ชุดนโยบายที่ออก
ตลาดอสังหาฯตั้งแต่ปลายปี 2565 เผชิญปัญหาหลายด้าน ตั้งแต่กฎหมายโครงการ ทุนพันธบัตร สินเชื่อธนาคาร... เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ ในปี 2566 รัฐบาล ได้ออกคำสั่งและนโยบายทันท่วงทีมากมายเพื่อฟื้นฟูตลาด
ในเดือนมีนาคม ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 ของรัฐบาล ซึ่งเพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับ โดยระบุว่า สำหรับพันธบัตรที่เสนอขายในตลาดภายในประเทศ ในกรณีที่บริษัทผู้ออกพันธบัตรไม่สามารถชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรเป็นเงินดองเวียดนามได้อย่างครบถ้วนและตรงเวลาตามแผนการออกพันธบัตรที่ประกาศไว้ บริษัทสามารถเจรจากับเจ้าของพันธบัตรเพื่อชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่ครบกำหนดพร้อมทรัพย์สินได้
กฎระเบียบดังกล่าวเป็นพื้นฐานที่ให้ธุรกิจสามารถเลื่อนการชำระหนี้ ขายสินทรัพย์ในราคาลดราคา และชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรที่จะครบกำหนดพร้อมกับสินทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ในเดือนมีนาคม รัฐบาลยังได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 33 เกี่ยวกับแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารแห่งรัฐได้รับมอบหมายให้เป็นผู้นำในการดำเนินโครงการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
กำลังหลักของโครงการนี้คือธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) ที่ให้สินเชื่อแก่ผู้ลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โครงการบ้านพักคนทำงาน โครงการปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์เก่าด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ
ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 จะไร้การปิดกั้นจากนโยบายเชิงบวกต่างๆ มากมาย (ภาพประกอบ: ไห่หลง)
ขณะที่ตลาดสะท้อนให้เห็นว่ามีภาวะไม่สมดุลของอุปทาน โดยที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีจำนวนมากในขณะที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย "สูญพันธุ์" รัฐบาลได้ออกคำสั่งที่ 338 ทันทีเพื่ออนุมัติโครงการลงทุนสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2564-2573
ทั้งนี้ ภายในปี 2573 จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จในแต่ละพื้นที่จะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านยูนิต ซึ่งรวมถึงจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จประมาณ 428,000 ยูนิตในช่วงปี 2564-2568 โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยในเขตเมือง และสำหรับคนงานและผู้ใช้แรงงานในเขตอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก
จุดสว่างอีกจุดหนึ่งคือเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน รัฐสภา ลงมติเห็นชอบกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไข ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่มีการออกกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับในเวลาเดียวกัน หากกฎหมายที่ดินแก้ไขผ่านในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีจุดบวกอีกมากมาย
นอกจากนี้ นายกรัฐมนตรีและกระทรวงต่างๆ ยังได้จัดประชุมออนไลน์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพื่อขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ รวมถึงพบปะกับภาคธนาคารเพื่อเสนอแนวทางช่วยเหลือธุรกิจด้านเงินทุน ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และสร้างเสถียรภาพให้กับการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
ตลาดตอบสนองไปในทางบวก
แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจฟื้นตัวได้ตั้งแต่กลางปี 2024 ซึ่งเป็นช่วงที่นโยบายมีเวลาเพียงพอที่จะ "ดูดซับ" แต่ในความเป็นจริง สัญญาณเชิงบวกมากมายจากตลาดก็ปรากฏขึ้นแล้ว ด้วยนโยบายของรัฐบาลในการขจัดอุปสรรคต่อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจหลายแห่งจึงสามารถขยายและเลื่อนวันครบกำหนดชำระพันธบัตรได้ โดยใช้สินทรัพย์ในการชำระเงิน เช่น Novaland, Hung Thinh...
นายเหงียน ฮวง เซือง รองผู้อำนวยการกรมการคลังของธนาคารและสถาบันการเงิน (กระทรวงการคลัง) กล่าวระหว่างการหารือเมื่อต้นเดือนธันวาคมว่า จนถึงปัจจุบัน พันธบัตรที่ครบกำหนดชำระของบริษัทต่างๆ จำนวน 68 แห่งได้มีแผนการเจรจาแล้วประมาณร้อยละ 40 โดยอัตราการเจรจาที่ประสบความสำเร็จเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16 ในเดือนกุมภาพันธ์เป็นร้อยละ 63 ในเดือนตุลาคม นอกจากนี้ บริษัทต่างๆ ที่จัดเตรียมแหล่งเงินทุนไว้แล้วยังได้ดำเนินการซื้อพันธบัตรคืนก่อนครบกำหนดชำระอีกด้วย
นอกจากนี้ ตามข้อมูลจากกระทรวงการคลัง หากไม่มีการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในไตรมาสแรกของปีนี้ ภายในสิ้นเดือนพฤศจิกายน มูลค่าการออกพันธบัตรของบริษัทรายบุคคลจะสูงถึง 220,000 พันล้านดอง
กระแสเงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องมาจากนโยบายสินเชื่อที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ตามข้อมูลล่าสุดของธนาคารแห่งรัฐ ณ วันที่ 30 กันยายน ยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี
(ภาพประกอบ: กวาง อันห์)
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ค่อยๆ ลดลงตามที่นายกรัฐมนตรีและธนาคารกลางสั่งการ โดยธนาคารหลายแห่งได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลงร้อยละ 5.5-7.5 ต่อปีในช่วง 12-18 เดือนแรก จากนั้นจึงปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัวลงร้อยละ 9.5-11 ต่อปี จากการสำรวจพบว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์หลายแห่งลดลงร้อยละ 1-3 ต่อปีเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี
สำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ในปี 2566 ท้องถิ่นต่างๆ ทั่วประเทศได้เริ่มโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 10 โครงการ และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในสวนอุตสาหกรรม รวมกว่า 19,800 ยูนิต โดยเมืองไฮฟองเป็นท้องถิ่นที่มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 4 โครงการ รวมกว่า 6,700 ยูนิต เมืองฮานอย จังหวัดเถื่อเทียน-เว้ และจังหวัดลัมดงต่างมีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 โครงการที่เริ่มดำเนินการ
อย่างไรก็ตาม การเบิกจ่ายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมูลค่า 120 ล้านล้านดองยังไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่ามีท้องถิ่นประมาณ 23 แห่งที่ประกาศรายชื่อโครงการ 54 โครงการที่เข้าข่ายได้รับสินเชื่อภายใต้โครงการสินเชื่อมูลค่า 120 ล้านล้านดอง โดยมีความต้องการเงินทุน 25,884 พันล้านดอง จนถึงขณะนี้ ยอดเงินที่เบิกจ่ายมีเพียง 143 พันล้านดองเท่านั้น
ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) แพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองจะใช้ดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษ 8.7% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 8.2% ต่อปีสำหรับผู้ซื้อบ้าน จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน
ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม เป็นต้นไป ทุก 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะประกาศอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษให้กับธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมโครงการ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการให้สิทธิพิเศษแล้ว ธนาคารและลูกค้าจะเจรจาและตกลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กันเอง
HoREA มองว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ปกติ 1.5-2% ยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยในสังคมเดิม อีกทั้งระยะเวลาผ่อนปรนยังสั้น (5 ปี) และอัตราดอกเบี้ยจะปรับทุก 6 เดือน ทำให้ผู้กู้ไม่มั่นใจ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)