Готовые фабрики пользуются популярностью у арендаторов

Рост иностранных инвестиций продолжает открывать возможности для рынка готовых складов и фабрик.

Предложение увеличивается, заполняемость увеличивается

Г-н Динь Хоай Нам, директор и руководитель отдела развития бизнеса и проектов компании SLP Vietnam, отметил, что восстановление потребительского спроса после шока, вызванного пандемией COVID-19, вновь укрепило потребительскую уверенность. Наряду с необходимостью пополнить запасы на конец года, рынок готовых складских помещений значительно улучшил свои показатели и стабильно рос в течение последних месяцев. Рост средней стоимости аренды в Южном регионе более позитивен, чем в Северном.

Кроме того, объём иностранных инвестиций во Вьетнам продолжает стремительно расти, как и инвестиционные обязательства «королев пчёл», что способствует поддержанию высокого уровня загрузки готовых фабрик. В частности, на Севере отмечен выход китайских предприятий и расширение деятельности «королев пчёл» в электронной промышленности, таких как Samsung, LG, Foxconn и т.д., а также соответствующих цепочек поставок, что делает рынок готовых фабрик более динамичным.

Данные Cushman & Wakefield показывают, что по мере роста индустрии электронной коммерции и увеличения иностранных инвестиций спрос на склады и готовые производственные площади резко растёт. Общий чистый объём поглощения готовых производственных площадей в третьем квартале 2024 года составил более 245 000 квадратных метров, что на 43% больше, чем в предыдущем квартале, и вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Аналогичным образом, CBRE Vietnam зафиксировала, что средняя заполняемость складских помещений в третьем квартале 2024 года выросла на 4% по сравнению со вторым кварталом 2024 года, достигнув 65%; заполняемость производственных помещений увеличилась на 7% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 88%. За первые 9 месяцев 2024 года на рынке южного сектора Tier 1 было арендовано около 357 000 м² складских помещений и 700 000 м² производственных помещений, что почти в 3 раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Спрос на готовые складские помещения на юге обусловлен производителями в сфере высоких технологий, электронных компонентов и логистики, а также расширением компаний в сфере электронной коммерции.

Высокий уровень поглощения фабрик также подтверждает фундаментальную конверсию функций на рынке складской недвижимости. Компания JLL Vietnam заявила, что в третьем квартале 2024 года тенденция к конверсии функций активов продолжилась на южном рынке промышленной недвижимости. В северной части провинции Биньзыонг было зарегистрировано более 18 000 м² проектов готовых складских помещений, преобразованных в готовые фабрики. План развития готовых складских помещений направлен на решение проблемы избыточного предложения, в то время как низкий спрос значительно сократил предложение новых готовых складских помещений.

По прогнозам Cushman & Wakefield, рынок готовых заводов будет рад поступлению около 1 миллиона квадратных метров в период с 2024 по 2027 год. В условиях низкого спроса на готовые склады тенденция перехода от готовых складов к готовым заводам может сохраниться в ближайшем будущем, в результате чего предложение готовых заводов на рынке окажется выше прогнозируемого.

Арендная плата соответственно увеличивается

В целом, возросший спрос на аренду в третьем квартале 2024 года продолжит способствовать росту цен на аренду. Г-жа Транг Буй, генеральный директор Cushman & Wakefield, отметила, что средняя стоимость аренды готовых производственных помещений составила 4,8 долл. США/м² в месяц, что на 0,3% больше, чем в предыдущем квартале, и на 1,1% больше, чем в предыдущем году.

Рост арендных ставок обусловлен запуском новых проектов с более высокими, чем в среднем по рынку, ставками аренды. Однако на уровне проектов большинство застройщиков по-прежнему поддерживают стабильные цены аренды, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Среди провинций Южной ключевой экономической зоны по чистому объёму аренды готовых заводских площадей в третьем квартале 2024 года лидирует провинция Биньзыонг с объёмом 159 000 м², что составляет 65% от общей площади. За ней следует провинция Донгнай с 27%. Спрос на аренду готовых заводских площадей обусловлен такими отраслями, как производство электрооборудования, мебели и бумажной продукции.

CBRE Vietnam разделяет эту точку зрения и прогнозирует, что в ближайшие 3 года цены на аренду готовых складов/заводов вырастут незначительно, на 1–4% в год, при этом сегмент готовых заводов будет демонстрировать более высокие темпы роста цен.

Положительный спрос со стороны электронной, полупроводниковой, автомобильной промышленности и производства запасных частей станет важной движущей силой развития северного рынка промышленной недвижимости в целом и сегмента готовых заводов в частности.

Что касается арендных ставок, по словам г-на Динь Хоай Нама, они отражают соотношение спроса и предложения на рынке. Спрос на аренду складских помещений и производственных помещений в основном исходит от предприятий с иностранными инвестициями, предъявляющих высокие требования к качеству продукции и местоположению, что привело к росту арендных ставок.

Улучшение внутреннего потребительского спроса и ужесточение требований к срокам доставки также побудили компании арендовать склады вблизи центра, предлагая качественные услуги, несмотря на более высокие цены. Ожидается, что эти факторы продолжат играть определяющую роль и будут способствовать росту загрузки рынка в будущем.

Однако стоимость аренды играет лишь незначительную роль в определении заполняемости. Представитель SLP Vietnam отметил, что местоположение — первый фактор, который клиенты учитывают при выборе аренды: склады должны располагаться в удобных транспортных зонах, рядом с жилыми или производственными зонами, с удобным сообщением с транзитными зонами, такими как морские порты и аэропорты. Вторым фактором является качество продукции.

Это подтверждается не только способностью работать непрерывно и без перебоев, но и наличием утилит и функций, которые помогают оптимизировать операции и эффективно использовать ресурсы. Например, склады с 2–4 единицами импорта и экспорта помогут увеличить производительность, что очень подходит для логистических компаний и компаний электронной коммерции.

Кроме того, арендаторы обращают внимание на фактор «зелёного склада». Они часто учитывают наличие экологических сертификатов и такие меры, как солнечные батареи на крыше, повторное использование воды и т. д., тем самым принимая решения об аренде в соответствии с тенденциями устойчивого развития.

Источник: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html