ลูกค้ายังคงลังเลที่จะกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เนื่องจากมีเงินออมเพียงพอ

ราคาบ้านพุ่ง “ตาแดง” มองหาบ้านราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองในเมืองใหญ่

ตั้งใจจะซื้ออพาร์ตเมนต์มา 2 ปีแล้ว แต่จนถึงตอนนี้ครอบครัวของนาย Quang Anh ( Ha Nam ) ยังไม่กล้าใช้เงิน ในปี 2022 ครอบครัวของเขาเก็บเงินได้ประมาณ 1 พันล้านดอง วางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ประมาณ 2.5 พันล้านดอง ส่วนที่เหลือจะกู้ยืมจากธนาคาร อย่างไรก็ตาม ในเวลานั้นอัตราดอกเบี้ยธนาคารสูงตั้งแต่ 10% ถึง 12% ต่อปี ดังนั้นเขาจึงพักแผนซื้อบ้านไว้ชั่วคราวและรอให้อัตราดอกเบี้ยลดลง

จนถึงขณะนี้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ธนาคารต่างๆ ลดลงเหลือ 6-8% ต่อปี ในช่วงที่มีสิทธิพิเศษ แต่คุณกวาง อันห์ ยังคงไม่กล้าซื้อบ้านเพราะราคาที่เพิ่มสูงเกินไป

“ผมกำลังติดตามราคาอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนใน ฮานอยอยู่ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง เงินออมของครอบครัวผมอยู่ที่ประมาณ 1.2 พันล้านดอง ซึ่งเพียงพอสำหรับเงินฝากเพียง 30% เท่านั้น ผมจะต้องกู้เงินอีก 70% จากธนาคาร รายได้รวมของครอบครัวผมประมาณ 35 ล้านดองต่อเดือน เพียงพอที่จะจ่ายดอกเบี้ยธนาคารรายเดือนเท่านั้น เหลือเงินไม่พอใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน” เขากล่าว

นายกวาง อันห์ ระบุว่า แผนการซื้อบ้านยังคงถูกระงับไว้ เนื่องจากราคาบ้านที่สูง เขาจึงวางแผนที่จะย้ายไปอยู่ชานเมืองเพื่อหาบ้านที่ราคาถูกกว่า เพื่อบรรเทาปัญหาทางการเงิน

ในทำนองเดียวกัน นายหุ่ง พนักงานบริษัทสื่อแห่งหนึ่ง (เขตถั่นซวน ฮานอย) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นปีนี้ ครอบครัวของเขาตั้งใจจะซื้อบ้าน โดยมีเงินออมในมือ 2 พันล้านดอง คาดว่าเงินที่เหลือจะกู้ยืมจากธนาคาร

หลังจากสำรวจราคาบ้านอยู่ระยะหนึ่ง คุณหุ่งก็พบว่าราคาบ้านสูงขึ้นมาก หากซื้อบ้าน เขาจะต้องจ่ายเงิน 4 พันล้านดอง ซึ่ง 2 พันล้านดองจะกู้ยืมจากธนาคาร อัตราดอกเบี้ยพิเศษในปีแรกอยู่ที่ประมาณ 7-8% ต่อปี “ดังนั้น ครอบครัวของผมจะต้องจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน หลังจากพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยพิเศษแล้ว ค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ครอบครัวต้องจ่ายจะเพิ่มขึ้นมาก” เขากล่าว

“ครอบครัวผมมีรายได้เกือบ 40 ล้านดองต่อเดือน ถ้าเราต้องกู้เงินจากธนาคารครึ่งหนึ่งของมูลค่าบ้าน เราจะต้องเจอกับแรงกดดันมหาศาลในการจ่ายหนี้ทุกเดือน ดังนั้นตอนนี้ครอบครัวผมจึงพักแผนซื้อบ้านไว้ก่อน และรอให้ราคาปรับตัว” เขากล่าวเสริม

คุณหง็อก (เขต 1 นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า งบประมาณสำหรับซื้อบ้านของเธออยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง โดยเก็บออมไว้ประมาณ 2 พันล้านดอง และกู้ยืมจากธนาคารอีก 2 พันล้านดอง เธอต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในย่านรอบเขต 7 เธอและสามีได้มองหาอพาร์ตเมนต์ที่ตรงตามเงื่อนไข แต่ก็ยังลังเล เพราะคิดว่าราคายังสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์

เธอสงสัยว่า “บางทีตอนนี้ราคาบ้านอาจจะกำลังถูกดันขึ้น ฉันกับสามีจะรอให้ตลาดเปลี่ยนแปลง และรอให้อุปทานที่หลากหลายขึ้นมีตัวเลือกมากขึ้น” เธอบอกว่ามีโครงการใหม่ๆ เปิดขายในตลาดน้อยเกินไป

ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ จากผลสำรวจของหลายยูนิต ข้อมูลจาก Savills Vietnam ระบุว่า ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยในไตรมาสที่สามอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าเพิ่มขึ้นเป็น 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 41% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับเพียง 2% ในปี 2563 ขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองแทบจะหายไปจากตลาด คิดเป็นเพียง 1% ของอุปทานทั้งหมด

ข้อมูลจาก CBRE Vietnam ระบุว่าในไตรมาสที่สาม ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยในตลาดแรก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 64 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) ซึ่งต่ำกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้ 3%

ในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 46 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเกือบ 26% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน การปรับตัวขึ้นของราคาขายรองยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลง และปัจจุบันราคาขายรองในนครโฮจิมินห์ยังห่างจากราคาขายรองเพียงประมาณ 2 ล้านดอง/ตร.ม.

