После квартир, какой тип недвижимости будет лидером по объему денежных потоков в предстоящий период?

Квартиры по-прежнему лидируют на рынке

Наряду со стабильностью экономического роста рынок недвижимости во втором квартале 2024 года продолжил фиксировать позитивные сигналы: новое предложение и объем сделок резко увеличились — в 3 и 2,4 раза соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

В частности, данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что в последнем квартале предложение первичного жилья достигло около 27 335 объектов, при этом было предложено около 19 747 новых объектов. В целом по рынку было зарегистрировано 14 400 успешных сделок. Объём сделок резко увеличился благодаря повышению качества предложения и спроса, в основном сосредоточенного на проектах многоквартирных домов. Рыночный спрос, включая инвестиционный, вырос примерно на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, а реальный спрос также улучшился по мере постепенного восстановления доверия к рынку.

VARS также заявил, что до сих пор основным сегментом рынка, обеспечивающим ликвидность, остаются апартаменты. Более 70% предложения и 75% объема сделок на первичном рынке недвижимости во втором квартале 2024 года приходится на апартаменты. Вновь открытые проекты с апартаментами, в том числе с ценами свыше 50 млн донгов за м², сосредоточенные в Ханое , продемонстрировали очень хорошие показатели поглощения, достигшие 90% после непродолжительного официального открытия продаж, хотя цены на первичном рынке продолжали расти.

Индекс цен на квартиры продолжает сохранять тенденцию к росту, при этом наибольший рост наблюдается в Ханое. С середины-конца 2023 года темпы роста цен на рынке квартир в Ханое начали увеличиваться, опережая рост цен на рынке Хошимина. По состоянию на второй квартал 2024 года средняя цена продажи первичных квартир в Ханое приближается к 60 миллионам донгов за м². По сравнению с 2019 годом цена продажи первичных квартир в Ханое выросла более чем на 58%, что более чем вдвое превышает темпы роста рынка Хошимина (27%).

Кроме того, индекс цен на квартиры в Дананге также начал снова расти, причём темпы роста цен во втором квартале 2024 года превысили показатели Хошимина. Тем не менее, средняя стоимость квартир здесь всё ещё ниже, чем в двух других городах.

VARS считает, что цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему будет сложно снизить, особенно в условиях переизбытка предложения элитного жилья. Кроме того, растут затраты на строительство, а инвестиции в жилые помещения и коммунальные услуги становятся всё более качественными. Земельные фонды под коммерческую застройку в центре города и на окраинах будут по-прежнему осваиваться инвесторами, специализирующимися на квартирах, удовлетворяя как инвестиционные потребности, так и потребность в реальном жилье «богатых». Что касается домовладения, то люди с низким и средним уровнем дохода по-прежнему будут полагаться на социальное жильё. Однако в радиусе менее 30 км от центра города этот сегмент жилья будет малодоступен.

Однако, по данным этого подразделения, в условиях неполным восстановлением рынка недвижимости и по-прежнему ограниченным предложением, сегмент квартир останется привлекательным и низкорискованным вариантом для инвесторов. Поскольку колебания предыдущего решения стали дорогостоящим уроком как для новых инвесторов, так и для «ветеранов», предъявляющих более строгие требования к покупке жилья для инвестиций, особенно при использовании кредитного плеча.

Денежный поток, вероятно, изменит направление.

По данным VARS, при тщательном рассмотрении микрофакторов денежный поток постепенно «перейдет» в сторону других типов, учитывая такие факторы, как местоположение, потенциал развития и чистый юридический статус.

Местоположение — важнейший фактор инвестиций в недвижимость, определяющий стоимость и потенциальный рост цены объекта. Это объекты, расположенные в центре, в районах с высоким экономическим ростом, развитыми промышленностью, торговлей и сферой услуг, с удобной транспортной системой и близостью к таким объектам инфраструктуры, как школы, больницы, торговые центры и развлекательные заведения.

Кроме того, недвижимость в районах с эффективной застройкой и планировкой, привлекательной политикой привлечения инвестиций и смелой синхронной транспортной доступностью имеет явный потенциал роста цен. Однако необходимо тщательно изучить план развития такого района в будущем.

Наконец, важными факторами являются наличие объектов недвижимости с красной/розовой книгой или сертификатами на право землепользования. Либо проект разрабатывается авторитетными инвесторами, имеет современную инфраструктуру и коммуникации, либо проект с высококлассной экосистемой услуг, ориентированный на элитные жилые комплексы.

Прогнозируется, что инвестиционный денежный поток в недвижимость может изменить направление.

VARS считает, что рынку недвижимости, безусловно, потребуется время, чтобы полностью «впитать» содержание новых законов. Кроме того, проектам в сфере недвижимости необходимо время для устранения препятствий, связанных с вступлением в силу Закона на 5 месяцев раньше предыдущего решения, а также для завершения процедур, запуска и повторной реализации проекта до выхода на рынок нового предложения. Таким образом, помимо сегмента квартир, в краткосрочной перспективе денежный поток будет постепенно смещаться в сторону продуктов, «готовых» к продаже и обладающих выдающимися характеристиками.

Прежде всего, стоит упомянуть малоэтажные проекты от проверенных инвесторов, с условиями сдачи или уже сданные, с сильными позициями на вторичном рынке. Далее, нельзя не упомянуть тип земли – «король инвестиционных каналов» с привлекательным доходом. Участки земли, разделённые на участки, в развитых районах, связанных с промышленностью, торговлей и сферой услуг, с полной инфраструктурой и невысокими ценами, будут по-прежнему востребованы инвесторами.

Наиболее привлекательным типом земель, продаваемых на аукционах, являются земли в городских и жилых районах, поскольку они чистые, не обременены спорами, судебными исками, не захвачены и не сдаются в аренду, особенно с красными книгами и развитой инфраструктурой. Инвесторы могут легко строить дома на этих участках и получать ежемесячный денежный поток.

Фактически, в последнее время земельные аукционы в городских районах и новых жилых районах стали проводиться местными органами власти чаще, чем за тот же период. В некоторых районах земельные аукционы проходили в оживлённом режиме: число заявок резко возросло, а цены, на которых были проданы участки, превышали начальную, от 20% до 10 раз.

В ближайшее время деньги, безусловно, продолжат «рекойся» в аукционные земли, когда методы организации многочисленных аукционов начнут приносить доход в бюджет.

«Правильные инвестиции не только помогают инвесторам сохранять активы, получать прибыль и создавать добавленную стоимость для общества, но и способствуют более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не только земельных участков и различных видов цен», — прокомментировали в VARS.

Источник: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html