รัฐบาลจะตัดสินใจคงไว้หรือละทิ้งวิธีส่วนเกิน?

Chính phủ sẽ quyết giữ hay bỏ phương pháp thặng dư? - Ảnh 1. — นายดาว จุง จินห์

Thanh Nien ได้สัมภาษณ์นาย Dao Trung Chinh ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) เกี่ยวกับประเด็นนี้

คุณช่วยบอกเราได้ไหมว่า ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 ยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินโดยอาศัยหลักการอะไร หากยกเลิกไปแล้ว จะมีวิธีการอื่นใดอีกบ้างในการกำหนดราคาที่ดินที่สามารถทดแทนได้จริง

จากผลสรุปการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ของรัฐบาลว่าด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดิน พบว่าในปัจจุบัน วิธีส่วนเกินยังคงมีข้อจำกัดหลายประการ ซึ่งอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดในกระบวนการประเมินราคาได้ แท้จริงแล้ว หลายพื้นที่ยังคงประสบปัญหาสำคัญในการใช้วิธีส่วนเกินนี้ในการประเมินราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่เคยเกิดกรณีศึกษาหลายกรณีที่การประเมินราคาที่ดินต้องหยุดชะงักลง แม้กระทั่งโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินมา 5-6 ปีแล้ว แต่ไม่ได้รับการประเมินราคา ดังนั้น กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงได้เสนอให้รัฐบาลและ รัฐสภา งดใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดินเป็นการชั่วคราว

ตามระเบียบข้อบังคับ เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหักลดหย่อน ส่วนเกิน รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอให้รวมวิธีการหักลดหย่อนไว้ในวิธีการเปรียบเทียบ หลังจากนั้น จะใช้เฉพาะวิธีการเปรียบเทียบ รายได้ และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดราคาที่ดิน ดังนั้น ในการเปรียบเทียบนี้จึงได้รวมปัจจัยที่แสดงถึงส่วนเกินศักยภาพในการพัฒนาไว้ด้วย

แต่ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจต่างเชื่อว่าวิธีการแบบส่วนเกินนั้นเหนือกว่าวิธีการอื่นๆ หากนำวิธีการนี้ออกไป จะทำให้เกิดความยุ่งยากในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ รัฐจะสูญเสียรายได้จากภาษี อุตสาหกรรมและแรงงานจำนวนมากจะตกงาน...?

หากคุณกังวลเช่นนั้น ผมก็อยากถามคำถามตรงกันข้ามเช่นกันว่า ทำไมท้องถิ่นต่างๆ ถึงกำหนดราคาที่ดินได้ล่าช้าในช่วงที่ผ่านมา ทั้งๆ ที่ยังไม่ได้ยกเลิกวิธีส่วนเกิน หลายโครงการจัดสรรและให้เช่าที่ดิน แต่กลับไม่สามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินได้ สาเหตุมาจากวิธีส่วนเกินหรือไม่

เป้าหมายของ รัฐบาล ในการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 คือการมีวิธีการประเมินราคาที่ง่าย โปร่งใส และนำไปใช้ได้ง่าย ซึ่งจะช่วยปกป้องเจ้าหน้าที่ประเมินราคาและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น เพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นสามารถดำเนินการเชิงรุกในการกำหนดราคาที่ดินได้มากขึ้น เจ้าหน้าที่ประเมินราคาจะรู้สึกมั่นใจในการทำงานมากขึ้น ซึ่งจะบรรลุเป้าหมายของรัฐบาลในการเร่งรัดการประเมินราคาที่ดินให้เร็วขึ้น

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้รายงานว่าควรยกเลิกระบบดังกล่าว และเราก็มีเหตุผลของตัวเอง ปัจจุบันรัฐบาลกำลังหารือกันอยู่และยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะยกเลิกหรือไม่ ไม่ว่าจะใช้วิธีใด สิ่งสำคัญคือข้อมูลนำเข้า หากรัฐบาลตัดสินใจไม่ยกเลิกระบบส่วนเกิน ก็จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเกี่ยวกับข้อมูลนำเข้า พารามิเตอร์ และการอ้างอิง วิธีการบรรลุเป้าหมายสองประการ ประการแรกคือความชัดเจนและสอดคล้องกัน เพื่อให้ผู้ประเมินค่าสามารถทำงานได้อย่างสบายใจ ประการที่สอง คือความมั่นคง แม่นยำ และเหมาะสมกับความเป็นจริงมากขึ้น

ด้วยลักษณะเฉพาะของที่ดินหลายประเภทในเวียดนาม การจำกัดจำนวนวิธีการประเมินราคาจะทำให้การประเมินราคาไม่ครอบคลุมที่ดินทุกประเภทและเงื่อนไขการใช้งานที่แตกต่างกันในทางปฏิบัติ ยิ่งไปกว่านั้น วิธีการประเมินราคาส่วนเกินในปัจจุบันคิดเป็น 90% ของมูลค่าที่ดินทั้งหมด หากเลิกใช้วิธีอื่น จะทำให้เกิดความแออัดในตลาดที่หยุดชะงักมาตลอดปีที่ผ่านมา กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้พิจารณาเรื่องนี้แล้วหรือไม่

ผมคิดว่าวิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบผสมผสาน วิธีส่วนเกินประกอบด้วยวิธีการเปรียบเทียบ หากไม่เปรียบเทียบก็จะไม่สามารถหารายได้และต้นทุนได้ ในขณะเดียวกันก็มีวิธีหักลบด้วย หากไม่เปรียบเทียบและหักลบก็จะไม่สามารถประเมินต้นทุนปัจจัยการผลิตได้ สิ่งที่เราเรียกว่าทิศทางการพัฒนาที่สมมติขึ้น เราต้องจินตนาการว่าอนาคตในอีก 5 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร และต้องมีแบบจำลองของปัจจุบันเพื่อให้เราเปรียบเทียบได้

สมมติว่ารัฐบาลตัดสินใจยกเลิกวิธีคำนวณส่วนเกิน รัฐบาลก็ยังต้องพิจารณาวิธีการคำนวณสำหรับโครงการเฉพาะ หรือที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่ง หรือวัตถุประสงค์เฉพาะหลายอย่าง จำเป็นต้องคำนวณให้ชัดเจน ไม่ใช่แค่บอกว่าให้ยกเลิก กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาลองคำนวณโดยใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบอื่น และพบว่ายังสามารถคำนวณได้ จึงเสนอให้ยกเลิกวิธีคำนวณส่วนเกิน หากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมคำนวณได้ ทำไมหน่วยงานท้องถิ่นถึงคำนวณไม่ได้

กระทรวงฯ ได้รวบรวมและรายงานสถานการณ์ความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบการ และประชาชนให้รัฐบาลทราบอย่างตรงไปตรงมา วิธีการประเมินราคาที่ดินทั้งหมดล้วนเป็นวิธี การทางวิทยาศาสตร์ รัฐบาลจะพิจารณาและตัดสินใจว่าจะใช้วิธีการใดในปัจจุบัน เพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ง่าย สะดวก โปร่งใส และสร้างความอุ่นใจให้กับเจ้าหน้าที่และความรับผิดชอบในการดำเนินงานตามเป้าหมายสูงสุด

สมมุติว่าหากยกเลิกวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดินตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอ ประชาชนและธุรกิจจะได้รับประโยชน์อะไรบ้างครับ

ในด้านธุรกิจ ผมคิดว่าหากมีขั้นตอนที่รวดเร็วและเรียบง่าย การกระจายอำนาจ และการมอบหมายอำนาจที่เกี่ยวข้องกับความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคา และเมื่อได้รับมอบหมายงาน พวกเขาจะรู้สึกมั่นใจที่จะลงมือทำ นั่นคือเป้าหมายของการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 โดยรวม ไม่ใช่แค่การยุติการใช้วิธีการส่วนเกิน สำหรับประชาชนในระดับครัวเรือน จะใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินเป็นหลัก ขั้นตอนต่างๆ ง่ายและโปร่งใสมากจนพวกเขาสามารถคำนวณคร่าวๆ ได้ว่าภาระทางการเงินของครอบครัวเป็นเท่าใด

เร่งรัดกำหนดเวลาในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินให้ประชาชนและธุรกิจปฏิบัติตามพันธกรณีทางการเงินต่อรัฐ ควบคู่ไปกับการสร้างความโปร่งใสและความชัดเจน นอกจากนี้ ขั้นตอน ข้อมูล และข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดินยังเป็นข้อมูลสาธารณะมากขึ้น

63 จังหวัดและเมืองต้องการความเห็นอย่างเป็นทางการ

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยัง 63 จังหวัดและอำเภอ เพื่อขอความเห็นอย่างเป็นทางการว่าจะยกเลิกวิธีการกำหนดราคาที่ดินแบบส่วนเกินหรือไม่ และขณะนี้กำลังรอคำตอบอยู่ เป้าหมายของการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 คือให้ท้องถิ่นต่างๆ ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินได้เร็วขึ้น เพื่อขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการที่ติดขัดในขั้นตอนนี้ รวมถึงดำเนินโครงการใหม่ๆ ได้เร็วขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าการจัดเก็บงบประมาณของรัฐจะถูกต้องและเพียงพอ

ลิงค์ที่มา