อสังหาฯ ปี 2566 จะ “หายใจสะดวก” ขึ้นจริงหรือ?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และหน่วยวิจัยตลาดคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเปิดโอกาสให้วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ที่มีกองทุนที่ดินและการเงินที่มั่นคงสามารถเติบโตได้ หลังจากที่ "ยักษ์ใหญ่" บางแห่งต้องผ่านการปรับโครงสร้างและการปฏิรูปครั้งใหญ่

โอกาสสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

รายงานการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดยสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (FERI) ได้นำเสนอสถานการณ์ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้แก่ สถานการณ์เชิงบวก สถานการณ์ที่คาดการณ์ไว้ และสถานการณ์ที่ท้าทาย

ด้านบวก FERI คาดการณ์ว่า GDP ของเวียดนามในปี 2566 จะอยู่ที่ประมาณ 5.5% - 6.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5% - 5.5% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 10% - 11% อัตราการดูดซึมในตลาดอสังหาฯ อยู่ในระดับปานกลาง และราคาขายจะทรงตัว

ในสถานการณ์ที่คาดการณ์ไว้ GDP จะอยู่ที่ประมาณ 4.5% - 5.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 6% - 7% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 14-16% อัตราการดูดซับตลาดอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ยและราคาขายอาจปรับตัวเล็กน้อย ในสถานการณ์ที่ท้าทาย เมื่อ GDP อยู่ที่ประมาณ 3.5% - 4.5% อัตราเงินเฟ้อจะอยู่ที่ประมาณ 10% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 18% - 20% อัตราการดูดซึมจะต่ำมากและราคาขายจะถูกปรับลดลงอย่างมาก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในและต่างประเทศหลังจากผ่านกระบวนการฟอกเงินที่แข็งแกร่ง

ดร. ฟาม อันห์ คอย ผู้อำนวยการ FERI คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ไม่ว่าจะมีสถานการณ์ใด จะยังคงมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบันมีแนวโน้มที่ดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า โดยอัตราเงินเฟ้อและการเติบโตทางเศรษฐกิจดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้ามาก นโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย ฯลฯ กำลังดำเนินการอย่างค่อยเป็นค่อยไป ก่อนหน้านี้อุปทานอสังหาริมทรัพย์มีมากเกินความต้องการ แต่ปัจจุบันอุปทานกลับมีน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อรองรับความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ยังมีการดำเนินนโยบายอย่างต่อเนื่อง เช่น มติที่ 43 (แพ็คเกจ 350,000 พันล้านดอง) และมติที่ 11 เกี่ยวกับโครงการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ปี 2565-2566 เพื่อส่งเสริมการพัฒนาภาคเศรษฐกิจแบบพร้อมกัน สนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้เป็นเจ้าของบ้านผ่านแพ็คเกจสนับสนุนการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากการเรียนรู้จากวิกฤตการณ์ที่ผ่านมา ธุรกิจ นักลงทุน และลูกค้าได้เตรียมแผนรองรับความอยู่รอดของตนเองไว้แล้ว ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่กำลังประสบปัญหาการออกพันธบัตร ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมบางส่วนยังคงมีเสถียรภาพ สามารถออกพันธบัตร สร้างกระแสเงินสด และดำเนินโครงการต่างๆ ได้ แม้จะประสบปัญหาสภาพคล่องจากสถานการณ์โดยรวมที่ชะลอตัว ธุรกิจที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีกองทุนที่ดินที่ดี และมีพันธมิตรที่เหมาะสม จะมีโอกาสมากมายในปี 2566 และปีต่อๆ ไป

ดร.เหงียน ฮวง เลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยอมรับว่าผ่านการคัดกรอง นักลงทุนและบริษัทที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง กองทุนที่ดินที่สะอาด ความสามารถ ชื่อเสียงและเครือข่ายอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ และประสบการณ์ในการจัดการวิกฤต ถือเป็นหน่วยงานที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะมองหาโอกาสในช่วงเวลาที่ยากลำบาก

“อย่างไรก็ตาม ธุรกิจจำเป็นต้องตระหนักถึงหลักนิติธรรม มุ่งเน้นไปที่กลยุทธ์ระยะยาว และรับมือกับสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้น ขณะเดียวกันก็ต้องกระจายเครือข่ายพันธมิตรและนักลงทุนให้หลากหลายมากขึ้น” คุณฮวงกล่าวเน้นย้ำ

หลายๆคนตั้งใจจะวางเงินลง

จากมุมมองของลูกค้าและนักลงทุนรายย่อย เว็บไซต์ Batdongsan.com.vn เพิ่งเผยแพร่รายงานเกี่ยวกับจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2566 โดยแสดงให้เห็นว่าผู้เข้าร่วมการสำรวจเกือบ 70% ตั้งใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ผู้บริโภคมีมุมมองในแง่ดีต่อตลาดน้อยลง แต่ยังคงคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น

คนเวียดนามจำนวนมากยินดีจ่าย 40% - 60% ของรายได้ทั้งหมดเพื่อชำระสินเชื่อบ้าน สำหรับผู้ที่มีรายได้ครัวเรือนน้อยกว่า 40 ล้านดองต่อเดือน ร้อยละ 46 ยินดีที่จะจ่ายประมาณ 40% - 60% ของรายได้ทั้งหมดเพื่อชำระสินเชื่อบ้าน

อัตราดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ที่มีรายได้ครัวเรือนสูง โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ 40-70 ล้านดองต่อเดือน จะอยู่ที่ 67% ผู้ที่มีรายได้ 70-100 ล้านดองต่อเดือน จะอยู่ที่ 73% และผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนมากกว่า 100 ล้านดองต่อเดือน จะอยู่ที่ 74%” รายงานระบุ

จากการสำรวจของ FERI ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2565 ผู้บริโภคส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าในปี 2566 พวกเขาจะสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่เหมาะสม ประมาณ 2-3.5 พันล้านดอง มี 1-2 ห้องนอน และเป็นโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ขณะเดียวกัน โครงการในเมืองรอง ซึ่งเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์หลักๆ และสามารถเช่าได้สะดวก จะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ

นอกจากนี้ ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคาดหวังว่าธนาคารกลางจะผ่อนคลายวงเงินสินเชื่อ ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และเพิ่มนโยบายสนับสนุนจากนักลงทุน ปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ราคาขาย และสุดท้ายคือ โอกาสในการปรับราคา

จากมุมมองด้านการลงทุน Savills Vietnam เชื่อว่าช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 จะเป็นช่วงเวลาสำคัญที่นักลงทุนควรพิจารณาก่อนตัดสินใจ “ในบริบทที่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกกำลังคลี่คลายลง เราเชื่อว่านักลงทุนไม่ควรรีบถอนตัวออกจากตลาด”

ในเวียดนาม ธนาคารกลางเวียดนามทำหน้าที่ได้ดีมากในการรักษาเสถียรภาพของค่าเงินดองเมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่นๆ และอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการลงทุนระยะยาว นักลงทุนที่รู้สึกไม่มั่นใจในความเสี่ยงในการลงทุน 1-2 ปี ควรมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมกว่า เพราะหากมองภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอยู่ในสถานะที่ดีมาก" ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam แสดงความคิดเห็น

นายทิน เหงียน หัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาด คอลลิเออร์ส เวียดนาม กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความยากลำบากในด้านกฎหมาย สภาพคล่อง และแหล่งเงินทุน ซึ่งคาดว่าจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยถึงไตรมาสที่ 3 ของปี 2566

การเคลื่อนไหวล่าสุดของ รัฐบาล ตั้งแต่ธนาคารแห่งรัฐไปจนถึงคณะทำงานของกระทรวงและภาคส่วนต่างๆ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการฟื้นฟูตลาดอย่างยั่งยืน “การเลื่อนการขายใหม่ออกไปทำให้อุปทานแคบลง ซึ่งส่งผลต่อการส่งเสริมธุรกรรม” นายทิน เหงียน กล่าว

ความต้องการอพาร์ตเมนต์คลาสซีจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam ประเมินว่าหลังจากกระบวนการปรับปรุงเมืองที่แข็งแกร่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ “ในสายตาของนักลงทุน เวียดนามยังต้องพัฒนาอีกมากในกระบวนการพัฒนาเมือง”

ประชากรชนชั้นกลางและกลุ่มคนร่ำรวยกำลังเพิ่มขึ้น ขณะที่อุปทานของคอนโดมิเนียมคลาส C กำลังขาดแคลน เนื่องจากนักลงทุนมองหาสินค้าในกลุ่มที่สูงกว่า ดังนั้น ความต้องการอพาร์ตเมนต์คลาส C จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาวอย่างแน่นอน" คุณทรอยวิเคราะห์เพิ่มเติม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm