«Очищение» объектов недвижимости правовыми мерами

Ожидая «преобразования» в конце 2024 года

Ожидается, что к 2024 году рынок недвижимости будет претерпевать более существенные изменения по сравнению с низкой базой 2023 года. Однако трудности все еще существуют.

По данным Института экономики , финансов и недвижимости имени Дат Сань (DXS - FERI), во втором квартале 2024 года, несмотря на все еще многочисленные трудности и неравномерное восстановление во всех сегментах, рынок недвижимости Вьетнама преодолевает самый сложный период и начинает фиксировать положительные тенденции.

В частности, во всех типах недвижимости наблюдается рост нового предложения. Новое предложение в сегменте жилой недвижимости увеличилось, но незначительно и также подвержено влиянию объективных факторов. Соответственно, новое предложение увеличилось примерно на 8% по сравнению с концом 2023 года; предложение в основном формируется за счёт новых потребительских корзин из старых проектов.

Рынок недвижимости постепенно восстанавливается.

Общий объем поставок первичной продукции в стране во втором квартале 2024 года составил приблизительно 45 200 наименований (общий объем поставок рассчитывается на основе фактической продукции, которая может быть пущена в эксплуатацию, включая оставшиеся накопленные запасы и количество продукции, подлежащей продаже и вновь предлагаемой к продаже).

Предложение новых проектов в основном сосредоточено в средне-высоком и высоком сегментах, что создает дефицит доступного жилья и приводит к потере ликвидности на местном рынке. Избыток товаров сохраняется, а дефицит — нет. Южный регион является основным поставщиком жилья в стране и сосредоточен в основном в городах Хошимин, Биньзыонг и Лонган. Здесь представлено около 22 000 наименований, что составляет около 48,8% от общего объема нового предложения по стране.

Сегмент квартир и земельных участков в районе, прилегающем к Хошимину, обещает способствовать развитию рынка в целом.

Прогнозируется, что предложение офисных площадей достигнет 2,15 млн квадратных метров в Ханое , что на 2% больше, чем в предыдущем квартале; и 2,7 млн ​​квадратных метров в Хошимине, что на 4% больше, чем в предыдущем квартале. Рынок промышленной недвижимости также продолжает стабильно расти: на севере ожидается прирост 15 000 гектаров, что на 3% больше, чем в предыдущем квартале. На юге ожидается прирост 27 900 гектаров, что на 1% больше, чем в предыдущем квартале.

Новый спрос на аренду будет обусловлен восстановлением производственного сектора, ростом экспортных заказов и появлением множества новых предприятий с прямыми иностранными инвестициями. Уровень заполняемости на севере стабилен, а на юге растет незначительно (около 1 процентного пункта). Арендные ставки конкурентоспособны по сравнению с другими рынками региона.

Г-н Фам Ань Кхой, директор Института экономических и финансовых исследований недвижимости компании Dat Xanh Services, отметил: «Рынок недвижимости в настоящее время демонстрирует множество позитивных признаков и, по оценкам, находится на пути к восстановлению. Рынок может постепенно выйти из U-образного дна, однако скорость восстановления зависит как от макро-, так и от микрофакторов».

По словам г-на Хоя, анализируя рынок жилой недвижимости во втором квартале 2024 года, можно предположить, что предложение нового жилья увеличится на 25% по сравнению с первым кварталом 2024 года, в основном за счёт проектов, которые уже открылись для продажи или строительство которых началось на предыдущем этапе. Ожидаемое предложение новых объектов (с учётом только проектов, которые планируют открыть для продажи) составит около 4500 наименований, в результате чего общее предложение на рынке достигнет 45 200 наименований.

По словам г-на Фам Ван Биня, генерального директора Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC, предложение недвижимости во втором квартале 2024 года значительно увеличилось по сравнению с предыдущим периодом. В частности, в провинциях Биньзыонг и Лонган на рынок выводится сегмент квартир, земельных участков и таунхаусов.

«Появление предложения свидетельствует о том, что рынок разогревается, и на нём наблюдаются явные изменения. Хотя проекты появятся во втором квартале 2024 года, у инвесторов и дистрибьюторских компаний появится источник товаров, который позволит им сосредоточиться на выводе и продаже новых продуктов клиентам, а не на продаже вторичных товаров, как раньше. Последние два квартала 2024 года откроют большие возможности для рынка недвижимости, поскольку предложение будет поступать во все сегменты рынка, чтобы удовлетворить потребности клиентов», — сказал г-н Бинь.

