รัฐบาลเพิ่งรายงานเนื้อหาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) บางส่วนต่อคณะกรรมาธิการสามัญ ประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ
เนื้อหาสำคัญประการหนึ่งที่ประชาชนจำนวนมากให้ความสนใจ คือ เนื้อหา วิธีการประเมินราคาที่ดิน และเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธี (มาตรา 158)
พิจารณาและอนุมัติในการประชุมวิสามัญ
ดังนั้น รัฐบาล จึงเห็นควรให้ทบทวนและชี้แจงแนวคิดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ การเปรียบเทียบ ส่วนเกิน รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ในมาตรา 158 วรรค 5; ระบุเงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินในมาตรา 158 วรรค 6 โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างกฎหมายกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้หลายวิธี
วิธีเปรียบเทียบเบื้องต้น คือ การนำราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันกับที่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมาปรับราคา ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลได้ชำระหนี้ตามสัญญาที่ชนะการประมูลแล้ว โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินโดยหักมูลค่าทรัพย์สินติดตัวที่ดิน (ถ้ามี) ออก เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา
วิธีที่สองคือวิธีการรับรายได้ ซึ่งดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่แล้วหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่มีหุ้นที่รัฐบาลควบคุมในจังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยใช้ข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า
วิธีที่สาม คือ วิธีส่วนเกิน ซึ่งดำเนินการโดยการนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่
ประการที่สี่ วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (Land Price Adjustment Coefficient) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยนำราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินคำนวณจากการเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาตลาด
นอกจากสี่กรณีข้างต้นแล้ว รัฐบาลจะต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินใหม่ภายหลังจากที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว
นอกจากนั้นยังมีเงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการเปรียบเทียบจะใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีจุดประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกัน กรณีที่ปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมีความคล้ายคลึงกันบางประการ หรือกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินของศาล
วิธีรายได้ ใช้ประเมินราคาในกรณีที่ที่ดินหรือที่ดินที่ไม่ใช่ เพื่อการเกษตร ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้เปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ต้องการประเมินราคา
วิธีการส่วนเกินนำมาประยุกต์ใช้กับมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ แต่สามารถประมาณรายได้การพัฒนารวมและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้
วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน นำมาใช้เพื่อกำหนดค่าชดเชยเฉพาะกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดิน กรณีเรียกคืนแปลงที่ดินติดกันหลายแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันและมีราคาที่ดินระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้วิธีการเปรียบเทียบ หรือเพื่อเปรียบเทียบกับผลการกำหนดราคาที่ดินด้วยวิธีข้างต้น
พร้อมกันนี้ รัฐบาลได้เสนอให้กำหนดหลักเกณฑ์วิธีการและขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินตามวิธีการต่างๆ รวมถึงการเลือกใช้วิธีการประเมินราคาไว้โดยละเอียดในพระราชกฤษฎีกาแนวทางการบังคับใช้
รัฐบาลได้ขอให้คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ศึกษาความคิดเห็นและข้อเสนอของรัฐบาลเพื่อประสานในการจัดทำร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ให้แล้วเสร็จ เพื่อนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพิจารณาอนุมัติในการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 (มกราคม 2567) ตามนโยบายของมติที่ 18 โดยให้ระบบกฎหมายมีความสอดคล้องกัน ขจัดอุปสรรคอย่างรวดเร็ว และปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม
อย่าไล่ตามปริมาณ ไม่ว่าจะเร่งด่วนแค่ไหนก็ตาม
ประธานรัฐสภา นายเว้ เว้ กล่าวกับสื่อมวลชนว่า เหตุการณ์สำคัญประการหนึ่งในการประชุมสมัยที่ 6 เมื่อเร็ว ๆ นี้ คือ รัฐสภายังไม่ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข แม้ว่าจะมีการแสดงความคิดเห็นผ่านการประชุมไปแล้ว 2 ครั้งก็ตาม
“มตินี้ได้รับการอนุมัติจากผู้นำพรรค รัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจแล้ว เราไม่ได้มุ่งเน้นที่ปริมาณ แม้จะเป็นเรื่องเร่งด่วน แต่เราต้องตอบสนองความต้องการที่สำคัญที่สุดในเรื่องคุณภาพ ไม่ใช่การเร่งรีบหรือเร่งรีบ” ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวเน้นย้ำ
ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า กฎหมายที่ดินอาจมีความสำคัญรองลงมาจากรัฐธรรมนูญเพียงเท่านั้น เพราะมีผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทุกแง่มุมของชีวิตทางเศรษฐกิจ สังคม และประชาชน ไม่ใช่เรื่องไร้เหตุผลเลยที่มีผู้แสดงความคิดเห็นถึงร่างกฎหมายฉบับนี้ถึง 12 ล้านคน
ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่า จนถึงขณะนี้ มีประเด็นสำคัญ 27 ประเด็น ซึ่งก่อนการประชุมสมัยที่ 6 คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ตกลงกันไว้ 6 ประเด็นหลัก และอีก 7 ประเด็นหลักที่คณะผู้แทนพรรคได้รายงานต่อกรมการเมือง (โปลิตบูโร) ได้รับความเห็นชอบจากกรมการเมืองแล้ว ส่งผลให้มีประเด็นที่ได้รับการแก้ไขแล้ว 13 ประเด็น
นอกจากนี้ ในการประชุมคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ครั้งที่ 6 ระหว่างสองสมัยประชุม ได้มีการหารือและลงมติในประเด็นสำคัญอีก 9 ประเด็นอย่างละเอียดถี่ถ้วน ประเด็นเหล่านี้มีทางเลือก 2-3 ทางในการนำเสนอ แต่คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้วิเคราะห์และลงมติใน 9 ประเด็นตามทางเลือก 1 ทาง ซึ่งหลังจากนั้นรัฐบาลก็เห็นชอบกับทั้ง 9 ประเด็นดังกล่าวเช่นกัน
จึงได้ตกลงเนื้อหาข้อ 22/27 เรียบร้อยแล้ว ต่อไปก็หารือและตกลงเบื้องต้นกันไปแล้วอีก 5 ประเด็น เพียงแต่รอคำตอบอย่างเป็นทางการจากทางรัฐบาลเท่านั้น
หลังจากเห็นชอบเนื้อหาทั้ง 27 ฉบับนี้แล้ว คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติจะนำเสนอเนื้อหาดังกล่าวต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อพิจารณาและอนุมัติ การตัดสินใจว่าจะอนุมัติหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับสภานิติบัญญัติแห่งชาติ
คณะกรรมาธิการสามัญประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติจะจัดการประชุมในเดือนมกราคมเพื่อพิจารณาขั้นสุดท้ายก่อนนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ “ร่างกฎหมายฉบับนี้มีประเด็นสำคัญหลายประการที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน” ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว
นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การดำเนินโครงการกฎหมายที่ดินให้สำเร็จ
แหล่งที่มา
![[ภาพ] ผู้นำจังหวัดเจียลายมอบดอกไม้ที่อนุสาวรีย์ลุงโฮกับกลุ่มชาติพันธุ์ในพื้นที่สูงตอนกลาง](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
การแสดงความคิดเห็น (0)