На рынке квартир в Ханое по-прежнему наблюдается дисбаланс между спросом и предложением

Спрос на жилье в Ханое по-прежнему неудовлетворен

Согласно отчёту Savills о рынке недвижимости Ханоя за первый квартал 2024 года, предложение квартир в первом квартале 2024 года увеличилось на 41% по сравнению с предыдущим кварталом и на 99% в годовом исчислении, достигнув 4062 единиц. Первичное предложение за квартал достигло 12 928 единиц, что на 9% больше, чем в предыдущем квартале, но на 34% меньше, чем в предыдущем году.

Дисбаланс спроса и предложения в сегменте квартир сохраняется. На рынке сохраняется дефицит жилья стоимостью менее 30 млн донгов/м² (класс C), доля такого жилья составляет всего 4% от общего объема нового предложения, и оно уже распродано. С 2020 года первичное предложение жилья класса C сокращается на 47% в год.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор по консалтингу и исследованиям Savills Hanoi, отметила: «Предложение в основном сосредоточено на квартирах класса B, на которые приходится почти 90%. Квартиры класса C на первичном рынке и квартиры класса A составляют лишь незначительную долю. Более того, с настоящего момента и до конца года, несмотря на принятие важных законов, предложение новых квартир не увеличилось».

Недвижимость - На рынке квартир Ханоя сохраняется дисбаланс между спросом и предложением — (Источник: Интернет)

Между тем, в Ханое и Хошимине, как крупных городах, ежегодный естественный спрос на жильё составляет около 50 000 домов. Это обусловлено иммиграцией, оттоком взрослых и сокращением среднего количества проживающих в доме... Этот спрос уже некоторое время не удовлетворяется ограниченным предложением, что приводит к отложенному спросу на жильё. Кроме того, макроэкономические факторы, такие как колебания на рынке золота и низкие процентные ставки, побуждают инвесторов искать разумные и долгосрочные каналы инвестирования, что незримо увеличивает спрос на квартиры на рынке Ханоя.

Сравнивая линейки недвижимости, покупатели с реальными потребностями в жилье могут заметить, что цены на квартиры по-прежнему более разумны, чем на недвижимость с земельным участком в рамках проекта, такую как виллы и таунхаусы. Это приводит к росту спроса и первичных цен на квартиры в первом квартале 2024 года. Согласно отчёту Savills за квартал, первичная цена квартир в Ханое достигла 59 млн донгов за м², что на 3% больше, чем в предыдущем квартале, и на 14% больше, чем в предыдущем году.

Кроме того, в условиях, когда первичные цены остаются на высоком уровне, на вторичном рынке также зафиксирован рост объёма сделок, а цены выросли по сравнению с предыдущими годами. В прошлом вторичный рынок также характеризовался более разумным уровнем цен, чем первичный, однако, в связи с ростом спроса на жильё, в первые месяцы 2024 года цены на вторичном рынке также выросли.

По словам г-жи Ханг, психология покупателей изменилась. Мнение о квартирах как о «расходном материале» казалось бы, ушло в прошлое, но теперь это мнение изменилось: покупатели постепенно осознают, что квартиры в крупных городах — это ещё и ценный актив. Если раньше решение о покупке квартиры приходилось долго обдумывать, поскольку это считалось большой суммой, то в последнее время покупатели жилья не тратят много времени на принятие решения о покупке. Теперь решение о покупке принимается быстрее, и внесение депозита также происходит быстрее.

Однако она также пояснила, что это не относится ко всему рынку: «В случае с проектами квартир, где цена не соответствует качеству продукта, покупатели могут не принимать быстрого решения. Проекты первого квартала 2024 года, которые привлекли внимание рынка, – это все проекты от авторитетных инвесторов, чьи продукты после выхода на рынок имеют определённую гарантию качества, а также другие юридические факторы. При этом эти инвесторы часто используют ведущие бренды и консалтинговые подразделения, от дизайнерских отделов и отделов ландшафтного дизайна до продуктового дизайна. Многие проекты были даже выбраны инвесторами с авторитетными зарубежными подразделениями для повышения репутации самого проекта. Хорошие проекты, авторитетные инвесторы и гарантированная легальность – это те проекты, которые показывают положительный объём транзакций».

Смещение спроса в сторону доступных районов

В связи с ростом цен некоторые проекты были оценены выше их реальной стоимости. Г-жа Ханг посоветовала покупателям тщательно оценить ценность использования и обоснованность проекта.

«В целом, если цены продолжат расти, покупатели будут учитывать своё финансовое положение. Хотя реальный спрос на жильё по-прежнему составляет большую часть, если цены продолжат расти, покупатели могут рассмотреть вариант аренды квартир в центре города или смириться с перераспределением спроса и предложения в соседних с Ханоем провинциях по разумным ценам», — сказала г-жа Ханг.

Недвижимость - На рынке квартир Ханоя по-прежнему сохраняется дисбаланс между спросом и предложением (рисунок 2). — Г-жа До Ту Ханг, старший директор по консалтингу и исследованиям, Savills Hanoi

Покупатели жилья, испытывающие реальную потребность в жилье, могут выбирать жилье в соседних районах, таких как Хынгйен или Бакнинь , в 4-м или 3,5-м поясах, благодаря развитию инфраструктуры. Инфраструктура по-прежнему остается важнейшим рычагом изменения структуры стоимости на рынке жилья. Развитие инфраструктуры приблизит пригородные районы к центру города, сокращая время в пути. Кроме того, в соседних провинциях или пригородных районах инвесторы смогут получить доступ к земле по более низкой цене, что позволит создать более доступное жилье.

Известно, что жилой фонд соседних провинций будет всё больше удовлетворять потребности Ханоя в жильё. В Хынгйене и Бакнине с 2024 по 2026 год будет построено около 203 000 квартир. Ожидается, что пересмотренные законы будут способствовать развитию рынка недвижимости и определённому улучшению предложения. С 2025 года на рынке будет представлено около 84 400 квартир в 101 проекте.

Н.Джанг

Источник