รายงาน ของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่ปรับตัวสูงขึ้นไม่เพียงแต่ในโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนมากที่ใช้งานมานานหลายปีด้วย ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจึงกำลังรอให้ราคาลดลง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง แต่หลายคนยังไม่ต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านและที่ดิน เพราะคิดว่าอัตราดอกเบี้ยยังสูงเมื่อเทียบกับความสามารถในการชำระหนี้ (ภาพ: Manh Quan)

อัตราดอกเบี้ยต่ำยังลังเลที่จะกู้ยืม

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในนโยบายที่ธนาคารต่างๆ ส่งเสริมมาตั้งแต่ต้นปีนี้ เพื่อกระตุ้นการเติบโตของสินเชื่อท่ามกลางสถานการณ์ที่เผชิญความยากลำบาก ธนาคารหลายแห่งได้ออกแพ็คเกจสินเชื่อใหม่สำหรับบุคคลทั่วไปที่ต้องการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านระยะกลางและระยะยาว อัตราดอกเบี้ย 5-6% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าเงินฝากออมทรัพย์ 12 เดือน หรือเพียง 1-2% ต่อปี

อัตราดอกเบี้ยนี้จะถูกนำไปใช้ในช่วง 6-36 เดือนแรกของสินเชื่อระยะยาว และตัวแทนธนาคารหลายแห่งถือว่าเป็นอัตราที่ "ต่ำอย่างไม่เคยมีมาก่อน"

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว แดนตรี พบว่าในกลุ่ม 4 ธนาคารใหญ่ (4 ธนาคารทุนรัฐ) ธนาคาร Agribank อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6% ต่อปี สำหรับ 6 เดือนแรก อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% ต่อปี สำหรับ 12 เดือนแรก (ระยะเวลากู้ขั้นต่ำ 3 ปี) และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 7% ต่อปี สำหรับ 24 เดือนแรก (ระยะเวลากู้ขั้นต่ำ 5 ปี) สำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว เพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านขั้นต่ำของ BIDV คือ 5% ต่อปี คงที่ 6 เดือนแรก (ระยะเวลา 36 เดือน) หรือ 5.5% ต่อปี 12 เดือนแรก (ระยะเวลา 60 เดือน) โดยมีผลบังคับใช้สำหรับลูกค้าในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ สำหรับลูกค้านอกสองเมืองนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านขั้นต่ำคือ 6% ต่อปี คงที่ 24 เดือน หรือ 7% ต่อปี 36 เดือนแรก

VietinBank ให้บริการสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยดังต่อไปนี้: อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.2% ต่อปี เป็นเวลา 18 เดือนแรก; อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.7% ต่อปี เป็นเวลา 24 เดือน; อัตราดอกเบี้ยคงที่ 8.2% เป็นเวลา 36 เดือน นอกจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยจะถูกบวกเพิ่มตามช่วงเวลา

ที่ Vietcombank อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.5% ต่อปี สำหรับสินเชื่อที่อายุต่ำกว่า 24 เดือน 6 เดือนแรก 5.7% ต่อปี สำหรับสินเชื่อที่อายุเกิน 24 เดือน อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5% ต่อปี สำหรับ 2 ปีแรก และ 8.5% ต่อปี สำหรับ 3 ปีแรก หลังจากระยะเวลาผ่อนผัน อัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 12 เดือนของ Vietcombank บวก 3.5% ต่อปี

ธนาคารเอกชนบางแห่งมีอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านพิเศษด้วย ที่ VPBank อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอยู่ที่ 4.6% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 เดือน, 5.9% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 6 เดือน, 7.2% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 12 เดือน, 9.8% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 18 เดือน และ 10.3% ต่อปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 24 เดือน อัตราดอกเบี้ยนี้ใช้ได้กับสินเชื่อที่มีระยะเวลาผ่อนชำระอย่างน้อย 48 เดือน ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยหลังจากหักส่วนลดแล้วอยู่ที่ 3.5% ต่อปี

ที่ธนาคารเอ็กซิมแบงก์ อัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 3.5% ต่อปีสำหรับ 2 เดือนแรก และ 7.5% ต่อปีสำหรับ 22 เดือนถัดไป อัตราดอกเบี้ยเงินกู้หลังจากช่วงสิทธิพิเศษคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยฐานบวกส่วนต่าง 3% ต่อปี ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารนี้อยู่ที่ประมาณ 10-11% ต่อปี

ตามรายงานก่อนหน้านี้ของบริษัทหลักทรัพย์ VCBS ระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปีนี้เพียงปีเดียว สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ขณะที่สินเชื่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงมากกว่า 1% เท่านั้น