Законность проекта — это баланс для выбора

Оценивая рыночные тенденции за последние 6 месяцев 2024 года, г-н Нгуен Вьет Хунг, генеральный директор Westland Trading Joint Stock Company, отметил: «В настоящее время в Хошимине практически нет проектов квартир, земельных участков и таунхаусов по разумным ценам, а основной упор делается на сегмент дорогой недвижимости. Поэтому в настоящее время некоторые инвесторы расширяют свою деятельность в прилегающих к городу районах, таких как Лонг Ан и Бинь Зыонг, для развития проектов. Это не новое направление, но оно является ярким пятном для всего южного рынка».

«Мы видим, что инвесторы или те, у кого есть реальные потребности в жилье, будут ограничены в плане финансирования, а дорогостоящие продукты не подойдут, поскольку норма прибыли будет не в состоянии удовлетворить спрос... Поэтому весьма вероятно, что в ближайшем будущем сегмент квартир средней ценовой категории стоимостью от 2 до 2,5 миллиардов или земельные проекты, таунхаусы стоимостью менее 3 миллиардов долларов привлекут инвесторов», — прокомментировал г-н Хунг.

Инвесторы знакомятся с юридической стороной вопроса и сферой развития проектов.

По словам г-на Хунга, рыночная тенденция постепенного оттока инвесторов в пригороды неизбежна. Во-первых, транспортная инфраструктура, связывающая регион, становится всё более совершенной, все крупные проекты запущены в эксплуатацию и находятся на завершающей стадии, что облегчает переезд в центральные районы.

Во-вторых, цены на недвижимость в районе, прилегающем к Хошимину, ниже, условия более выгодные, а норма прибыли стабильна в долгосрочной перспективе. Кроме того, юридические аспекты проектов считаются полностью проверенными, что обеспечивает большую безопасность для инвесторов и покупателей проектов при заселении.

В беседе с Нгуой Дуа Тином генеральный директор Bcons Group г-н Нго Лыу Бинь отметил: «В целом, рынок недвижимости в настоящее время развивается в более стабильном направлении. Инвесторы уделяют большое внимание подготовке всех юридических процедур и привлечению потенциальных источников финансирования для реализации проекта. Поэтому при выходе на рынок продукт должен быть максимально стандартным и завоевать доверие инвесторов и клиентов».

Развитая транспортная инфраструктура является большим преимуществом для девелоперов и инвесторов.

По словам г-на Нго Лыу Биня, в сегменте квартир очень сложно снизить цены из-за растущих издержек. «Рынок замедлился более двух лет назад, и инвесторы посчитали, что цены на недвижимость стали более приемлемыми и уже не заоблачными, как раньше. В последние шесть месяцев 2024 года провинции Биньзыонг и Лонган считаются основными источниками предложения. Это также открывает возможности для реальных покупателей жилья, поскольку здесь действует ряд политик поддержки клиентов и действуют правовые нормы... Поэтому инвесторам следует рассмотреть возможность покупки в это время, поскольку цены на жилье вырастут и не могут значительно снизиться», — сказал г-н Бинь.

Эксперты также отметили, что рынок недвижимости в 2024 году подает больше позитивных сигналов, чем в 2023 году. Результаты многих опросов показывают перспективы и восстановление таких сегментов рынка, как: в первую очередь восстановятся потребности промышленного развития, потребности в реальном жилье, соответствующем финансовому положению людей; сегменты жилья и квартир.

Законодательство о бизнесе в сфере недвижимости способствует здоровому и безопасному развитию рынка

По мнению экспертов-юристов, пересмотренный Закон о риелторской деятельности (принят 28 ноября 2023 года), пересмотренный Закон о жилищном хозяйстве (принят 27 ноября 2023 года) и пересмотренный Закон о кредитных организациях (принят 18 января 2024 года) изначально оказали положительное влияние на психологию субъектов, создав импульс для скорейшего восстановления рынка недвижимости.

В последние месяцы 2024 года, когда официально вступят в силу обновлённые законы, прогнозируется, что рынок недвижимости будет развиваться в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении. В частности, положения новых законов, направленные на устранение трудностей для инвесторов и покупателей социального жилья, после их официального вступления в силу будут привлекать бизнес к участию в застройке, способствовать увеличению предложения социального жилья и помогать людям приблизиться к мечте о собственном доме.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html