ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

จำเป็นต้องมี “วาล์วล็อค” เพื่อควบคุมความถูกต้องแม่นยำของผลการประเมินราคาที่ดิน

เมื่อเช้าวันที่ 15 มกราคม ที่ผ่านมา การประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้หารือในห้องประชุมถึงเนื้อหาใหม่หรือความเห็นที่แตกต่างกันหลายประการเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

เพื่อชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับเนื้อหาบางส่วนของร่างกฎหมาย รองผู้แทนรัฐสภาเหงียน ฮวง บ๋าว เจิ่น (คณะผู้แทน บิ่ญเซือง ) แสดงความชื่นชมอย่างยิ่งต่อการรับและแก้ไขเนื้อหาสำคัญของคณะกรรมการร่างกฎหมาย และรายงานชี้แจงของคณะกรรมการเศรษฐกิจ

ข้อคิดเห็นในมาตรา 158 วรรค 5 แห่งร่างกฎหมาย ระบุว่า “วิธีการประเมินราคาที่ดินในข้อ c ของวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน ดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้สำหรับการพัฒนาหักด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้สำหรับการพัฒนาที่ดินของแปลงที่ดิน”

ผู้แทนได้เสนอแนะให้คณะกรรมาธิการร่างไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดินด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

ประการแรก มีวิธีการประเมินราคาที่ดินอยู่หลายวิธี แต่การประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีการต่างๆ จะให้ผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกันสำหรับแปลงที่ดินนั้นๆ

อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าที่ดินเมื่อใช้การคำนวณด้วยวิธีส่วนเกินนั้นได้มาจากการตั้งสมมติฐานและการประมาณการ และระดับความน่าเชื่อถือไม่สูงสำหรับพื้นที่ที่มีข้อมูลจริงและต้นทุนรายได้จำกัดเป็นพื้นฐานสำหรับการประมาณการ

นอกจากนี้ มูลค่าของที่ดินยังมีศักยภาพที่จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลาอันเนื่องมาจากกระบวนการทางประวัติศาสตร์ กิจกรรมเชิงพาณิชย์ และกิจกรรมอื่นๆ บนที่ดินผืนนั้นเอง

การเจรจา-ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน — ผู้แทนรัฐสภาเหงียน ฮวง บ๋าว เจิ่น

อย่างไรก็ตาม การกำหนดให้มูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปนั้นไม่สมเหตุสมผล เพราะมูลค่าที่ดินอาจลดลงเมื่อ เศรษฐกิจ ถดถอยหรือเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวย เช่น ปัจจุบันตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์แทบจะหยุดชะงัก วิธีการนี้จึงไม่สามารถวัดปัจจัยเสี่ยงและผลกระทบด้านลบต่อเศรษฐกิจได้อย่างแม่นยำ” คุณทรานกล่าว

ประการที่สอง การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานไว้ข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่ามีความไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก

ผู้แทนกล่าวว่า สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน หากเราจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงเพียงตัวชี้วัดเดียวในปัจจัยที่สมมติขึ้น ผลการประเมินมูลค่าก็จะเปลี่ยนแปลงไปด้วย นี่เป็นสาเหตุหลักของความสับสนและความล่าช้าในการกำหนด ประเมินราคา และตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินในอดีต และความเข้าใจของแต่ละคนก็แตกต่างกันไปในแต่ละสถานการณ์และแต่ละช่วงเวลา

นอกจากนี้ ตามที่ผู้แทนได้กล่าวไว้ แม้ว่าจะมีการกำหนดวิธีการคำนวณส่วนเกินไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ของรัฐบาล และหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แต่ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา การดำเนินการดังกล่าวก็ประสบปัญหาและอุปสรรคมากมาย ปัจจัยที่ใช้ในการประมาณรายได้รวมและต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนั้น ประมาณการโดยอาศัยการสำรวจ การสำรวจ และการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาโอน ราคาค่าเช่า และปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนของโครงการที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับโครงการที่จะประเมินมูลค่า

ปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้และต้นทุนยังคงได้รับการควบคุมโดยทั่วไป โดยไม่มีมาตรฐาน บรรทัดฐาน หรือเกณฑ์เฉพาะเจาะจง ดังนั้นการกำหนดราคาจึงยังคงเป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ คำอธิบายโครงการลงทุนยังถือเป็นเอกสารสำคัญฉบับหนึ่งที่ใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการนำข้อมูลที่ใช้ในวิธีส่วนเกินของความคืบหน้าการดำเนินโครงการ ความคืบหน้าของธุรกิจ และอัตราเงินทุนการลงทุนมาใช้ ซึ่งตัวบ่งชี้เหล่านี้มีบทบาทชี้ขาดในผลการประเมินมูลค่า

ปัจจุบัน คำอธิบายโครงการลงทุนยังคลุมเครือ ขาดข้อมูล และข้อมูลประกอบ เนื่องด้วยฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ ฐานข้อมูลที่ดิน รวมถึงข้อมูลราคาที่ดิน และตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่และโปร่งใส การยกเลิกวิธีการประเมินราคาที่ดินจึงจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบในแง่ของความเป็นไปได้ เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่ก่อให้เกิดความยุ่งยากในการดำเนินการประเมินราคาที่ดิน

“หากจำเป็นต้องคงวิธีการนี้ไว้ ควรมี “กลไกล็อค” เพื่อควบคุมความถูกต้องและความเหมาะสมของผลการประเมินราคาที่ดิน” ผู้แทน Tran เสนอแนะ

นอกจากนี้ ในปัจจุบันงานด้านการชดเชยและการฟื้นฟูที่ดินกำลังดำเนินการฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการและงานขุดลอกลำธาร คูคลอง คูระบายน้ำ และคูระบายน้ำ แต่กฎหมายที่ดิน พระราชกฤษฎีกา และหนังสือเวียนที่ควบคุมการชดเชยและการเวนคืนที่ดินยังไม่ได้ควบคุมการทำงานนี้ ดังนั้นงานนี้จึงกำลังประสบปัญหาอย่างมาก เนื่องจากประชาชนไม่เห็นด้วยและได้ยื่นคำร้องจำนวนมาก แม้กระทั่งร้องเรียนเกี่ยวกับการตัดสินใจเรื่องการชดเชยของรัฐ ทำให้เกิดความยากลำบากในการเวนคืนที่ดิน ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้ทบทวนเนื้อหานี้

การปลดล็อคทรัพยากรที่ดิน

เพื่อช่วยให้การร่างกฎหมายเพื่อปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาประเทศโดยรวมเสร็จสมบูรณ์ ผู้แทน Nguyen Thi Ngoc Xuan (คณะผู้แทน Binh Duong) ได้นำเสนอความเห็นขององค์กรต่างๆ หลายแห่งในจังหวัด Binh Duong เกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในประเด็น b ข้อ 3 มาตรา 122 และประเด็น b ข้อ 1 มาตรา 127

การเจรจา-ข้อเสนอไม่กำหนดวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน (รูปที่ 2) — นายเหงียน ดึ๊ก ไห่ รองประธานรัฐสภา เป็นประธานการประชุม

ผู้แทนเสนอให้เพิ่มกรณีที่ดินอื่นๆ หากสอดคล้องกับผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ พวกเขาขอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาและลงมติเกี่ยวกับบทบัญญัตินี้อย่างรอบคอบแยกต่างหาก หรือมอบหมายให้รัฐบาลนำร่องเป็นระยะเวลา 5 ปี แล้วสรุปและรายงานต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

สาเหตุตามที่ผู้แทนได้กล่าวไว้ มาจากแนวทางปฏิบัติก่อนหน้านี้ที่รัฐบาลเรียกร้องให้มีการลงทุนและพัฒนาเศรษฐกิจ โดยประชาชนและธุรกิจจำนวนมากที่ต้องการทำธุรกิจต่างยอมรับที่จะมอบที่ดินประเภทต่างๆ ของตนให้กับรัฐ รวมถึงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อให้เช่ากลับเพื่อใช้ในการผลิตและธุรกิจ ซึ่งสร้างงานและมีส่วนสนับสนุนอย่างมากต่อกระบวนการพัฒนาท้องถิ่น

จนถึงปัจจุบันเมื่อรัฐเปลี่ยนการวางผังเมือง ต้องการปรับปรุงและตกแต่งพื้นที่เมือง จำเป็นต้องมีกลไกการจัดลำดับความสำคัญเพื่อให้รัฐมีโอกาสลงทุนและพัฒนาบนที่ดินที่ตนได้อนุรักษ์ ผลิต และทำธุรกิจมาหลายชั่วอายุคนต่อไป

ในทางกลับกัน รัฐของเรามีหลักฐานเพียงพอที่จะระบุแหล่งที่มาของที่ดินของบริษัทได้อย่างชัดเจน หากแหล่งที่มาของที่ดินก่อนการผลิตและธุรกิจเป็นของบริษัทเอง (เนื่องจากการได้รับมรดก การบริจาค หรือการโอน) ประเด็นนี้จำเป็นต้องได้รับการศึกษาอย่างละเอียดถี่ถ้วน

นอกจากนี้ ผู้แทนยังแนะนำว่าจำเป็นต้องแก้ไขและสรุปกฎหมายเกี่ยวกับภาษีและการเงินโดยเร็ว เพื่อประสานประโยชน์จากการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับกลุ่มวิชา 3 กลุ่ม ได้แก่ ผู้ใช้ที่ดิน นักลงทุน และรัฐ เพื่อให้รัฐสามารถแจกจ่ายประโยชน์ตามสัดส่วนให้กับผู้ใช้ที่ดินเอง และลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น ได้

แหล่งที่มา