กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอร่างใหม่ 4 วิธีประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของรัฐบาลหมายเลข 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2014 เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2023 ของรัฐบาลเพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของรัฐบาลที่เป็นแนวทางในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ปัจจุบัน ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP มีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบโดยตรง วิธีหักออก วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ในร่างดังกล่าว กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 4 วิธี

วิธีแรกทำการเปรียบเทียบโดยนำราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันกับที่โอนกรรมสิทธิ์ในตลาดสำเร็จมาปรับราคา ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (แปลงที่ดินเปรียบเทียบ) โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินโดยหักมูลค่าทรัพย์สินติดตัวที่ดิน (ถ้ามี) ออก เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

ประการที่สอง วิธีการคำนวณรายได้โดยการหารรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ด้วยอัตราดอกเบี้ยออมเฉลี่ย (r) ของเงินฝาก 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนาม (VND) ในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐเป็นเจ้าของทุนจดทะเบียนในจังหวัดมากกว่าร้อยละ 50 เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ก่อนเวลาประเมินมูลค่า

ประการที่สาม วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ประการที่สี่ วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้จัดทำโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเทศบาล (คณะกรรมการประชาชนจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

เงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน

วิธีเปรียบเทียบใช้ในการคำนวณราคาที่ดินเมื่อมีแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบและได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินแล้วอย่างน้อย 3 แปลง เว้นแต่กรณีตามข้อ 2 และข้อ 3 และข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ ก ข ค และ ง

วิธีรายได้ให้ใช้กับการประเมินราคาที่ดินในการกำหนดรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดิน ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และวรรค 3 และข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ ก ข ค และ ง

วิธีการส่วนเกินนั้น ใช้กับมูลค่าที่ดินแปลงและพื้นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงผังเมือง เมื่อมีการกำหนดรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวม ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดในข้อ 1 และ 2 และข้อ a, b, c และ d ของข้อ 4 มาตรา 5

วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินถูกนำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินแปลงและพื้นที่ในกรณีต่อไปนี้: กรณีตามข้อ ก. วรรค 4 มาตรา 114 และข้อ 3 มาตรา 189 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน; การคำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินมาประมูล; ราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่ที่ดินแปลงและพื้นที่ได้รับการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแบบแปลนการก่อสร้างโดยละเอียด ด้วยบทบัญญัตินี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอทางเลือก 2 ทางเลือก:

ตัวเลือกที่ 1: กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมิน โดยมีมูลค่ารวมที่คำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่เกิน 90,000 ล้านดองสำหรับเมืองในส่วนกลาง ไม่เกิน 30,000 ล้านดองสำหรับจังหวัดภูเขาและพื้นที่สูง ไม่เกิน 60,000 ล้านดองสำหรับจังหวัดที่เหลือ ในกรณีที่กำหนดไว้ในข้อ b และ d ข้อ 4 มาตรา 114 ข้อ 2 มาตรา 172 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และกรณีการคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่า เมื่อรัฐเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ตัวเลือกที่ 2 : กำหนดราคาที่ดินแปลงหรือเนื้อที่ดินที่ต้องการประเมินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลธรรมดา กรณีที่กำหนดใน พ.ร.บ.ที่ดิน ข้อ 4 วรรคสอง มาตรา 114 วรรคสอง มาตรา 172 และกรณีคิดค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดอายุสัญญาเช่า กรณีรัฐเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินออกขายทอดตลาด

กำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วนเพื่อคำนวณค่าชดเชยกรณีรัฐทวงคืนที่ดินในกรณีที่มีสิทธิได้รับค่าชดเชยตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ดินแต่ไม่สามารถใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งมาตรา 5 ได้

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา