การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหาและการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ในช่วงบ่ายของวันที่ 7 สิงหาคม รอง นายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha เป็นประธานการประชุมทั้งแบบพบหน้าและออนไลน์เกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมบทความหลายข้อของพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ของรัฐบาลเกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน

ผู้เข้าร่วมประชุมมีผู้นำและตัวแทนจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ กระทรวงการก่อสร้าง กรมตรวจสอบของรัฐ กระทรวงการตรวจเงินแผ่นดิน คณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา คณะกรรมการบริหารทุนของรัฐในรัฐวิสาหกิจ ตัวแทนจาก 22 จังหวัดและเมือง ผู้เชี่ยวชาญ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ กรมประเมินค่า...

รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha เป็นประธานการประชุม

การพัฒนากระบวนการกำหนดราคาที่ดินแบบเจาะจงเพื่อให้มั่นใจว่าทรัพยากรที่ดินจะถูกปลดบล็อก

ตามรายงานของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า มีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธีในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ซึ่งประกอบด้วยวิธีการประเมินราคาโดยตรง การหักลดหย่อน รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินแบบเฉพาะเจาะจงทำให้ราคาที่ดินสอดคล้องกับราคาตลาด โดยจำกัดการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และรับประกันสิทธิของประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน

อย่างไรก็ตาม หลังจากบังคับใช้มานานกว่า 9 ปี กฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินบางฉบับได้เผยให้เห็นข้อจำกัดและข้อบกพร่อง บางพื้นที่ยังคงมีความสับสนในการนำไปใช้และการดำเนินการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความก้าวหน้าในการประเมินราคาที่ดิน วิธีการประเมินราคาที่ดินบางวิธีไม่สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของข้อมูลตลาด สิทธิการใช้ที่ดินยังขาดความโปร่งใส และไม่เหมาะสมกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทที่ฐานข้อมูลราคาที่ดินยังไม่สมบูรณ์ กฎระเบียบเกี่ยวกับเนื้อหาและเงื่อนไขในการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินยังไม่เหมาะสมและไม่เฉพาะเจาะจง ทำให้เกิดกรณีที่วิธีการต่างๆ ถูกนำไปใช้กับที่ดินแต่ละแปลงแล้วได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน...

ดังนั้น จึงมีความจำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เพื่อให้ดำเนินการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับวิธีประเมินราคาที่ดินให้แล้วเสร็จโดยเร็ว พัฒนากระบวนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อให้แน่ใจว่าทรัพยากรที่ดินจะรวมกันเป็นหนึ่ง และในขณะเดียวกันก็ให้คำแนะนำแก่ท้องถิ่นต่างๆ ให้เป็นหนึ่งเดียวกันในการดำเนินการตามอำนาจของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่มอบให้กับคณะกรรมการประชาชนอำเภอในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น มติที่ 73/NQ-CP ลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2566 ของรัฐบาล

รองนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า การละเมิดการประเมินราคาที่ดิน ส่วนใหญ่เกิดจากการใช้วิธีการที่ไม่ถูกต้อง หรือใช้ข้อมูลนำเข้าที่ไม่เป็นกลาง โปร่งใส และไม่แม่นยำ

แนวทางแก้ไขที่นำเสนอนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อแก้ไขข้อบกพร่อง ความยากลำบาก และอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การทบทวนและปรับปรุงวิธีการประเมินราคาที่ดิน รวมถึงการผนวกวิธีการหักลดหย่อนเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ การปรับปรุงและเพิ่มเติมเนื้อหาบางส่วนของวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกิน เพื่อลดปัจจัยสมมติฐาน เจตนารมณ์ของผู้ประเมิน และทำให้การจัดการดำเนินการเป็นไปอย่างสะดวกยิ่งขึ้น

ระบุเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธีประเมินราคาที่ดิน เพื่อบูรณาการการเลือกใช้และการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน; แหล่งข้อมูลที่เก็บรวบรวมเพื่อใช้ในการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน; ขยายกรณีการใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน...