หน่วยงานนี้อธิบายถึงการเติบโตที่ชะลอตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริโภค โดยระบุว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวเนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ขณะเดียวกัน ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาก็สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเช่นกัน

ผู้เชี่ยวชาญ: จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างเข้มแข็ง

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien กล่าวว่า ในอดีต ช่องทางอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงน้อยมาก เนื่องจากตลาดยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและราคายังอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ทุกกลุ่มธุรกิจ ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ ไปจนถึงที่ดินในเขตชานเมือง ล้วนมีอัตราการเติบโตสูงมาก ดังนั้น ความเสี่ยงในการทุ่มเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงสูงขึ้น

คุณเหียนกล่าวว่า สำหรับผู้พักอาศัยจริง หากผู้ซื้อสังเกตบ้านมานานและทราบราคาที่แน่นอน และตอนนี้เจ้าของขายได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดทั่วไป ก็สามารถซื้อได้ อย่างไรก็ตาม ด้วยฐานะทางการเงิน 2 พันล้านดอง หากต้องการซื้อบ้าน จำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารอย่างน้อย 1-2 พันล้านดอง

ในบริบทของภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ฟื้นตัว การกู้ยืมเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์จึงจำเป็นต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบในแง่ของความสามารถในการชำระหนี้ หากกระแสเงินสดถูกขัดจังหวะ จะส่งผลกระทบต่อกระบวนการชำระหนี้และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ ผู้ซื้อควรพักแผนไว้ก่อน แล้วใช้เวลาศึกษาและศึกษาหาความรู้ “ผมคิดว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นสูงสุดประมาณ 5% ต่อปี นับจากนี้ไปจนถึงปี 2571 หากผู้ซื้อยังต้องการซื้อตั้งแต่เนิ่นๆ ก็ต้องพยายามหาให้ได้ ผู้ซื้อควรกำหนดเกณฑ์ เช่น คอนโดมิเนียมหรือบ้านในซอย และฐานะทางการเงินที่สามารถรับประกันการผ่อนชำระได้ตลอดระยะเวลากู้ยืม” เขากล่าว

แม้ว่าคุณจะไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ทันที คุณเหียนกล่าวว่า ผู้ซื้อบ้านไม่ควรรีบร้อนเกินไป แต่ควรตั้งสติให้ดี อย่าไปฟังคำโฆษณาของนายหน้า เพราะถ้าไม่ซื้อทันที ราคาบ้านก็จะพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าเมื่อกู้ยืมเงิน นักลงทุนจำเป็นต้องคำนวณประสิทธิภาพทางการเงินโดยพิจารณาจากปัจจัยทั้งหมด เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ แหล่งชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นงวด ระยะเวลาเงินกู้ ระยะเวลาคืนทุน ตัวเลือกสินทรัพย์จำนอง ฯลฯ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคารต่างๆ ลดลง (ภาพ: Manh Quan)

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Pham Duc Toan กล่าวว่า แม้อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำ แต่หลายคนยังคงลังเลที่จะซื้อบ้าน เนื่องจากราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นมากเกินไป นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังคงประสบปัญหา คนทำงานที่ต้องการซื้อบ้านก็กังวลว่ารายได้จะลดลงทุกเมื่อ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกระบวนการชำระหนี้

อัตราดอกเบี้ยธนาคารค่อนข้างต่ำ แต่กระบวนการกู้เงินเพื่อซื้อบ้านจะใช้เวลาประมาณ 10-20 ปี ดังนั้นบางคนจึงกังวลว่าในอนาคตอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น และอาจเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินในระยะต่อไป

เขากล่าวว่าปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ในฮานอยส่วนใหญ่มีราคาอยู่ระหว่าง 60-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนที่มีพื้นที่ประมาณ 70 ตารางเมตร จะมีราคาอยู่ระหว่าง 4,000-5,000 ล้านดอง ไม่รวมค่าตกแต่งภายใน

ในการซื้อบ้าน ครัวเรือนต้องมีเงินออมอย่างน้อยเพียงพอสำหรับเงินฝาก 30% ของเงินดาวน์ หรือประมาณ 1.5 พันล้านดอง ส่วนที่เหลืออีก 70% ของมูลค่าบ้าน หรือประมาณ 2.5-3 พันล้านดอง ผู้ซื้อบ้านจะต้องกู้ยืมจากธนาคาร แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันจะอยู่ในระดับต่ำ แต่หากกู้เงินจำนวนมากขนาดนี้ ผู้ซื้อบ้านจะต้องจ่ายเงินประมาณ 35-40 ล้านดองต่อเดือน

“ด้วยราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ผมคิดว่าครัวเรือนหนึ่งต้องมีรายได้สูงอย่างน้อย 60 ล้านดองต่อเดือน จึงจะซื้อบ้านแบบผ่อนชำระได้ หากครัวเรือนมีรายได้น้อย การซื้อบ้านจะเป็นเรื่องยากมาก หรืออาจเป็นไปไม่ได้เลย” คุณตวนกล่าว

บุคคลผู้นี้กล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอย่างจริงจัง เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ควรมีกลไกเฉพาะเพื่อส่งเสริมโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm