«Жить жалко, умереть жалко» из-за покупки проекта, который не соответствует условиям открытия продажи

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право открытия на продажу. Однако это также время, когда многие инвесторы обходят закон, чтобы продать проекты, не имеющие достаточных юридических процедур, заставляя клиентов «жить полужизнью, умирать полужизнью». проекты, которые не соответствуют условиям открытия на продажу.

Рынок недвижимости на Юге восстанавливается, новые проекты конкурируют за право открытия на продажу. Однако это также время, когда многие инвесторы обходят закон, чтобы продать проекты, не имеющие достаточных юридических процедур, заставляя клиентов «жить полужизнью, умирать полужизнью». проекты, которые не соответствуют условиям открытия на продажу.

Проект Charm Diamond был продан инвестором еще в 2019 году, но до сих пор не построен.

Выявление «подпольных» проектов

Согласно Закону о ведении бизнеса в сфере недвижимости 2023 года, проект недвижимости, подходящий для продажи, должен иметь завершенные юридические процедуры, такие как инвестиционная политика, планирование 1/500, выполненные обязательства по налогу на землепользование, разрешение на строительство, завершенное строительство фундамента, а затем получить разрешение компетентного органа на открытие для продажи будущих объектов недвижимости.

Однако часто бывает так, что проекты не отвечают всем требованиям законодательства, но все равно открыты для продажи. В частности, большинство проектов, имеющих только Решение 1/500, приглашают клиентов внести депозит для резервирования места без использования фразы «открыт для продажи».

Например, в начале сентября 2024 года в городе Ди Ан ( Биньзыонг ) проект апартаментов Binh Thang (коммерческое название Avenue Binh Thang) был представлен на рынке инвестором и собрал «резервные» деньги от клиентов. Согласно рекламе, проект построен на площади 3351 м2, с 2 подвалами, 35 этажами, включая 536 квартир, продажная цена 33–40 миллионов донгов/м2. Благодаря исследованию мы узнали, что проект имеет инвестиционную политику, Решение 1/500, и получил разрешение на строительство от Департамента строительства Биньзыонга, но еще не выполнил свои финансовые обязательства и не был построен.

Департамент строительства Биньзыонга требует от инвесторов взять на себя обязательство не продавать и не получать деньги от клиентов, если проект не соответствует требованиям законодательства. Кроме того, у Департамента есть много документов, рекомендующих и предписывающих местным органам власти строго управлять проектами в этом районе и вывешивать объявления перед проектами недвижимости, которые не соответствуют условиям мобилизации капитала.

В Binh Duong New City инвестор также предлагает проект под названием KH. В роли покупателя, желающего купить дом, меня представил сотрудник по имени Чау, это проект коммерческого и социального жилья, инвестор принимает депозиты для резервирования места, 15 октября будет официально подписан договор депозита, 15 ноября будет открыта официальная продажа. Однако на вопрос о законности Чау сказал, что проект подает заявку на разрешение на строительство.

Аналогичным образом, проект под названием The Felix (Thuan An City), инвестированный C-Holding Joint Stock Company, был открыт для продажи с июля 2024 года. Проект построен на площади более 9000 м2, с 2 многоквартирными домами высотой 40 этажей, включая 1206 квартир, минимальная цена составляет 1,5 млрд донгов за квартиру. Однако Департамент строительства провинции Биньзыонг заявил, что этот проект не имеет права на мобилизацию капитала в форме будущего жилья, поскольку он не является юридически достаточным.

Также в городе Туан Ан компания Le Phong Group выводит на рынок проект Emerald Golf View. Проект включает 770 квартир по цене от 45 до 50 миллионов донгов за м2. Этот проект также входит в список проектов, не подлежащих продаже.

Такая ситуация наблюдается не только в отдаленных провинциях, но и в городе Хошимин. Проект Fitato в городе Тху Дук, инвестируемый компанией Hung Phu Invest Company, насчитывает 383 квартиры, цена продажи 46–60 млн донгов/м2. Департамент строительства города Хошимин объявил, что этот проект не подходит для открытия продажи и привлечения капитала.

Купил дом 5 лет назад, но строительство до сих пор не началось

Последствия покупки домов в проектах, не имеющих права на продажу и привлечение капитала, делают многих клиентов несчастными, поскольку им приходится подавать жалобы повсюду.

Г-жа Туи Ань, покупательница, купившая квартиру в квартале Charm Diamond проектного комплекса Charm City (город Диан, провинция Биньзыонг), рассказала, что в 2019 году Charm Group открыла продажу квартир в квартале Charm Diamond, она купила здесь квартиру почти за 2 млрд донгов. Но до сих пор, в конце 2024 года, этот проект еще не построил фундамент, хотя она заплатила немалые деньги.

«Таких же клиентов, как я, которые купили дома в этом проекте, сотни. В 2021 и 2022 годах мы много раз работали с инвестором, даже подавали иск и требовали вернуть стоимость покупки дома, но инвестор отказался платить», — расстроилась г-жа Туи Ань.

Также в 2019 году был открыт для продажи проект LDG Sky (Di An City), инвестированный акционерной компанией LDG Investment, в котором насчитывается 1670 квартир, цена продажи в 2019 году составляла 30 миллионов донгов/м2, однако спустя 5 лет проект так и не был реализован из-за отсутствия достаточной юридической документации.

Г-н Хюинь Фам Туан Ань, заместитель директора Департамента строительства провинции Биньзыонг, сказал, что инвесторы, застройщики проектов и брокерские компании часто «обходят закон» для мобилизации капитала с помощью таких форм, как формы приоритетного запроса, формы депозита, формы регистрации пожеланий и т. д.

Некоторые проекты, имеющие только элементарные юридические документы, организовали мобилизацию капитала без выполнения условий и без одобрения властей. Это сделки со многими потенциальными рисками.

По словам адвоката Чан Дук Фыонга (Коллегия адвокатов города Хошимин), многие инвесторы не обладают финансовыми возможностями, поэтому они намеренно обходят закон, чтобы привлечь капитал, несмотря на закон. Вот почему ряд проектов в последнее время, несмотря на сбор до 95% от стоимости квартир, не смогли доставить дома покупателям. Многие инвесторы даже заложили проекты, которые были проданы покупателям, банкам, в результате чего покупатели жилья оказались в ситуации, ничем не отличающейся от заложников.

«С 2020 года и по сей день я получил много исков от клиентов против инвесторов, потому что они случайно купили проекты, не имевшие достаточных юридических документов, но продали их, собрали деньги с клиентов, а затем не построили», — сказал г-н Фуонг.

По словам адвоката Фуонга, тот факт, что многие инвесторы «намеренно или ненамеренно» нарушают правовые нормы купли-продажи недвижимости без лицензии от властей, негативно влияет на рынок, перекладывая риски на клиентов.

Инвесторы часто оправдываются тем, что это выгодно для клиентов, поскольку ранняя покупка позволит получить более низкую цену, выбрать хорошие продукты, и у бизнеса будут деньги на реализацию проекта. Но это когда бизнес благоприятен, но если есть проблемы с процедурами, юридическими вопросами, капиталом и т. д., проект застрянет на годы и годы. В конце концов, пострадает покупатель.

«Покупатели жилья должны тщательно обдумать и ни в коем случае не покупать проекты или дома, которые строятся в будущем, если у инвестора нет достаточной юридической документации. Им следует обратиться в местные органы власти, чтобы узнать об этом, прежде чем подписывать документы или переводить деньги брокерской компании или инвестору проекта, чтобы избежать рисков», — посоветовал адвокат Фуонг.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html