ร่างพระราชกฤษฎีกาได้เพิ่มบทบัญญัติว่าเมื่อใช้การเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีส่วนเกิน จะต้องเปรียบเทียบกับผลลัพธ์ของการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ในกรณีที่ไม่สามารถเลือกองค์กรที่มีหน้าที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินได้ การจัดการช่วงเปลี่ยนผ่านสำหรับบางกรณี...

การประชุมเชื่อมต่อผ่านระบบออนไลน์

ใช้การประเมินราคาที่ดินควบคู่กับการตรวจสอบอย่างเหมาะสม โดยยึดหลักความซื่อสัตย์และความเป็นกลาง

ในการประชุม รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะผ่านเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับการจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินและการสร้างแผนที่มูลค่าที่ดินเพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้ทุกวิธีการประเมินมูลค่า

ในอนาคตอันใกล้นี้ หน่วยงานจัดการและหน่วยที่ปรึกษาการประเมินค่าที่ดินจะต้องตกลงกันเกี่ยวกับวิธีการเลือกและนำวิธีการประเมินค่าที่ดินไปใช้ควบคู่ไปกับการตรวจสอบที่เหมาะสม โดยต้องมั่นใจถึงความซื่อสัตย์ ความเป็นกลาง "ใกล้เคียง ถูกต้อง และสอดคล้องกับมูลค่าตลาด" พึ่งพาเจตจำนงส่วนบุคคลน้อยลง "ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานจัดการ หน่วยที่ปรึกษา หน่วยงานประเมินค่าที่ดิน และหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย"

รองนายกรัฐมนตรีเจิ่น ฮอง ฮา กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหา อุปสรรค และการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในปัจจุบัน การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จำเป็นต้องมีวิธีการที่ถูกต้อง มีพื้นฐานทางวิทยาศาสตร์ และปฏิบัติได้จริง

หลายประเทศทั่วโลกใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน (แบบเปรียบเทียบ แบบรายได้ แบบส่วนเกิน) ซึ่งข้อมูลและปัจจัยนำเข้าในตลาดที่ดินเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่แม่นยำ วิธีการประเมินราคาแต่ละวิธีจะพิจารณาตามเงื่อนไขข้อมูลและปัจจัยนำเข้าของที่ดินแต่ละแปลง

ผู้เชี่ยวชาญที่เข้าร่วมประชุม

รองนายกรัฐมนตรีมอบหมายให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับกระทรวงการคลัง กระทรวงก่อสร้าง กระทรวง สาขา และสมาคมต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อชี้แจงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการรวบรวมข้อมูลและข้อมูลนำเข้าของแต่ละแปลงที่ดินและโครงการเฉพาะเจาะจง เพื่อเป็นพื้นฐานในการเลือกใช้วิธีประเมินราคาที่เหมาะสมที่สุด หลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนและความลำเอียง

“เกณฑ์ข้อมูลนำเข้าจะต้องเป็นหนึ่งเดียว โปร่งใส เปิดเผย เข้าใจง่าย และปฏิบัติได้จริง โดยเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่เหมาะสม” รองนายกรัฐมนตรีกล่าว พร้อมขอให้หน่วยงานร่างชี้แจงอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบของหน่วยงานจัดการ องค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคา สภาการประเมินราคา ฯลฯ ในขั้นตอนการดำเนินการประเมินราคาที่ดิน

รองนายกรัฐมนตรียังกล่าวด้วยว่า แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงจะได้รับการอนุมัติให้ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามเขตมูลค่าแล้วก็ตาม แต่พื้นที่ที่ยังไม่มีการรวบรวมข้อมูลที่ดินตามเขตมูลค่าอย่างครบถ้วน ก็ยังจำเป็นต้องนำวิธีการประเมินราคาอื่นๆ มาใช้ สำหรับพื้นที่ที่ติดตามความผันผวนของราคาตลาดที่ดินในพื้นที่อย่างใกล้ชิด ก็สามารถใช้วิธีการประเมินราคาตามเขตมูลค่าได้

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/dinh-gia-dat-la-van-de-then-chot-trong-giai-quyet-nhung-vuong-mac-vi-pham-ve-dat-dai-post259491.html