาชิกสภานิติบัญญัติกังวลบางประการ
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย เน้นย้ำว่าการออกร่างมตินำร่องฉบับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง ร่างมติฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเสริมวิธีการเข้าถึงที่ดินในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 ระบุว่าในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีกลไกสองประการในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แก่ กลไกการโอนกรรมสิทธิ์แบบบังคับ และกลไกการโอนกรรมสิทธิ์แบบสมัครใจ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลไกการโอนที่ดินแบบบังคับ คือ รัฐจะเรียกคืนที่ดินเพื่อจัดสรรให้แก่นักลงทุนผ่านการประมูลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือการประมูลคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ใช้ที่ดิน กลไกการโอนที่ดินแบบสมัครใจ คือ นักลงทุนเจรจากับผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันเพื่อขอกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือผู้ที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ร้องขอให้หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น จึงมีกลไกการโอนที่ดินสองแบบ ผ่านช่องทางการเข้าถึงที่ดินสี่รูปแบบ
ต่อมา พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2553 และพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังคงอนุญาตให้เข้าถึงที่ดินทั้งสี่รูปแบบเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เช่นเดียวกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2548 อย่างไรก็ตาม เมื่อรัฐสภาผ่านพระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 กลับมีข้อจำกัดในการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2557 ระบุว่าในกรณีการรับโอนกรรมสิทธิ์ จะต้องโอนเฉพาะที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น และในกรณีที่มีสิทธิใช้ที่ดินและร้องขอให้รัฐเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน พื้นที่ดังกล่าวต้องรวมพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยไว้ด้วย
“นี่เป็นการจำกัดกรณีการเข้าถึงที่ดินในรูปแบบของการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและการมีสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 และกฎหมายเคหะ พ.ศ. 2548” รัฐมนตรีเน้นย้ำ พร้อมกล่าวว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ไม่ได้ควบคุมหรือควบคุมกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้แก่นักลงทุนผ่านรูปแบบการประมูลคัดเลือกนักลงทุนหรือการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กล่าวคือ ขนาดของโครงการอาจมีขนาดใหญ่หรือเล็ก แม้ว่าจะไม่ได้ดำเนินการไปในทิศทางที่นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับขั้นตอนก่อนหน้า แต่รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้กับโครงการที่ไม่จำกัดขนาดพื้นที่
อย่างไรก็ตาม รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย ระบุว่า ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มาตรา 79 และ 127 ระบุว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการพัฒนาเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และที่อยู่อาศัยแบบซิงโครนัสเท่านั้น ดังนั้น ตามกฎหมายเมืองปัจจุบัน ขนาดที่ดินมักจะอยู่ที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป และในกรณีที่พื้นที่มีขนาดเล็กและไม่ครอบคลุมองค์ประกอบของเมืองแบบซิงโครนัส รัฐจะไม่เรียกคืนที่ดิน ดังนั้น วิธีการของรัฐในการเรียกคืนที่ดินเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนจะไม่ถูกนำไปใช้ ขณะเดียวกัน กฎระเบียบเกี่ยวกับกรณีที่รัฐอนุญาตให้นักลงทุนได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือนักลงทุนที่ถือครองสิทธิการใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบัน ก็ถูกควบคุมและจำกัดขอบเขตเช่นเดียวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กล่าวคือ บังคับใช้เฉพาะกรณีที่หากได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน 100% ของพื้นที่ที่ได้รับต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือหากมีสิทธิการใช้ที่ดิน ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยบางส่วน
“สิ่งนี้นำไปสู่โครงการในเขตเมือง และหากที่ดินไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ก็จะไม่มีช่องทางเข้าถึงที่ดิน เพราะไม่ใช่กรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ และไม่ใช่กรณีที่รัฐอนุญาตให้ใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิใช้ที่ดินแต่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สิ่งนี้ก่อให้เกิดความยากลำบากสำหรับท้องถิ่นที่มีโครงการขนาดใหญ่น้อย ดังนั้น มตินำร่องที่เสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้ฉบับนี้จึงมุ่งหมายที่จะขจัดปัญหาเหล่านั้น แก้ไขปัญหาคอขวดในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์” รัฐมนตรีกล่าว
ชื่อและระยะเวลาของนักบินมีความเหมาะสม
อีกประเด็นหนึ่งเกี่ยวกับชื่อ ผู้แทน Hoang Sy Dong กล่าวว่าเราควรยอมรับความคิดเห็นของสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนในรายงานการตรวจสอบของคณะกรรมการเศรษฐกิจ ซึ่งระบุว่า "กำลังนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าวว่าชื่อเดิมเมื่อรัฐบาลจดทะเบียนกับสภานิติบัญญัติแห่งชาตินั้นถูกต้อง อย่างไรก็ตาม ในระหว่างการร่างมติ พบว่าหากมีการควบคุมเช่นนั้น จะไม่ครอบคลุมทุกกรณี เนื่องจากมีกรณีที่นักลงทุนรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และที่ดินที่ได้รับมีทั้งที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หากเราระบุในมติทันทีว่าเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่จะได้รับการโอนสิทธิ ก็จะเกิดปัญหา
รัฐมนตรีว่าการฯ ให้ความเห็นว่าชื่อโครงการที่ร่างขึ้นอาจซ้ำซ้อนกับกฎหมายที่ดิน เนื่องจากกฎหมายที่ดินกำหนดกรณีที่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ไว้ด้วย อย่างไรก็ตาม ในร่างมติ รัฐบาลได้กำหนดมาตรา 5 มาตรา 1 เพิ่มเติม เพื่อยกเว้นโครงการที่กฎหมายที่ดินอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หรือที่ปัจจุบันมีสิทธิใช้ที่ดินอยู่แล้ว หากกรณีใดอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายที่ดิน จะถูกยกเว้นจากขอบเขตการบังคับใช้ของมตินี้ ดังนั้น ชื่อโครงการจึงยังคงครอบคลุมและไม่ซ้ำซ้อนกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ได้รับอนุญาตให้บังคับใช้
เกี่ยวกับหลักเกณฑ์การดำเนินโครงการนำร่อง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงโด ดึ๊ก ดุย กล่าวว่า ร่างมติกำหนดให้พื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในช่วงระยะเวลาการวางแผนไม่เกิน 30% เมื่อเทียบกับพื้นที่ที่อยู่อาศัยเดิม เหตุผลของบทบัญญัตินี้เนื่องจากมติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางกำหนดให้การจัดสรรและการให้เช่าที่ดินส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการประมูลสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน ดังนั้น มติของคณะกรรมการกลางจึงกำหนดให้ทางเลือกหลักคือการประมูลหรือการเสนอราคา ดังนั้น รูปแบบที่สามคือการรับโอนสิทธิ หรือรูปแบบที่สี่คือการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่มีสิทธิใช้ หากดำเนินการตามนี้ จะไม่ใช่รูปแบบหลัก ดังนั้น รัฐบาลจึงเสนอให้กำหนดสูงสุดไว้ที่ 30% ดังนั้น ส่วนที่เหลืออีก 70% จะดำเนินการผ่านการประมูลหรือการประมูลตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18
ผู้แทนบางท่านเสนอแนะให้ขยายขอบเขตการเวนคืนที่ดินไปยังพื้นที่ชนบท ไม่ใช่แค่เขตเมือง รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ซุย กล่าวว่า ปัจจุบัน ตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน รัฐได้รับอนุญาตให้เวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่มีขนาดโครงการแบบซิงโครนัสในเมือง และอนุญาตให้เวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในชนบท ดังนั้น ในเขตที่อยู่อาศัยในชนบทจึงมีวิธีการเวนคืนที่ดินให้รัฐอยู่แล้ว และท้องถิ่นยังคงดำเนินการตามปกติ ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องเพิ่มข้อตกลงรูปแบบอื่นใดในพื้นที่ชนบท โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีกรณีซ้ำซ้อนกับกรณีที่สามารถดำเนินการได้ภายใต้พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
เกี่ยวกับความเห็นของผู้แทนว่าเกณฑ์ดังกล่าวระบุว่าที่ดินประเภทต่างๆ ถูกนำมาใช้ ดังนั้น จำเป็นต้องออกแบบหรือจัดตั้งกลไกและมาตรการใดบ้างเพื่อสร้างหลักประกันความมั่นคงทางอาหาร รักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และให้มีพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติเฉลี่ย 42% รัฐมนตรีกล่าวว่า ประเด็นนี้ได้รับการดำเนินการและควบคุมอย่างเข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง และการวางแผนการก่อสร้าง ในการวางแผน เราต้องพิจารณาว่าพื้นที่เกษตรกรรมจำนวนเท่าใดที่ถูกเปลี่ยนเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร และพื้นที่ที่อยู่อาศัยจำนวนเท่าใดที่ถูกนำไปใช้ในช่วงระยะเวลาการวางแผน เพื่อให้ยังคงรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ปลูกข้าว 3.5 ล้านเฮกตาร์ และรักษาพื้นที่ป่าให้คงที่ 42% ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนที่เราดำเนินการวางแผน พื้นที่ใดในพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องเป็นไปตามวิธีการของรัฐในการเข้าครอบครองที่ดิน และพื้นที่ใดจะต้องเป็นไปตามวิธีการของนักลงทุนที่ได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จะต้องอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับการอนุมัติเท่านั้น
เนื้อหาอีกประการหนึ่ง สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังระบุด้วยว่า ระยะเวลานำร่องในการดำเนินการคือ 5 ปี แต่ควรมีบทลงโทษในกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการรับโอนสิทธิ หรือระยะเวลาการโอนถูกยืดออกไป รัฐมนตรีโด ดึ๊ก ซุย อธิบายว่า ปัจจุบัน กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการกรณีที่นักลงทุนได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และวิธีการขยายระยะเวลา และในกรณีที่ระยะเวลาการขยายหมดอายุลงโดยไม่มีข้อตกลงที่ประสบความสำเร็จสำหรับพื้นที่ทั้งหมด ก็จะมีกลไกการจัดการเช่นกัน ดังนั้น ในร่างมติจึงระบุว่า การปฏิบัติตามข้อตกลงการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเป็นไปตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งรวมถึงการจัดการกรณีการขยายระยะเวลาทั้งหมด แต่หลายกรณีไม่ประสบความสำเร็จ จึงไม่มีข้อกำหนดเพิ่มเติมในมติฉบับนี้
ในส่วนของขั้นตอนการดำเนินการ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงฯ กล่าวว่า แม้ว่ากฎหมายที่ดินจะกำหนดขั้นตอนในการตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนโดยทั่วไป รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัย แต่สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนกล่าวว่าควรมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและละเอียดถี่ถ้วนสำหรับประเภทโครงการที่ดำเนินการเข้าถึงที่ดินในลักษณะนี้ รัฐบาลได้ให้ความเห็นชอบแล้ว และในร่างมติดังกล่าวมีบทบัญญัติให้รัฐสภามอบหมายให้รัฐบาลกำหนดขั้นตอนสำหรับโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่อง รวมถึงโครงการที่ดำเนินการตามกลไกนำร่องที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ได้มาจากที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศและความมั่นคง
ที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
การแสดงความคิดเห็น (0)